Fremont買到新房 採光超-級-好

今天交屋的房子在Fremont 、房子新、採光不是好,是超-級-好!!自帶側邊大陽台,位置也是整個社區最好,離馬路遠、距離鄰居也遠,很多窗戶看出去的鄰居不是社區是single family ,視野更開闊。

Buyer雖然在我待產時就諮詢過,但是認真開始看房是近三個月的事情,中間還因為房價漲了一波,急著問我該怎麼辦,我一直告訴他們不急,等你準備好的時候看看市況我們再討論下一步,buyer知道房市這陣子有緩一些,於是開始認真看房,結果這家房子跟我們當初設定的目標完全一樣,地點方便、屋況好、採光好、格局好又很新。

這間房子太漂亮,收到了13個offer,本來buyer自己找到的lender說要45天close,要放loan contingency ,我要下標之前想說天啊,十幾個offer這樣的財務條件怎麼跟別人搶?

於是我果斷幫客戶找了另一間銀行,我心目中的貸款女神15天就幫我們把貸款做下來,搶到了這間房子,buyer很開心,對他們來說也是剛好租約到期,無縫接軌搬新家,恭喜我的可愛小夫妻客人,替你們開心🥰🎉✌️

淡季下手預算內學區房

學區房✅🎯

今天成交的學區房雖然地址是Santa Clara ,但是是妥妥地Cupertino 學區,Buyer一開始看房的目標就很明確,要給孩子最好的學區跟環境,尤其小孩子漸漸大了以後,去了pre school/ kindergarten 越知道自己設定的目標是對的,下offer就更果斷啦。

這間房子雖然是Townhouse ,但是有一側沒有鄰居,東西坐向採光好,又有前院、後院,前幾天final walkthrough 要走的時候我還以為自己沒關燈,結果沒有啦,人家是採光超好☀️☝️ 屋主買房之後把廚房、衛浴設備都更新升級(我還沒看過那麼好看的水龍頭),衣櫃收納架子也做好了,是真正的Move in ready

後院連結雙平面車位,社區戶數不多,屬於中小型社區,社區有草皮、游泳池,往來 Cupertino生活圈買個鹹酥雞(咦?)就是幾分鐘的事。

上市第四天我們就果斷地下offer,跟listing agent 良好溝通,也看了去年成交價當作參考,我們先加個$50湊整數,buyer原本還以為要多加幾萬,沒想到屋主也同樣果斷地收了我們的offer 。

貸款經紀很給力,檔案早早做好等成交,一切都順順利利的,買家還說了好幾次,Maggie 我之後換大房子一定再找你。

謝謝肯定🙏🙏

這麼好的房子,一定讓你們事事順心繼續買大房。

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2022夏日Deal 3-3 Cupertino prime location

Deal 3-3昨天也順利過戶啦!!

這一個超級方便的Cupertino prime location

2100呎的生活空間、這樣的屋況

絕對也是一個大deal!

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買家是灣區名人我不能說太多😊 我很感謝他們有很多選擇最後還是信任我、找我看房,常常自己跑去看open house 之後,還要我來認證把關才能買。

我們之前有機會在市場熱絡的時候買到一個95050的老房子,一條很美的路跟非常漂亮的房子,沒想到listing agent 讓別人加$1000做了雙邊的經紀人,那時覺得她非常惡劣,現在則是覺得唉唷,還好沒買到。

謝謝她讓我們買不到,我們在短短幾個月內等到deal,適時出手,反而買了一個更好的地點,也最適合買家需求的好房。

2022夏日Deal 3-2 Lynbrook high 學區房 x 土地8000呎

續昨天 《Deal 3-2 》

Lynbrook high 學區房 x 土地8000呎

Move in ready condition 2.31M

是社區道路小路沖(跟我家一樣☺️) 但是這社區根本沒啥外來車,車流量極少,旁邊都是超美的大房子。這區安靜、樹多、學區好、近公園、圖書館,Buyer買得好開心,正在積極計劃remodel的事。

撿到deal真的是要天時、地利、人和缺一不可

Buyer自己的運氣跟準備也很重要。

這種deal我暫時沒有了,不要來找我啊😆

恭喜我的客人,他們的agent 搬到外州才找上我的

一切都是緣分吧🥰✌️

2022夏日Deal 3-1 客戶說:「Maggie謝謝你阻止我加價」

《Deal 3-1 》

這週跟下週要成交的三間房,每一間都是deal☝️

記得簽名那天客戶說:「Maggie謝謝你阻止我加價」

當初在下offer的時候,buyer怕買不到,還打給我說我想再加一點,被我勸退了。

該加的時候我會叫你加,不該加的時候我們穩住吧。

照片第二張圖說寫錯了,是七*月初成交,不是上月初成交😃

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今天在幫客戶出offer,市場比5-6月熱絡不少。

市場上房子少,許多seller 知道市場冷一點,很多都延遲上市或轉為出租,inventory 少,好房子還是要加價搶的。

買房故事分享-打戰當天進合同

今天交屋的房子在CAMPBELL,Buyer是之前的客戶介紹過來的,也很坦白地告訴我,找我之前它們已經跟另一個agent看過房,我說沒關係,你們可比較一下,帶看了幾次就告訴我,Maggie我們已經跟另外一個經紀人說我們在跟你合作了。

我很喜歡也感謝這樣誠實的客戶,因為除了Redfin,其他的Agent其實都沒有底薪、沒有任何福利、醫療保險、油錢通通沒有人贊助,全部是自掏腰包,一直到房子close of escrow之後才能領到錢。 這是一個自由的市場,每年有成千上萬的房地產新人加入這行列,你可以選擇跟你喜歡的人買房,但是請不要同時用多位經紀人,不要把在台灣/中國的劣習帶來美國。

我們看房北至Santa Clara遠看到Santa Teresa,這對年輕客戶跟很多人一樣,都有兩種first time buyer 常出現的狀況,剛好可以趁這次聊聊。

第一、都會被Staging/ Flipper過的房子給吸引。

大家都喜歡看美的事物,這是人之常情,但是agent的角色需要把客人拉回現實,有些點值得注意,有些點其實可以忽略,在看房的過程裡,我會一一說明。

第二、我只想買到Pre Approval Letter核可金額減幾十萬的房子。

我覺得我們可能從小都被父母教育不要欠別人錢,盡量不要負債累累,可是我有身邊有太多例子(包括我自己)都是第一間房的時候,沒有好好運用最佳槓桿,最後付出更大的代價,說實在的有點後悔。

還好這年輕的客戶很勇敢,把我的話聽進去了,拉高了一點預算買Single Family,也在預算內買到一個地點好、屋況好的房子。他更勇敢的是,在seller counter我們的時候,正是俄國正式攻打烏克蘭那晚上(我有兩個客戶那天晚上進了合同),因此我們買到的價錢都是低於預期的。

如果你在下offer的時候聽到這個不確定因素,敢買房嗎?我這兩個Buyer心裡是完全ready的,隔天股票大跌幾百點,deposit還是存進去了,另一間下下星期也要close了,現在看來他們真的做了很棒的選擇。跟我買過房子的客戶應該都知道我從不push 客戶,情況跟你說明白,你來決定怎麼做,買房是開開心心的事,happy buyer才有happy agent。

話說回來這間房,地點方便開車三到五分鐘就有一堆plaza跟Westgate Center mall,近express way跟Campbell downtown,又符合buyer理想的新、主臥大,公立小學有7分的需求,如果以後考慮想讓小孩念私校,知名Harker Lower校區走路就到,離Christian Schools也不遠,這房子就算有小孩再住個7-10年沒問題,因為屋齡很新又是邊間,未來要轉手一定也很容易的。恭喜我的客戶啦!!

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買房故事分享-省了25.6萬的故事

機會是留給準備好的人。

省了25.6萬的故事終於可以寫了,房市很瘋狂,我的客戶很謹慎,在我們看了三趟一次7-9間的房子後,一個offer都沒出,沒想到天時地利人和,我們下了一個buyer back out的房子,人家退出我們撿,最後估價值超過買價,連來過的contractor都大喊買得值得 🙂

這個房子上市的時候開價就在我們預算的極限,因為屋況好、面積大,我們自認為買不到而沒有出價,看房時我就遇到過listing agent也打了招呼,同時留了名片,當他們第一名買到不存錢的時候有打給我,我還告訴他,我們客人暫時不考慮,想說應該會有人馬上替補上,沒想到過兩天還在市場上。

這種被第一名買家捨棄的房子、經常第二名、第三名的買家也會突然不敢要,Listing agent告訴我,第一名同時下了兩個offer,也給我看了他們原本的合約,我跟客戶商量以後,決定先以228萬先出手,看準屋主緊張的心態,告訴他們我們不會任意退出合同,價格低一點但是我們守信,最後屋主小小counter我們再加一點就成交。

談判的過程很重要,客戶早先就認真看過市場的房子,知道周邊成交行情也很重要,這種機會來了才能把握住🤗

看這間房的時候我們發現後院鄰居院子很雜亂,buyer在加價的過程裡也有點擔心,Buyer早 中 晚都去附近逛逛,最後在接受counter offer之前 (晚上九點多了)

Buyer還問我:我們還有時間嗎?

我:當然有,我希望你們買房子是沒有任何疑慮的

我們還是一群人跑到房子周邊,試圖想找找鄰居問問情況,剛好遇到鄰居出來看看這麼晚了誰還在外面啊。一聊之後買方就安心多了,也同時問問屋主後院鄰居的背景,解除了所有疑慮才成交的。

恭喜我的客戶,買到便宜買得好啊✌️🎉😊

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買房故事分享-同一條路省8萬

明天交屋的房子在East San Jose,這塊區域很特殊,雖然是95127的zip code,但是屬9分高中學區,環境好、近山區、附近有知名的Alum Rock Park, Penitencia Creek park & trail,高爾夫球場與country club,生活環境很不錯。

一開始找上我的是Buyer的爸爸媽媽,我們在一年多前講了電話,我就先帶著這個年輕客戶看了一些房子,後來因為工作的關係暫時停止看房,直到最近才又開始繼續買房。 

幾周前,這位年輕客戶因為說「不好意思再麻煩Maggie」所以去找了其他仲介要看房,也要下offer了,Buyer的爸爸媽媽也很可愛,突然很緊張,急著打電話給我,讓我給Buyer聊聊並分析一下。

我一看那房子,沒有Crawl space、沒有attic,位置跟地點稍有偏遠,但是採光非常好,很時尚的裝修,分析了好多優缺點是另一個仲介都沒有提到的,於是這位年輕客戶當天下午就告訴我,「Maggie我決定回來繼續請你幫我買房子。」這個Buyer可以說是他爸爸媽媽幫我找回來的客人 😅

Buyer住在N San Jose一帶,非常喜歡戶外運動,騎車爬山都是興趣,預算百多萬,我們從南到北積極看房一周,這間房子位於他熟悉的區域,高中還是Piedmont Hills High,本來就是熱搶區域,上市的隔天一早我們就去看房,看完馬上出了Preemptive offer,看房的時候先跟屋主聊聊,感覺屋主不是一個貪心的人,也願意看Preemptive offer,我也先打聽了「同一條路上」另一個Pending的3B/1B收了16份Offer,賣了12X萬。等那間過幾天close,大家就知道我的客戶著實買到便宜了,我的成交紀錄在Zillow都能查到,大家可以去比較一下。

一來屋主不貪心,二來Listing agent也沒去打聽同一條路上別人賣了多少,於是我們力拼另一個cash offer拿下了,省了超過8萬,我們還多了半間廁所。

屋主非常地用心整理這幾年來upgrade list,disclosure給了整整三頁Home Highlights,這房子雖然不是趕潮流的裝修,卻能看出屋主住了16年的用心維護,是一間move in ready的好房子,買到之後,我這個年輕客戶還告訴我好幾次:「好不真實,我不敢相信我竟然買到房了」。

又是帶著Buyer打了一場完美的戰役,也能對客戶的爸媽有了交代,畢竟孩子一個人在海外,又是一筆龐大的金額交易,我很驕傲地告訴他們,我們買到了一間很棒的房子,也真的幫您的孩子省下了不少錢,這個月預計要成交四間房子,背後的故事都很精彩,之後我再一一分享。🥳🥳

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買房故事分享- 價差18%

今日交了一間房,去年12月買到的客戶轉介的,去年下著雨看房的客戶撿便宜,(因為屋主剛生小孩啊)。今年這位客戶,也抱著一定要撿到便宜心態買房。 可能意念夠強吧,我們第三個offer買到了!

去年同社區、同房型、同尺寸成交價117萬,今年三月104萬,我們買99萬,屋主以前也是broker,同時是社區board成員,一直說這小區財務很穩定,他都監督且幫忙規畫好了。因為屋主年紀大了要退休, 打算從住了20幾年安安穩穩的房子搬到退休村,準備出售之前換過全新的橡木地板、全新地毯,質感很好,都是中上等級。

這個房子我們要下標之前先看過同社區另一間,通常一個社區有兩間以上在賣,有時候價格會比較好談。 第一間我們不想出太高,畢竟離高速公路還是有點近,晚上無法開窗,難免會有些許白噪音。

買到的這間房子照片拍得不吸引人,也沒做staging,本來客戶連看都不想看的😌。後來照片拍得漂亮的那間差了一點沒有買到,想說去看看這間不起眼的也好,沒想到屋主自住、屋況很好 (之前沒買到卻裝修漂亮的是投資房、出租用),建材質感很好,房子好乾淨,就連walk through時也是一塵不染,浴室玻璃都沒有水垢喔,報告上的幾個小缺點屋主也負責修好了。

相較去年最高點,跌了18% ,這個社區算多,現在市場上Townhouse& Condo的平均跌幅10~15%。

最近市場的確有越來越冷清的跡象,其實看房數很多,Cupertino兩百多萬房都有破百組客戶、San Jose 一般房子前兩周也有50組人看房,只是出offer數不踴躍。 (市場還是有例外,學區好、屋況好、價錢合理的還是有multiple offers,昨天同事就說Lynbrook 200萬房,有7個offer)

市面上放得比較久的房子,多數是學區不好或屋況差,也因此調價格的不少、價格不好的話有些屋主會選擇下市、不賣轉租也是賣家的另一個處理房產的方式。

賣家持有成本低,如果沒有非賣不可的原因,在市場上出租目前都還算容易。我在Campbrain 靠近Campbell代管的出租房,九月的時候要出租,前三個星期總共有近50組人想約看房,只是知道是半年租期之後,多數希望是一年以上租約而作罷。

天氣轉涼,這兩個星期上市的房子量也逐漸減少了,上市的房源有些蠻不吸引人的,房價會不會繼續跌呢?繼續觀察中。

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