1758 Cross Way #235 SAN JOSE, CA 95125

【SOLD】

 

Boutique community with only 10 units and 90% homeowner-occupied. This eight-year-old, corner unit, townhouse style condominium is near major freeways (87, 85, 280), mass transit (Tamien VTA/Caltrain station), and Willow Glen Village plaza. 3 Bedrooms/2.5 Bathrooms with bright and airy Living & Dining rooms. 3 assigned carport spaces provide lots of flexibility! In-unit full size laundry, dual pane windows. Beautiful oak hardwood floor throughout. Granite slab kitchen counter top. Security and intercom system wired-in. Gas fireplace with marble and decorative surround. 4 miles to the proposed SJ Google campus, 7 miles to SJ Airport and only 2 miles to downtown Willow Glen. HOA is $328 which includes water and garbage. Award winning Willow Glen schools.

 

為2018年的賣房/換房做準備

你在矽谷有房好賣?!

在2016年夏天才買到房子的我,真心佩服為早早持有矽谷房地產的人,無論你是運氣好、選擇正確、被老婆逼的、被媽媽叫去買的…..&*^%$#@,在矽谷有房可住,有房地產稅要繳雖然有點辛苦,誰也沒料到這幾年的漲幅如此猛烈,有房在手,還是很讓人稱羨的。

2017年四月的時候有幾組客人告訴我,他們要搬到外州,想賣房了,我也曾寫過文章

還在文章提到:「矽谷的房子只會越來越貴,除非你真的死心踏地不再回到矽谷,對這裡完全不抱期待,那你再找我賣房子。如果你現在賣了房,賣在史上高點,但是,之後的走勢依然看好,我覺得以後很難再買回來了,尤其當初你買到房子的價格,現在看來是多美好,光是房屋稅,就比現在入場搶房的人少太多了。

我到現在還是同一個理念,然而我去年下半年經手了三次賣屋,又是全然不同的故事,因為想賣房的人,不僅僅是因為搬去外州工作這麼簡單的理由。比如說:想從小屋換大房了、想換學區房的、手上的投資房想換手做1031交換,投資房賣在高點獲利了結,想搬到外州換房子,這些迫切理由我們就要上市賣房。

加上最近在市場上的觀察,高速公路旁、印象中不那麼好的區域 (像是East San Jose)、有噪音大馬路旁、路沖、高壓電等等,只要精心包裝,上市之後還是會造成搶購,如果你有投資想獲利出場,此時不賣何時賣?

要不要賣房之後,又可以延伸出:要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃,必須要個案討論,才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房,賣房、買房同時作戰,先買後賣、先賣後買都有不同的程序,當你身兼市場上的賣家與買家,這才是一場讓人驚心之役,之後我會再專寫一篇文章,寫買、賣房同時進行的建議,包括最重要的規劃時間表。

暫不離題,如果你真的在2018年有賣房的想法,可以著手準備了。

一、為什麼想賣房:先開會討論一下每一個房屋持有人,再次確認大家都想一心賣房嗎?想一下必須賣房的理由,不要賣房的替代方案有什麼?賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫,這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人:有經驗的經紀人能應運各種需求,定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市,利用各種行銷利器,風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房,不想讓鄰居、同事等人知道,我們也有Private Sale這種選擇。

最重要是收Offer的關鍵點,必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家,選個安全的Offer,不在交易過程中出錯,賣了好價,準時Close大家都能睡得安心才是王道! 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕:今年每一個工頭都好忙,每一個工程都落後,如果是正常類型的房子,想賣出好價錢,屋主必須先投資,換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下,這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好,投標人數就會飆高,價格當然也能讓賣家滿意。

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四、評估一下行情:經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二,如果周邊有不少房屋成交,價格落差不會太大,最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border,甚至屋況差異等等,這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算:賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異,賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等,都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務:賣房有賺錢,當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房,五年內住滿兩年,每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說:假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬,今年銷售金額為100萬,價差是55萬,扣除房仲成本、賣房開銷等,售房淨利有50萬元,因為夫妻都在產權上,所以這50萬元是不用繳稅,如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利,就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例,假設很幸運地超過50萬元,假設淨利高達70萬元,扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅,詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定:很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定,其實不少HOA對於賣房子也有相關規定,像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查,房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃,事先有足夠的時間檢查與修繕,加上行銷面的推廣,就能讓房子賣出好價錢。

 

2017年下半年度我的四個Listing經驗分享

733 Hamilton Ln,Santa Clara, CA 95051

屋主原本告訴我120萬就賣啦~ 我說,我們還是上市吧,結果周末Open House 2天來人數超過200人,當下有4個Offer出了128萬元,最後Counter結果以132萬元順利成交,還提早Close。

6268 Royal Oak Ct SAN JOSE, CA 95123

屋主沒有預算裝修做Staging,我們Open House兩星期,最後成交價89.5萬元,賣比同時間對面的3房還高出1.5萬元,買家為了讓賣家有更足夠的時間完成1031交換,還刻意配合我們的時間晚一點點成交。

464 Clinton St #401REDWOOD CITY, CA 94062

屋主有貓咪們跟嬰兒,所以我們沒有辦法做Staging,超高HOA與HOA Reserve不夠是個挑戰,最後也是順利成交,Buyer準時成交也讓屋主免費再住了兩個月,方便屋主換房子。

809 Auzerais Ave #329SAN JOSE, CA 95126

上市七天內收到offer,準時Close,屋主已經賣房、且順利買到新房。

 

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有換房計畫嗎?

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

電話 408-505-3003 / Maggie
FB/電郵:chienmingwei@gmail.com
微訊:maggiechien002
LINE:chienmingwei
FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/謝謝。

台灣人在矽谷買房

台幣兌換美金這幾天匯率特別好,今天還沒睡醒,就有客戶從台灣打給我,急忙問著近期房價與投報率。
嚴格來說,矽谷租屋投報率因為房價高漲,投報率已經不如往昔,但是相較於台北的房價漲幅、信心、租金報酬,還是非常好。矽谷有來自全世界的菁英與最賺錢的大公司林立,房子供應不足的情況下,房價近幾年依然節節攀升。
以下有幾個常問到的問題我整理如下:
(1)台灣人在美國可以買房嗎? 當然可以,但是要注意,如果在加州買房,賣房時需要繳交資本利得稅,租金收入也必須要繳稅。如果是外國賣家,賣房要先預扣18%房價,繳完所得稅才能放行。
(2)台灣人可以在美國貸款嗎? 基本上是不可以,必須要有至少兩年的美國工作兩年才能辦理正常貸款。有些華資銀行也做不看收入的貸款,但是要求一半的自備款、且利率很高,目前(2017年4月)最少在4.5%以上。
(3)需要飛來美國看房嗎? 最好需要,並且先聯繫銀行未來將有大筆資金轉帳需求,能否人在國外也能順利轉帳或電匯,確認沒問題之後再飛過來,以免到時候需要當空中飛人。
(4) 怎麼看房? 看房可以先利用Redfin、Zillow兩大軟體(手機可以下載、或直接使用該網站)看房,可以先與我聯繫後,告訴我價位,我可以告訴你需要專注看那些郵遞區號/區域的房子。 或是我可以幫您建立一個定期更新,從信箱就會收到我的資料。
(5) 怎麼買房呢?矽谷買房子需要投標,投標手續可以在海外完成,可以使用電子簽名(e-sign) 只要有信箱就能完成,不需付費就能完成。
(6)買房簽約,買房簽約如果能飛到舊金山在當地最好,如果不能,我們這裡的簽約中心會將文件寄送到您手上,您需要先到美國在臺協會AIT上網預約公證儀式,在預約時間抵達,簽完名之後原封不動將文件寄Fedex到海外。 如果人在舊金山,現金也備妥要買房,最快3~4天就能過戶拿到鑰匙,如果人需要在台灣簽名,大約需要14天的時間,就能過戶完成。
上述是最常見的問題,加州買房還有太多細節與厚厚一大疊的報告,所有手續跟英文文件,我都會解釋清楚再進行簽約與投標。如果您有興趣到矽谷投資,我們從美金40萬的小兩房公寓到百萬獨棟別墅、千萬元豪宅、商業辦公型產品都有,歡迎您到這個全球最具動力、最具全球創新資源的城市來置產。
值得一提的是,矽谷是長期投資型,不像亞洲的房地產,宣稱超高報酬,我們的投資是特質穩定、保值、美元資產,這幾項特色才是投資矽谷的關鍵字。
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FAQ 【為什麼我的agent不幫我下offer?】

【為什麼我的agent不幫我下offer?】
前一陣子在一個論壇看到這項問題,回答問題的人,大概有一半都說:「換掉他」、「換一個人」。
如果在灣區,應該更多人有這項疑問。
目前來說,買房要加價是不爭的事實,如果是正常開價,今年開春以來,加價率10~15%算是均數,如果交通便捷、學區也佳,投標數通常在兩位數之上,加價率也往往超過20%。
那為什麼agent不幫你投標?
因為價格太低了?或是contingency太多了?還有…
這裡沒有歧視的意思,請耐心聽我把話說完。
通常一個買方經紀人在投標之前,都會問清楚disclosure發出去的數量、大概會有幾個人下offer。我通常也會去看看周末open house的來人數,觀察一下多少agent帶看過房子,會知道這房子在市場上有多熱門,當然會精確地做出估價/ 周邊房價成交報告,這些都會影響到出價與加價數。
如果你想出的offer低於行情太多,或是不想加價,甚至是放數個contingencies,基本上得標率超低,甚至0,經紀人當然就不想花太多你跟他與的時間跟精力了。
經紀人不是現實,只是現在的市場上,依然是買家數遠超過於庫存量,我們真的沒有那種好運氣,可以低價買到。
如果你的經紀人不出價,還有一個很重要的理由,就是不想讓買方被賣方討厭。
不管是不是listing price過高,不想加價、或甚至想殺價,也不要第一時間就傻傻遞出一個offer,因為賣方一定會產生不好印象,後續就算買方願意加價,賣方也不見得會考慮。
大家既然雇用了買方經紀人,就是要維護買方的權益,我相信你的經紀人不是不想努力,經紀人肯定比你更想買到房子,如果他不出offer,一定有他的理由,請信任經紀人的專業考量,雙方多多溝通,才能盡速買到好房子。

矽谷華人房地產經紀公司推薦

 

如果你在矽谷,考完了經紀人證照,是不是在疑惑要找哪家房仲公司呢?

想換家公司,華人房產經紀資訊該從何下手呢?

先說說我自己的故事

當初我在灣區知名的童光輝老師那裏報考,遠道從Sunnyvale開車到Oakland考試,考了兩次才過關,考完了之後也一無所知,四處打聽進了我們公司,才知道自己非常幸運。

當初推薦我進公司的經紀人,是南灣有名的Agent,我問了諸多問題,像是:「你有去面試過別家公司嗎?」、 「你比較過老外的公司嗎?」「怎麼會選擇Green Valley Realty?」等等。 聽過一番見解加上看見她的好成績之後,我才放心選擇我們公司。

我們公司有非常完善的教育制度,Broker幾乎是全年無休隨時在為Realtor/Salesperson解決問題,所有問題一定有人可以、願意回答,沒有那種Broker藏一手、搶客人的事情。還有專門為新人開班的綜合課程,我來美國時間不長,Broker還特地多幫我上幾堂課,現在看來,真是感激。

剛開始進入這行,我想都會心慌慌,一無所知、六神無主(我懂我懂,我當初也是這樣),我願意公開地推薦我們公司,就是已經親身體驗、且打從心裡佩服老闆、認同這家公司,如果你想找間華人地產公司,我很推薦Green Valley Realty。

有問題歡迎先打給我,Maggie 我非常樂意跟你聊聊或幫你解答的。Mingwei Business card

 

 

住灣區,想買房!怎麼找房產經紀人?

茫茫人海,誰能信賴?

買房步驟之初,一定要找一個信任的Agent、(又稱房仲、經紀、Realtor),如果剛到美國人生地不熟,可以從下列幾項要點觀察,選擇您信賴的房地產經紀人。

個人認為,專業房仲必須具備下列幾點

(一) 售屋前的財務分析、買房指引、針對買方的區域分析

(二) 懂房子、熟流程,知道如何看房子,合法揭示房子優缺點,知道建築結構、建材差異,能為你解釋、讀上disclosure (屋況清單)、契約、甚至是賣方出示的報告書,知道如何與賣方經紀人交涉,後續談妥任何協定等。

(三) 熟習區域、生活機能學區劃分,能為將來的生活助上一臂之力。

(四) 了解貸款流程、稅金、金流、closing cost (買房交易支出)等相關流程

(五) 知道如何為買、賣方做出市場分析、合理出價、定價,不是追高價錢,尤其是買方房經紀,雖然北加州都是追加價格,90%以上個案例都是價高者得房,但是仍須以屋況、學區、小環境合理鑑價、合理出價!

(六) 不會造成買、賣雙方壓力、恐慌與額外的負擔。

有人跟我說,「買賣房屋可以自己來,根本就不需要房仲!」我笑而不答。

在美國,買房、賣房之間,交予專業人士,擁有更多的資源平台共享,房仲須顧及專業能力甚至法律責任,就財務上、安全上、法律上、都能規避一定的風險,加上買方並不需要負擔額外仲介費用 (加州是由賣方Listing Owner 來負擔買賣雙方的房仲費用),計畫買屋前,先找一位專業房仲,絕對是買房必備條件。

買房之前應該建議找自己順眼的房仲聊一聊,看看他是否具備這些能力,我在台灣當房地產記者的時候,也採訪過百位以上房仲,因為房仲業門檻並不高,因此素質落差頗大,當然有很多我所尊敬的前輩,各有房地產上的專業領域與一番本領讓人激賞,但是我相信,除了專業上的選擇,終究會回到緣分、人與人相處的感覺來選擇你的房仲。

如果你(妳)覺得他專業,請相信他(她)、信賴他(她),雙方都覺得舒服、安心,才能一起協力為一個家圓夢。


任何售屋、買房、租屋、需求

歡迎利用以下方式與我聯繫

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Ming Wei Chien (Maggie)
Cell: 408-505-3003
Email: chienmingwei@gmail.com
BRE #01973756

Green Valley Realty
19620 Stevens Creek Blvd. Ste 280
Cupertino, CA 95014

認識Maggie Chien /矽谷房地產經紀人

 

我的中文名字是簡明葳,大家都叫我Maggie,現在在美國矽谷/硅谷(Silicon Valley)擔任房產經紀人 Realtor BRE#01973756 。我曾在台灣當過九年的財經記者,蘋果日報房地產中心(地產王&家居王)、自由時報財經中心房產線總資歷長達七年。我在台灣採訪過數千間建案,在矽谷看房歷年達數百間以上,這幾年的矽谷房地產經紀人經驗,建立了我完整的買房資歷與經驗。

在矽谷買房子,是一個充滿挑戰的過程。我能提供試算服務、貸款諮詢與轉介、為您挑選適合滿足您需求的房子、一同看屋、一起挑戰競標的過程。我們將逐條念過合約內容,下標之前我會誠實地揭示屋況、屋主詳細情形、報告,而後續的交屋、租屋、修繕、改建等諮詢都在服務範圍之內。

關於賣房,房價評估、市場分析、修繕建議、上市時間建議、Staging評估、風格挑選、行銷方式分析、海報、Post、媒體推廣、行銷媒體選擇、挑選offer輔助,後續交屋,都是我擔任賣房經紀人時的職責。

我是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話 408-505-3003
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Listed at 1,048,000, sold for $1,320,000 on 8/14/2017. It's sold within 10 days.
Listed at 1,048,000, sold for $1,320,000 on 8/14/2017. It was sold within 10 days.

I am a Realtor in the Silicon Valley, currently working for Green Valley Realty.

I am an experienced and accomplished editor/journalist who worked at two of Taiwan’s largest newspapers.  Managed a team of writers to cover real estate, interior design in the Taipei metropolitan area.

I have continued my real estate specialty in the bay area, using a journalist’s training to quickly find, compare and verify the house of the client’s needs.   I will gather all facts regarding the property, review all contractual documents, property inspection reports, owner disclosures, etc. with my clients.

For clients looking to list their properties, I will provide a thorough analysis on market timing, price and review all steps leading up to the open house.  After the open house, I will review all offers with the clients to help them choose the strongest offer at the best price.

For post-sales services such interior design, architects, and licensed contractors, I can provide referral to quickly get the project done on-time and on-budget.

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