分類: Maggie的買房故事

買房故事分享-打戰當天進合同

今天交屋的房子在CAMPBELL，Buyer是之前的客戶介紹過來的，也很坦白地告訴我，找我之前它們已經跟另一個agent看過房，我說沒關係，你們可比較一下，帶看了幾次就告訴我，Maggie我們已經跟另外一個經紀人說我們在跟你合作了。

我很喜歡也感謝這樣誠實的客戶，因為除了Redfin，其他的Agent其實都沒有底薪、沒有任何福利、醫療保險、油錢通通沒有人贊助，全部是自掏腰包，一直到房子close of escrow之後才能領到錢。 這是一個自由的市場，每年有成千上萬的房地產新人加入這行列，你可以選擇跟你喜歡的人買房，但是請不要同時用多位經紀人，不要把在台灣/中國的劣習帶來美國。

我們看房北至Santa Clara遠看到Santa Teresa，這對年輕客戶跟很多人一樣，都有兩種first time buyer 常出現的狀況，剛好可以趁這次聊聊。

第一、都會被Staging/ Flipper過的房子給吸引。

大家都喜歡看美的事物，這是人之常情，但是agent的角色需要把客人拉回現實，有些點值得注意，有些點其實可以忽略，在看房的過程裡，我會一一說明。

第二、我只想買到Pre Approval Letter核可金額減幾十萬的房子。

我覺得我們可能從小都被父母教育不要欠別人錢，盡量不要負債累累，可是我有身邊有太多例子(包括我自己)都是第一間房的時候，沒有好好運用最佳槓桿，最後付出更大的代價，說實在的有點後悔。

還好這年輕的客戶很勇敢，把我的話聽進去了，拉高了一點預算買Single Family，也在預算內買到一個地點好、屋況好的房子。他更勇敢的是，在seller counter我們的時候，正是俄國正式攻打烏克蘭那晚上(我有兩個客戶那天晚上進了合同)，因此我們買到的價錢都是低於預期的。

如果你在下offer的時候聽到這個不確定因素，敢買房嗎？我這兩個Buyer心裡是完全ready的，隔天股票大跌幾百點，deposit還是存進去了，另一間下下星期也要close了，現在看來他們真的做了很棒的選擇。跟我買過房子的客戶應該都知道我從不push 客戶，情況跟你說明白，你來決定怎麼做，買房是開開心心的事，happy buyer才有happy agent。

話說回來這間房，地點方便開車三到五分鐘就有一堆plaza跟Westgate Center mall，近express way跟Campbell downtown，又符合buyer理想的新、主臥大，公立小學有7分的需求，如果以後考慮想讓小孩念私校，知名Harker Lower校區走路就到，離Christian Schools也不遠，這房子就算有小孩再住個7-10年沒問題，因為屋齡很新又是邊間，未來要轉手一定也很容易的。恭喜我的客戶啦！！

買房故事分享-省了25.6萬的故事

機會是留給準備好的人。

省了25.6萬的故事終於可以寫了，房市很瘋狂，我的客戶很謹慎，在我們看了三趟一次7-9間的房子後，一個offer都沒出，沒想到天時地利人和，我們下了一個buyer back out的房子，人家退出我們撿，最後估價值超過買價，連來過的contractor都大喊買得值得 🙂

這個房子上市的時候開價就在我們預算的極限，因為屋況好、面積大，我們自認為買不到而沒有出價，看房時我就遇到過listing agent也打了招呼，同時留了名片，當他們第一名買到不存錢的時候有打給我，我還告訴他，我們客人暫時不考慮，想說應該會有人馬上替補上，沒想到過兩天還在市場上。

這種被第一名買家捨棄的房子、經常第二名、第三名的買家也會突然不敢要，Listing agent告訴我，第一名同時下了兩個offer，也給我看了他們原本的合約，我跟客戶商量以後，決定先以228萬先出手，看準屋主緊張的心態，告訴他們我們不會任意退出合同，價格低一點但是我們守信，最後屋主小小counter我們再加一點就成交。

談判的過程很重要，客戶早先就認真看過市場的房子，知道周邊成交行情也很重要，這種機會來了才能把握住🤗

看這間房的時候我們發現後院鄰居院子很雜亂，buyer在加價的過程裡也有點擔心，Buyer早 中 晚都去附近逛逛，最後在接受counter offer之前 (晚上九點多了）

Buyer還問我：我們還有時間嗎？

我：當然有，我希望你們買房子是沒有任何疑慮的

我們還是一群人跑到房子周邊，試圖想找找鄰居問問情況，剛好遇到鄰居出來看看這麼晚了誰還在外面啊。一聊之後買方就安心多了，也同時問問屋主後院鄰居的背景，解除了所有疑慮才成交的。

恭喜我的客戶，買到便宜買得好啊✌️🎉😊

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買房故事分享-同一條路省8萬

明天交屋的房子在East San Jose，這塊區域很特殊，雖然是95127的zip code，但是屬9分高中學區，環境好、近山區、附近有知名的Alum Rock Park, Penitencia Creek park & trail，高爾夫球場與country club，生活環境很不錯。

一開始找上我的是Buyer的爸爸媽媽，我們在一年多前講了電話，我就先帶著這個年輕客戶看了一些房子，後來因為工作的關係暫時停止看房，直到最近才又開始繼續買房。　

幾周前，這位年輕客戶因為說「不好意思再麻煩Maggie」所以去找了其他仲介要看房，也要下offer了，Buyer的爸爸媽媽也很可愛，突然很緊張，急著打電話給我，讓我給Buyer聊聊並分析一下。

我一看那房子，沒有Crawl space、沒有attic，位置跟地點稍有偏遠，但是採光非常好，很時尚的裝修，分析了好多優缺點是另一個仲介都沒有提到的，於是這位年輕客戶當天下午就告訴我，「Maggie我決定回來繼續請你幫我買房子。」這個Buyer可以說是他爸爸媽媽幫我找回來的客人 😅

Buyer住在N San Jose一帶，非常喜歡戶外運動，騎車爬山都是興趣，預算百多萬，我們從南到北積極看房一周，這間房子位於他熟悉的區域，高中還是Piedmont Hills High，本來就是熱搶區域，上市的隔天一早我們就去看房，看完馬上出了Preemptive offer，看房的時候先跟屋主聊聊，感覺屋主不是一個貪心的人，也願意看Preemptive offer，我也先打聽了「同一條路上」另一個Pending的3B/1B收了16份Offer，賣了12X萬。等那間過幾天close，大家就知道我的客戶著實買到便宜了，我的成交紀錄在Zillow都能查到，大家可以去比較一下。

一來屋主不貪心，二來Listing agent也沒去打聽同一條路上別人賣了多少，於是我們力拼另一個cash offer拿下了，省了超過8萬，我們還多了半間廁所。

屋主非常地用心整理這幾年來upgrade list，disclosure給了整整三頁Home Highlights，這房子雖然不是趕潮流的裝修，卻能看出屋主住了１６年的用心維護，是一間move in ready的好房子，買到之後，我這個年輕客戶還告訴我好幾次：「好不真實，我不敢相信我竟然買到房了」。

又是帶著Buyer打了一場完美的戰役，也能對客戶的爸媽有了交代，畢竟孩子一個人在海外，又是一筆龐大的金額交易，我很驕傲地告訴他們，我們買到了一間很棒的房子，也真的幫您的孩子省下了不少錢，這個月預計要成交四間房子，背後的故事都很精彩，之後我再一一分享。🥳🥳

買房故事分享- 價差18%

今日交了一間房，去年12月買到的客戶轉介的，去年下著雨看房的客戶撿便宜，(因為屋主剛生小孩啊)。今年這位客戶，也抱著一定要撿到便宜心態買房。 可能意念夠強吧，我們第三個offer買到了！

去年同社區、同房型、同尺寸成交價117萬，今年三月104萬，我們買99萬，屋主以前也是broker，同時是社區board成員，一直說這小區財務很穩定，他都監督且幫忙規畫好了。因為屋主年紀大了要退休， 打算從住了20幾年安安穩穩的房子搬到退休村，準備出售之前換過全新的橡木地板、全新地毯，質感很好，都是中上等級。

這個房子我們要下標之前先看過同社區另一間，通常一個社區有兩間以上在賣，有時候價格會比較好談。 第一間我們不想出太高，畢竟離高速公路還是有點近，晚上無法開窗，難免會有些許白噪音。

買到的這間房子照片拍得不吸引人，也沒做staging，本來客戶連看都不想看的😌。後來照片拍得漂亮的那間差了一點沒有買到，想說去看看這間不起眼的也好，沒想到屋主自住、屋況很好 (之前沒買到卻裝修漂亮的是投資房、出租用)，建材質感很好，房子好乾淨，就連walk through時也是一塵不染，浴室玻璃都沒有水垢喔，報告上的幾個小缺點屋主也負責修好了。

相較去年最高點，跌了18% ，這個社區算多，現在市場上Townhouse& Condo的平均跌幅10~15%。

最近市場的確有越來越冷清的跡象，其實看房數很多，Cupertino兩百多萬房都有破百組客戶、San Jose 一般房子前兩周也有50組人看房，只是出offer數不踴躍。 (市場還是有例外，學區好、屋況好、價錢合理的還是有multiple offers，昨天同事就說Lynbrook 200萬房，有7個offer)

市面上放得比較久的房子，多數是學區不好或屋況差，也因此調價格的不少、價格不好的話有些屋主會選擇下市、不賣轉租也是賣家的另一個處理房產的方式。

賣家持有成本低，如果沒有非賣不可的原因，在市場上出租目前都還算容易。我在Campbrain 靠近Campbell代管的出租房，九月的時候要出租，前三個星期總共有近50組人想約看房，只是知道是半年租期之後，多數希望是一年以上租約而作罷。

天氣轉涼，這兩個星期上市的房子量也逐漸減少了，上市的房源有些蠻不吸引人的，房價會不會繼續跌呢？繼續觀察中。

買房故事分享-百房中之選

今年的房市整理，買家一定要自願且快樂地下offer。

這組客戶超有緣，我們在台灣有共同的朋友，然後灣區相遇，去年就跟我說要看房買房，我們一起觀察房市且等待今年資金到齊之後，積極看房。

平均一個禮拜看5間房，據客戶自己說看了五個月、看了大概破百間房 (有嗎? 有嗎? 我真的忘了)。我還算喜歡看房，客戶自己的爸爸也是房地產專家，跟懂房子的人一起看房總是很爽快，所以我也真沒去計算我們看過幾間，不過我記得這是第三個offer。

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一開始我們鎖定Cambian & Almaden，看來看去一樣的預算還是青山綠水的大房型泳池別墅獲青睞，於是Almaden成了我們的首選。

由於工作性質的關係，我們必須挑選move in ready的房子，前兩次offer都少了幾萬，這一次客人很猛，油門要催到底，不過我比較謹慎，也提醒地基需要一點費用加強。勸退之下，幫客戶少了三萬投標，最後counter再加一萬，而估價報告的結果則比我們買價還多2.95萬，loan agent還開玩笑說買到已經賺到。

最近遇到的賣家都很好，這個賣家分別給了兩次walk through，尤其是賣家工程師先生介紹建材真是鉅細靡遺。 三月才剛剛remodel的房子，用了重達700磅的大門、兩個電子壁爐、全新的廚房、電器、窗戶、全新紅木的deck、Andersen Sliding door、電動窗簾等等，雖然remodel房子是為了賣房，卻也選用中上的建材，不是隨便馬虎草率了事。

最後交鑰匙的時候，還留下自己聯繫方式、contractor聯繫方式、保固資料、介紹泳池設備包括濾水器、熱水器等如何使用、交代家裡的線路、建材、剩下的油漆、地板板材、甚至填縫劑通通都留下來給我的客戶了。

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現在的市場很難買也很好買？！

很難買的是無法下定決心的買家，如果猶豫不決，心理預期房市會再下跌，一心想殺到不合乎行情的價格，這樣的客人只好被市場淘汰了，當買家心理還沒完全準備好，什麼價格都不夠便宜。

好買的原因則是房市回歸理性，比起去年瘋搶的市場，更有充裕的時間好好看房，且利率回跌，購買成本相對低些。

如果有點耐心，加上財務跟心理都到位，一定會買到非常滿意的房子，今年價格比去年更好談、且同樣預算可以從Condo進階到townhouse、從townhouse進階到single family，或是在區域性的差異，可以買到更好的地點。何不把握機會?

我的客戶就是在這樣的情況下，買到一個全新裝修、Move in ready 且理想中的超值房。再次恭喜我的客戶，搬家準備迎接節慶！🏡🍁🏊‍♀️

為保護客戶隱私，圖非客戶現在買到的房，而是我倆看房的「足跡」之一。

買房故事分享-飛機上談成的deal

交鑰匙囉！今天的客戶是之前成交的客戶介紹來的，看房之前還跟客戶爸媽聊了快三個小時，孩子第一次買房、第一次買房又是在異地，這種心情我能理解，所以要見客戶爸媽我都很樂意，直接對談不僅能知道雙方需求，也能即時回答問題，增加對彼此的信任。

來來回回看屋不下十趟，之前一直都在看Condo &
Townhouse，後來換了一個區就能買house，沒想到一換區的第一間就是一間開心農場與跟孩子的樂園。走入open house時，listing agent就暗示我之前就收到offer，但是為了一點點價小事前一組買家談不攏。

我們一進去就喜歡，我馬上告訴我客戶：「就是這間了。」我們馬上趁屋主有點心慌亂的時候趕快下offer。

還記得隔天我就要上飛機回台灣，上飛機之前我寫好先送出，在長榮班機上跟listing agent密集來回email聯繫，一邊跟客戶用Line傳訊息談成的，飛機上買到房，也是一個很特別的經驗。

而且價格很合理，這是我第一次遇到銀行說不用估價了！不用估價了！不用估價了，因為太特別了，所以說三次。 Loan agent直說：買得太好啦！

屋後的水果有好幾種檸檬、橘子、柳橙、新鮮無花果、藍莓、覆盆莓、葡萄、鳳梨釋迦等，前院側院則是繡球花跟好大一叢薰衣草，後院還規劃有小孩遊戲區，屋主之前也有孩子，鋪上假草的遊戲區還有柵欄，小孩便能安全遊玩。

因為太多水果了，我們特地要求賣家給我們一次walk through，賣家今晚說他把所有灑水器都設定好了，院子後面的燈也已經埋好，變壓器在車庫，自己裝上就可以啟動院子的燈，肥料跟油漆都留下來，他們仔細交代所有細節，道別走到門口之後，前屋主正在安慰太太，原來是前屋主太太竟然流淚了，她捨不得搬家啊。

我一時反應不過來，後來想想，我應該趕快跑去跟他說：「放心，我們會好好照顧房子的」，我當時只是分心在測試熱水有沒有問題🤣

對了，屋主特地把所有水果都留給我的客戶採，一堆正成熟的果實，一間非常可愛的房子，一份愛的傳遞。

出價的藝術

 

出價的藝術

最近的房市雖然不熱，但是有逐漸回溫的趨勢。房市溫和對大家最有利，買賣在合理價是最難的事情。

昨天跟客人討論disclosure之後準備出價，幾乎所有的買家都會問我「怎麼出價？」能給什麼建議，通常來說我在出價之前會做幾件事情。

第一、CMA: Comparative Market Analysis, 有時候說很快我們就叫comps，我會找出附近類似產品成交價格，讓你了解一下周邊行情，甚至我會抓半年到一年的行情，讓你知道一下走勢。

第二、屋況分析：這房子必須維修多少錢，客戶自身想要做的後續維修需要多少錢？你想做哪一些補強呢？換馬桶、換鏡子換洗手盆，裝修廚房、換洗碗機、換抽風機等等，我們可以概抓一下預算。 如果新房，我也可提供建商的upgrade大概的所需費用行情。

第三、市況：最近市場狀況如何，需不需要加價，我們可能會遇到多少「對手」也想下offer，跟listing agent的密切溝通的結果就成了下offer時重要線索。


第四、房子與市場：這房子在市場上多久了，也就是我發listing給你參考時，你會看到一個DOM (days on the market)，為什麼放那麼久？是屋況太可怕沒人要？還是市場低迷等，搞清楚原因我們再投標。

第五：獨特性：每一個房子都是獨一無二的，就算在同一個社區也會因為座向、有沒有風景、棟距、停車位、採光、臨路條件、有沒有面對嫌惡設施等價格有很大的差異。

出價之前大概會整理上述原因，討論出一個價位，搭配自身的出價條件(像是cash offer、或是pre approved，或是down payment多寡等等)總和所有自身優點送出offer。

有些人可能會看到市場變差一點，就想砍價砍到底，低價送offer不是不可能，讓我這個包打聽的先去跟listing Agent探一探訊息，如果賣家價格實在很硬，或是賣家脾氣不太好，砍到人家不爽這offer就GG了，有時還是得將心比心嘛，如果你在賣房收到一個很差的offer，可能直接不回應了！

雖然必須顧及買賣雙方的kimochi，但是買家經紀還是在幫買家做事與捍衛權益的，絕對不是賣家。

 

 

 

矽谷房產筆記／在矽谷排隊買新房

▲▼新建房具有獨特性，全新建造、設計新穎，雖然價格大概高於相似產品，在市場上仍是供不應求。（圖／簡明葳提供）

▲新建房具有獨特性，全新建造、設計新穎，雖然價格大概高於相似產品，在市場上仍是供不應求。

圖文／簡明葳

矽谷不像台灣的大城市，處處可見高樓大廈，數量稀少的新房炙手可熱，排隊、抽籤、還要追高價，矽谷的新房建案也多屬中小型社區，每個社區大約數十戶，不像台灣許多重劃區或新市鎮，動輒上百戶。於是我跟著客戶們，正眼巴巴地盼著各社區在周末釋出新房。

因為土地取得不易，矽谷具有土地產權的獨立房Single Family新屋甚為罕見，目前的市場上，新房的形式多是公寓的Condo與連棟別墅 Town house為大宗。而土地持分方式也從早期的有土地持分叫做 PUD，Planned Unit Development逐漸轉為Condo Ownership，買新房已經漸有只買地上權的概念，不具有實際上的土地持有或變更的權力。

矽谷一地難求，政府對於容積管制又非常嚴謹，目前矽谷新建社區零星分布，開發未完整的區域為數最多，還有不少新建案位於汙染過的土地、高速公路旁、最新的交通建設旁等，不過因為新建房具有獨特性，在房屋銷售總數比例上極低，加上全新建造、設計新穎，雖然價格大概高於同區域、同面積的產品15%、位置欠佳，在市場上仍是供不應求。

▲▼新房銷售近幾年在矽谷速度飛快，排隊、抽籤、競標樣樣來，買家依舊絡繹不絕。（圖／簡明葳提供）

▲新房銷售近幾年在矽谷速度飛快，排隊、抽籤、競標樣樣來，買家依舊絡繹不絕。

尤其買氣極旺，建商近兩年積極推案，多數建商都採取先建到地基就開始銷售，買家只要經過貸款評核，就可以排隊參加，建商每數周就會釋出一批新房，買家必須到現場排隊等候通知選房，或是到現場參加抽獎，抽到了就有購買權。

今年買氣極好，也有建商沒搭設銷售中心，買家在網路上看平面圖就上網競標，價高者的標，買價常常高於開價許多，而建商隨著買氣增加，每一次釋出新房也都會依照位置跟人氣增加價格。

▲▼建商每數周就會釋出一批新房，買家必須到現場排隊等候通知，或是到現場參加抽獎，抽到了就有購買權。（圖／簡明葳提供）

▲建商每數周就會釋出一批新房，買家必須到現場排隊等候通知，或是到現場參加抽獎，抽到了就有購買權。

特別的是，在矽谷購買新房也建議由房仲帶領、登記看房，第一次看房就應該要與經紀人一起同行，後續經紀人能幫助審查公開揭示內容、合約、並且協助後續簽約、貸款、交屋等動作。

值得注意的是，新房雖然有建材表，但是交屋之後仍會有不少糾紛與落差，我就聽說曾經有人遇到電表跟隔壁接錯的離譜建商，還好加州政府規定建商提供十年結構保固，交屋後若有任何結購上的問題，或是在建商表列之類的，建商必須負責。

▼加州政府規定建商提供十年結構保固，交屋後若有任何結構上的問題，建商必須負責。

▲▼加州政府規定建商提供十年結構保固，交屋後若有任何結構上的問題，建商必須負責。（圖／簡明葳提供）

矽谷房產筆記／酒莊怎麼買－到加州品酒、逛酒莊

▲▼到加州品酒、逛酒莊。（圖／簡明葳提供）

▲酒莊已經超越品酒、買酒功能，土地上還有特殊建築，兼具旅遊、舉辦活動等多元發展。

圖文／簡明葳

常常有人問我，到北加州應該到哪裡玩？除了舊金山知名景點外，兩小時車程外的納帕谷地 Napa Valley以及周邊的 Sonoma County，高低起伏的山巒，一排排綿延不絕的葡萄樹，如果是八到九月造訪，正是葡萄成熟時，綠意盎然、果實累累，絕對是到北加州的必訪之處。

從矽谷往北車程兩小時處的納帕谷地，集結數百家酒莊與葡萄園，鄉村美景為底，酒莊林立，是在台灣難得一見的景致，幾乎每一家酒莊都有提供試酒服務，有些還必須事先預約，不少人一遊即愛上。微醺之餘，對於房地產有興趣的人，還常常討論起酒莊交易。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。（圖／簡明葳提供）

▲現在正值旅行納帕谷地的好季節，綠意盎然、果實累累。

我自己不是紅酒專家，也還沒販售過酒莊，但是有幾位酒鬼好友，是多家納帕谷地酒莊的貴賓，血液裡的酒精濃度經常維持高點，已經有自己投資酒莊的慾望，不斷到處看果園、看酒莊，讓我也吸收了不少關於酒莊的房地產知識。這些酒鬼們已經品酒成精，在加州買座果園、酒莊已經成為自己的夢想，只是納帕谷地周邊太知名、太貴，已經前往中加州其他地方獵地、物色酒莊不動產。在矽谷，也耳聞過舊金山或矽谷工程師們「集資」購買中加州酒莊或果園的案例。

酒莊的交易可大致分為販售果園、販售酒莊生意等兩大類，土地使用上都是農地，並且對於土地上的農舍有所限制。果園的販售主要售出土地與現有的經濟作物，多數都有一棟農舍、部分會有釀酒室，價格依照土地大小、土質、地形、氣候、葡萄種類、有機栽種與否、灌溉設備優缺、現有通路優劣與多寡都有差別，價格從數百萬至數十萬美金不等，差異很大。

而欲販售的酒莊，多已有經營許久的品牌、試酒室、通路、人脈與現有的會員轉讓，還有製酒師合作等後續的經營輔導，部分酒莊還附設釀酒室、酒窖、甚至備有景觀的民宿與婚禮場地，讓酒莊生意更加多元化。酒莊的販售也可能沒有涵蓋土地，只是買葡萄、請製酒師製酒的生意轉讓，賣的只是生意與品牌，酒莊的交易價差更是大，千萬美金的酒莊在納帕谷地並不罕見，中加州或是名氣較小的地方也有百萬美金左右的酒莊。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。（圖／簡明葳提供）

▲土地、農舍、葡萄等經濟作物等，都屬酒莊交易的其中一部分，圖非待售酒莊。

近年來中國紅酒需求量龐大，不少中國買家到加州買酒莊、投資酒莊，使得果園或酒莊價格不斷翻漲。根據一位酒莊主人透漏，不論是販售果園還是酒莊，如果品質不差，多數是親朋好友或是釀酒師、富人的「酒友」之間的私人買賣或投資。

這位酒莊主人也說，酒莊看起來很美、聽起來很夢幻，但是隔行如隔山，實則風險很大，後續經營不易，更難的是維持紅酒、生意的穩定度，目前市面上公開交易的酒莊與果園僅占少數。部分交易開價高昂或是「CP值」對某些買主來說不夠高，才會公開上市。

下次到北加州，別忘了來一趟納帕行，逛酒莊、品酒之外，可以來一趟住酒莊的行程，體驗一下當酒莊主人的感覺，也許哪一天，你也會買下一座加州的酒莊。

▼酒莊與果園多與農舍販售，如果有景觀，價格會更好。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。（圖／簡明葳提供）

作者簡介

簡明葳（Maggie Chien），前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者，現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人（REALTOR®），專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://maggiechien.com/ 。