台灣人在矽谷買房

台幣兌換美金這幾天匯率特別好,今天還沒睡醒,就有客戶從台灣打給我,急忙問著近期房價與投報率。
嚴格來說,矽谷租屋投報率因為房價高漲,投報率已經不如往昔,但是相較於台北的房價漲幅、信心、租金報酬,還是非常好。矽谷有來自全世界的菁英與最賺錢的大公司林立,房子供應不足的情況下,房價近幾年依然節節攀升。
以下有幾個常問到的問題我整理如下:
(1)台灣人在美國可以買房嗎? 當然可以,但是要注意,如果在加州買房,賣房時需要繳交資本利得稅,租金收入也必須要繳稅。如果是外國賣家,賣房要先預扣18%房價,繳完所得稅才能放行。
(2)台灣人可以在美國貸款嗎? 基本上是不可以,必須要有至少兩年的美國工作兩年才能辦理正常貸款。有些華資銀行也做不看收入的貸款,但是要求一半的自備款、且利率很高,目前(2017年4月)最少在4.5%以上。
(3)需要飛來美國看房嗎? 最好需要,並且先聯繫銀行未來將有大筆資金轉帳需求,能否人在國外也能順利轉帳或電匯,確認沒問題之後再飛過來,以免到時候需要當空中飛人。
(4) 怎麼看房? 看房可以先利用Redfin、Zillow兩大軟體(手機可以下載、或直接使用該網站)看房,可以先與我聯繫後,告訴我價位,我可以告訴你需要專注看那些郵遞區號/區域的房子。 或是我可以幫您建立一個定期更新,從信箱就會收到我的資料。
(5) 怎麼買房呢?矽谷買房子需要投標,投標手續可以在海外完成,可以使用電子簽名(e-sign) 只要有信箱就能完成,不需付費就能完成。
(6)買房簽約,買房簽約如果能飛到舊金山在當地最好,如果不能,我們這裡的簽約中心會將文件寄送到您手上,您需要先到美國在臺協會AIT上網預約公證儀式,在預約時間抵達,簽完名之後原封不動將文件寄Fedex到海外。 如果人在舊金山,現金也備妥要買房,最快3~4天就能過戶拿到鑰匙,如果人需要在台灣簽名,大約需要14天的時間,就能過戶完成。
上述是最常見的問題,加州買房還有太多細節與厚厚一大疊的報告,所有手續跟英文文件,我都會解釋清楚再進行簽約與投標。如果您有興趣到矽谷投資,我們從美金40萬的小兩房公寓到百萬獨棟別墅、千萬元豪宅、商業辦公型產品都有,歡迎您到這個全球最具動力、最具全球創新資源的城市來置產。
值得一提的是,矽谷是長期投資型,不像亞洲的房地產,宣稱超高報酬,我們的投資是特質穩定、保值、美元資產,這幾項特色才是投資矽谷的關鍵字。
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FAQ 【為什麼我的agent不幫我下offer?】

【為什麼我的agent不幫我下offer?】
前一陣子在一個論壇看到這項問題,回答問題的人,大概有一半都說:「換掉他」、「換一個人」。
如果在灣區,應該更多人有這項疑問。
目前來說,買房要加價是不爭的事實,如果是正常開價,今年開春以來,加價率10~15%算是均數,如果交通便捷、學區也佳,投標數通常在兩位數之上,加價率也往往超過20%。
那為什麼agent不幫你投標?
因為價格太低了?或是contingency太多了?還有…
這裡沒有歧視的意思,請耐心聽我把話說完。
通常一個買方經紀人在投標之前,都會問清楚disclosure發出去的數量、大概會有幾個人下offer。我通常也會去看看周末open house的來人數,觀察一下多少agent帶看過房子,會知道這房子在市場上有多熱門,當然會精確地做出估價/ 周邊房價成交報告,這些都會影響到出價與加價數。
如果你想出的offer低於行情太多,或是不想加價,甚至是放數個contingencies,基本上得標率超低,甚至0,經紀人當然就不想花太多你跟他與的時間跟精力了。
經紀人不是現實,只是現在的市場上,依然是買家數遠超過於庫存量,我們真的沒有那種好運氣,可以低價買到。
如果你的經紀人不出價,還有一個很重要的理由,就是不想讓買方被賣方討厭。
不管是不是listing price過高,不想加價、或甚至想殺價,也不要第一時間就傻傻遞出一個offer,因為賣方一定會產生不好印象,後續就算買方願意加價,賣方也不見得會考慮。
大家既然雇用了買方經紀人,就是要維護買方的權益,我相信你的經紀人不是不想努力,經紀人肯定比你更想買到房子,如果他不出offer,一定有他的理由,請信任經紀人的專業考量,雙方多多溝通,才能盡速買到好房子。

矽谷華人房地產經紀公司推薦

 

如果你在矽谷,考完了經紀人證照,是不是在疑惑要找哪家房仲公司呢?

想換家公司,華人房產經紀資訊該從何下手呢?

先說說我自己的故事

當初我在灣區知名的童光輝老師那裏報考,遠道從Sunnyvale開車到Oakland考試,考了兩次才過關,考完了之後也一無所知,四處打聽進了我們公司,才知道自己非常幸運。

當初推薦我進公司的經紀人,是南灣有名的Agent,我問了諸多問題,像是:「你有去面試過別家公司嗎?」、 「你比較過老外的公司嗎?」「怎麼會選擇Green Valley Realty?」等等。 聽過一番見解加上看見她的好成績之後,我才放心選擇我們公司。

我們公司有非常完善的教育制度,Broker幾乎是全年無休隨時在為Realtor/Salesperson解決問題,所有問題一定有人可以、願意回答,沒有那種Broker藏一手、搶客人的事情。還有專門為新人開班的綜合課程,我來美國時間不長,Broker還特地多幫我上幾堂課,現在看來,真是感激。

剛開始進入這行,我想都會心慌慌,一無所知、六神無主(我懂我懂,我當初也是這樣),我願意公開地推薦我們公司,就是已經親身體驗、且打從心裡佩服老闆、認同這家公司,如果你想找間華人地產公司,我很推薦Green Valley Realty。

有問題歡迎先打給我,Maggie 我非常樂意跟你聊聊或幫你解答的。Mingwei Business card

 

 

住灣區,想買房!怎麼找房產經紀人?

茫茫人海,誰能信賴?

買房步驟之初,一定要找一個信任的Agent、(又稱房仲、經紀、Realtor),如果剛到美國人生地不熟,可以從下列幾項要點觀察,選擇您信賴的房地產經紀人。

個人認為,專業房仲必須具備下列幾點

(一) 售屋前的財務分析、買房指引、針對買方的區域分析

(二) 懂房子、熟流程,知道如何看房子,合法揭示房子優缺點,知道建築結構、建材差異,能為你解釋、讀上disclosure (屋況清單)、契約、甚至是賣方出示的報告書,知道如何與賣方經紀人交涉,後續談妥任何協定等。

(三) 熟習區域、生活機能學區劃分,能為將來的生活助上一臂之力。

(四) 了解貸款流程、稅金、金流、closing cost (買房交易支出)等相關流程

(五) 知道如何為買、賣方做出市場分析、合理出價、定價,不是追高價錢,尤其是買方房經紀,雖然北加州都是追加價格,90%以上個案例都是價高者得房,但是仍須以屋況、學區、小環境合理鑑價、合理出價!

(六) 不會造成買、賣雙方壓力、恐慌與額外的負擔。

有人跟我說,「買賣房屋可以自己來,根本就不需要房仲!」我笑而不答。

在美國,買房、賣房之間,交予專業人士,擁有更多的資源平台共享,房仲須顧及專業能力甚至法律責任,就財務上、安全上、法律上、都能規避一定的風險,加上買方並不需要負擔額外仲介費用 (加州是由賣方Listing Owner 來負擔買賣雙方的房仲費用),計畫買屋前,先找一位專業房仲,絕對是買房必備條件。

買房之前應該建議找自己順眼的房仲聊一聊,看看他是否具備這些能力,我在台灣當房地產記者的時候,也採訪過百位以上房仲,因為房仲業門檻並不高,因此素質落差頗大,當然有很多我所尊敬的前輩,各有房地產上的專業領域與一番本領讓人激賞,但是我相信,除了專業上的選擇,終究會回到緣分、人與人相處的感覺來選擇你的房仲。

如果你(妳)覺得他專業,請相信他(她)、信賴他(她),雙方都覺得舒服、安心,才能一起協力為一個家圓夢。


任何售屋、買房、租屋、需求

歡迎利用以下方式與我聯繫

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Ming Wei Chien (Maggie)
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Green Valley Realty
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認識Maggie Chien /矽谷房地產經紀

我的中文名字是簡明葳,大家都叫我Maggie,現在在美國矽谷/硅谷(Silicon Valley)擔任房產經紀人 Broker BRE#01973756 。我曾在台灣當過九年的財經記者,蘋果日報房地產中心(地產王&家居王)、自由時報財經中心房產線總資歷長達七年。我在台灣採訪過數千間建案,在矽谷看房歷年達數百間以上,這幾年的矽谷房地產經紀人經驗,建立了我完整的買房資歷與經驗。

在矽谷買房子,是一個充滿挑戰的過程。我能提供試算服務、貸款諮詢與轉介、為您挑選適合滿足您需求的房子、一同看屋、一起挑戰競標的過程。我們將逐條念過合約內容,下標之前我會誠實地揭示屋況、屋主詳細情形、報告,而後續的交屋、租屋、修繕、改建等諮詢都在服務範圍之內。

關於賣房,房價評估、市場分析、修繕建議、上市時間建議、Staging評估、風格挑選、行銷方式分析、海報、Post、媒體推廣、行銷媒體選擇、挑選offer輔助,後續交屋,都是我擔任賣房經紀人時的職責。

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

我是專職加州地產經紀人 CA Real Estate Realtor/Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

Listed at 1,048,000, sold for $1,320,000 on 8/14/2017. It's sold within 10 days.
Listed at 1,048,000, sold for $1,320,000 on 8/14/2017. It was sold within 10 days.

I am a Broker/ Realtor in the Silicon Valley, currently working for Green Valley Realty.

I am an experienced and accomplished editor/journalist who worked at two of Taiwan’s largest newspapers.  Managed a team of writers to cover real estate, interior design in the Taipei metropolitan area.

I have continued my real estate specialty in the bay area, using a journalist’s training to quickly find, compare and verify the house of the client’s needs.   I will gather all facts regarding the property, review all contractual documents, property inspection reports, owner disclosures, etc. with my clients.

For clients looking to list their properties, I will provide a thorough analysis on market timing, price and review all steps leading up to the open house.  After the open house, I will review all offers with the clients to help them choose the strongest offer at the best price.

For post-sales services such interior design, architects, and licensed contractors, I can provide referral to quickly get the project done on-time and on-budget.

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