今天交屋的房子在Fremont 、房子新、採光不是好，是超-級-好！！自帶側邊大陽台，位置也是整個社區最好，離馬路遠、距離鄰居也遠，很多窗戶看出去的鄰居不是社區是single family ，視野更開闊。
Buyer雖然在我待產時就諮詢過，但是認真開始看房是近三個月的事情，中間還因為房價漲了一波，急著問我該怎麼辦，我一直告訴他們不急，等你準備好的時候看看市況我們再討論下一步，buyer知道房市這陣子有緩一些，於是開始認真看房，結果這家房子跟我們當初設定的目標完全一樣，地點方便、屋況好、採光好、格局好又很新。
這間房子太漂亮，收到了13個offer，本來buyer自己找到的lender說要45天close，要放loan contingency ，我要下標之前想說天啊，十幾個offer這樣的財務條件怎麼跟別人搶？
於是我果斷幫客戶找了另一間銀行，我心目中的貸款女神15天就幫我們把貸款做下來，搶到了這間房子，buyer很開心，對他們來說也是剛好租約到期，無縫接軌搬新家，恭喜我的可愛小夫妻客人，替你們開心
學區房
今天成交的學區房雖然地址是Santa Clara ，但是是妥妥地Cupertino 學區，Buyer一開始看房的目標就很明確，要給孩子最好的學區跟環境，尤其小孩子漸漸大了以後，去了pre school/ kindergarten 越知道自己設定的目標是對的，下offer就更果斷啦。
這間房子雖然是Townhouse ，但是有一側沒有鄰居，東西坐向採光好，又有前院、後院，前幾天final walkthrough 要走的時候我還以為自己沒關燈，結果沒有啦，人家是採光超好
屋主買房之後把廚房、衛浴設備都更新升級（我還沒看過那麼好看的水龍頭），衣櫃收納架子也做好了，是真正的Move in ready
後院連結雙平面車位，社區戶數不多，屬於中小型社區，社區有草皮、游泳池，往來 Cupertino生活圈買個鹹酥雞（咦？）就是幾分鐘的事。
上市第四天我們就果斷地下offer，跟listing agent 良好溝通，也看了去年成交價當作參考，我們先加個$50湊整數，buyer原本還以為要多加幾萬，沒想到屋主也同樣果斷地收了我們的offer 。
貸款經紀很給力，檔案早早做好等成交，一切都順順利利的，買家還說了好幾次，Maggie 我之後換大房子一定再找你。
謝謝肯定
這麼好的房子，一定讓你們事事順心繼續買大房。
Deal 3-3昨天也順利過戶啦！！
這一個超級方便的Cupertino prime location
2100呎的生活空間、這樣的屋況
絕對也是一個大deal！
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買家是灣區名人我不能說太多
我很感謝他們有很多選擇最後還是信任我、找我看房，常常自己跑去看open house 之後，還要我來認證把關才能買。
我們之前有機會在市場熱絡的時候買到一個95050的老房子，一條很美的路跟非常漂亮的房子，沒想到listing agent 讓別人加$1000做了雙邊的經紀人，那時覺得她非常惡劣，現在則是覺得唉唷，還好沒買到。
謝謝她讓我們買不到，我們在短短幾個月內等到deal，適時出手，反而買了一個更好的地點，也最適合買家需求的好房。
今天交屋的房子在CAMPBELL，Buyer是之前的客戶介紹過來的，也很坦白地告訴我，找我之前它們已經跟另一個agent看過房，我說沒關係，你們可比較一下，帶看了幾次就告訴我，Maggie我們已經跟另外一個經紀人說我們在跟你合作了。
我很喜歡也感謝這樣誠實的客戶，因為除了Redfin，其他的Agent其實都沒有底薪、沒有任何福利、醫療保險、油錢通通沒有人贊助，全部是自掏腰包，一直到房子close of escrow之後才能領到錢。 這是一個自由的市場，每年有成千上萬的房地產新人加入這行列，你可以選擇跟你喜歡的人買房，但是請不要同時用多位經紀人，不要把在台灣/中國的劣習帶來美國。
我們看房北至Santa Clara遠看到Santa Teresa，這對年輕客戶跟很多人一樣，都有兩種first time buyer 常出現的狀況，剛好可以趁這次聊聊。
第一、都會被Staging/ Flipper過的房子給吸引。
大家都喜歡看美的事物，這是人之常情，但是agent的角色需要把客人拉回現實，有些點值得注意，有些點其實可以忽略，在看房的過程裡，我會一一說明。
第二、我只想買到Pre Approval Letter核可金額減幾十萬的房子。
我覺得我們可能從小都被父母教育不要欠別人錢，盡量不要負債累累，可是我有身邊有太多例子(包括我自己)都是第一間房的時候，沒有好好運用最佳槓桿，最後付出更大的代價，說實在的有點後悔。
還好這年輕的客戶很勇敢，把我的話聽進去了，拉高了一點預算買Single Family，也在預算內買到一個地點好、屋況好的房子。他更勇敢的是，在seller counter我們的時候，正是俄國正式攻打烏克蘭那晚上(我有兩個客戶那天晚上進了合同)，因此我們買到的價錢都是低於預期的。
如果你在下offer的時候聽到這個不確定因素，敢買房嗎？我這兩個Buyer心裡是完全ready的，隔天股票大跌幾百點，deposit還是存進去了，另一間下下星期也要close了，現在看來他們真的做了很棒的選擇。跟我買過房子的客戶應該都知道我從不push 客戶，情況跟你說明白，你來決定怎麼做，買房是開開心心的事，happy buyer才有happy agent。
話說回來這間房，地點方便開車三到五分鐘就有一堆plaza跟Westgate Center mall，近express way跟Campbell downtown，又符合buyer理想的新、主臥大，公立小學有7分的需求，如果以後考慮想讓小孩念私校，知名Harker Lower校區走路就到，離Christian Schools也不遠，這房子就算有小孩再住個7-10年沒問題，因為屋齡很新又是邊間，未來要轉手一定也很容易的。恭喜我的客戶啦！！
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機會是留給準備好的人。
省了25.6萬的故事終於可以寫了，房市很瘋狂，我的客戶很謹慎，在我們看了三趟一次7-9間的房子後，一個offer都沒出，沒想到天時地利人和，我們下了一個buyer back out的房子，人家退出我們撿，最後估價值超過買價，連來過的contractor都大喊買得值得 
這個房子上市的時候開價就在我們預算的極限，因為屋況好、面積大，我們自認為買不到而沒有出價，看房時我就遇到過listing agent也打了招呼，同時留了名片，當他們第一名買到不存錢的時候有打給我，我還告訴他，我們客人暫時不考慮，想說應該會有人馬上替補上，沒想到過兩天還在市場上。
這種被第一名買家捨棄的房子、經常第二名、第三名的買家也會突然不敢要，Listing agent告訴我，第一名同時下了兩個offer，也給我看了他們原本的合約，我跟客戶商量以後，決定先以228萬先出手，看準屋主緊張的心態，告訴他們我們不會任意退出合同，價格低一點但是我們守信，最後屋主小小counter我們再加一點就成交。
談判的過程很重要，客戶早先就認真看過市場的房子，知道周邊成交行情也很重要，這種機會來了才能把握住
看這間房的時候我們發現後院鄰居院子很雜亂，buyer在加價的過程裡也有點擔心，Buyer早 中 晚都去附近逛逛，最後在接受counter offer之前 (晚上九點多了）
Buyer還問我：我們還有時間嗎？
我：當然有，我希望你們買房子是沒有任何疑慮的
我們還是一群人跑到房子周邊，試圖想找找鄰居問問情況，剛好遇到鄰居出來看看這麼晚了誰還在外面啊。一聊之後買方就安心多了，也同時問問屋主後院鄰居的背景，解除了所有疑慮才成交的。
恭喜我的客戶，買到便宜買得好啊
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明天交屋的房子在East San Jose，這塊區域很特殊，雖然是95127的zip code，但是屬9分高中學區，環境好、近山區、附近有知名的Alum Rock Park, Penitencia Creek park & trail，高爾夫球場與country club，生活環境很不錯。
一開始找上我的是Buyer的爸爸媽媽，我們在一年多前講了電話，我就先帶著這個年輕客戶看了一些房子，後來因為工作的關係暫時停止看房，直到最近才又開始繼續買房。
幾周前，這位年輕客戶因為說「不好意思再麻煩Maggie」所以去找了其他仲介要看房，也要下offer了，Buyer的爸爸媽媽也很可愛，突然很緊張，急著打電話給我，讓我給Buyer聊聊並分析一下。
我一看那房子，沒有Crawl space、沒有attic，位置跟地點稍有偏遠，但是採光非常好，很時尚的裝修，分析了好多優缺點是另一個仲介都沒有提到的，於是這位年輕客戶當天下午就告訴我，「Maggie我決定回來繼續請你幫我買房子。」這個Buyer可以說是他爸爸媽媽幫我找回來的客人 
Buyer住在N San Jose一帶，非常喜歡戶外運動，騎車爬山都是興趣，預算百多萬，我們從南到北積極看房一周，這間房子位於他熟悉的區域，高中還是Piedmont Hills High，本來就是熱搶區域，上市的隔天一早我們就去看房，看完馬上出了Preemptive offer，看房的時候先跟屋主聊聊，感覺屋主不是一個貪心的人，也願意看Preemptive offer，我也先打聽了「同一條路上」另一個Pending的3B/1B收了16份Offer，賣了12X萬。等那間過幾天close，大家就知道我的客戶著實買到便宜了，我的成交紀錄在Zillow都能查到，大家可以去比較一下。
一來屋主不貪心，二來Listing agent也沒去打聽同一條路上別人賣了多少，於是我們力拼另一個cash offer拿下了，省了超過8萬，我們還多了半間廁所。
屋主非常地用心整理這幾年來upgrade list，disclosure給了整整三頁Home Highlights，這房子雖然不是趕潮流的裝修，卻能看出屋主住了１６年的用心維護，是一間move in ready的好房子，買到之後，我這個年輕客戶還告訴我好幾次：「好不真實，我不敢相信我竟然買到房了」。
又是帶著Buyer打了一場完美的戰役，也能對客戶的爸媽有了交代，畢竟孩子一個人在海外，又是一筆龐大的金額交易，我很驕傲地告訴他們，我們買到了一間很棒的房子，也真的幫您的孩子省下了不少錢，這個月預計要成交四間房子，背後的故事都很精彩，之後我再一一分享。
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今日交了一間房，去年12月買到的客戶轉介的，去年下著雨看房的客戶撿便宜，(因為屋主剛生小孩啊)。今年這位客戶，也抱著一定要撿到便宜心態買房。 可能意念夠強吧，我們第三個offer買到了！
去年同社區、同房型、同尺寸成交價117萬，今年三月104萬，我們買99萬，屋主以前也是broker，同時是社區board成員，一直說這小區財務很穩定，他都監督且幫忙規畫好了。因為屋主年紀大了要退休， 打算從住了20幾年安安穩穩的房子搬到退休村，準備出售之前換過全新的橡木地板、全新地毯，質感很好，都是中上等級。
這個房子我們要下標之前先看過同社區另一間，通常一個社區有兩間以上在賣，有時候價格會比較好談。 第一間我們不想出太高，畢竟離高速公路還是有點近，晚上無法開窗，難免會有些許白噪音。
買到的這間房子照片拍得不吸引人，也沒做staging，本來客戶連看都不想看的😌。後來照片拍得漂亮的那間差了一點沒有買到，想說去看看這間不起眼的也好，沒想到屋主自住、屋況很好 (之前沒買到卻裝修漂亮的是投資房、出租用)，建材質感很好，房子好乾淨，就連walk through時也是一塵不染，浴室玻璃都沒有水垢喔，報告上的幾個小缺點屋主也負責修好了。
相較去年最高點，跌了18% ，這個社區算多，現在市場上Townhouse& Condo的平均跌幅10~15%。
最近市場的確有越來越冷清的跡象，其實看房數很多，Cupertino兩百多萬房都有破百組客戶、San Jose 一般房子前兩周也有50組人看房，只是出offer數不踴躍。 (市場還是有例外，學區好、屋況好、價錢合理的還是有multiple offers，昨天同事就說Lynbrook 200萬房，有7個offer)
市面上放得比較久的房子，多數是學區不好或屋況差，也因此調價格的不少、價格不好的話有些屋主會選擇下市、不賣轉租也是賣家的另一個處理房產的方式。
賣家持有成本低，如果沒有非賣不可的原因，在市場上出租目前都還算容易。我在Campbrain 靠近Campbell代管的出租房，九月的時候要出租，前三個星期總共有近50組人想約看房，只是知道是半年租期之後，多數希望是一年以上租約而作罷。
天氣轉涼，這兩個星期上市的房子量也逐漸減少了，上市的房源有些蠻不吸引人的，房價會不會繼續跌呢？繼續觀察中。
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) 但是這社區根本沒啥外來車，車流量極少，旁邊都是超美的大房子。這區安靜、樹多、學區好、近公園、圖書館，Buyer買得好開心，正在積極計劃remodel的事。
