關於白蟻termite的處理

最近客戶買了老屋,都會做一下termite的處理,termite的處理時間必須是交屋後取得產權才能對房子做treatment,如果會做一些小型的remodel,甚至是換櫥櫃等等,則建議裝修後再處理,因為可以避免板材內有蟲卵一併殺除。

加州白蟻有兩種,地下白蟻(Subterranean termites)和乾木白蟻(Drywood termites),在網路上搜尋到一篇文章,還說地下白蟻分兩種,點擊連結可以看到原文,雖然說的是德州的白蟻,但是我覺得挺有意思的,本土型地下白蟻( Native subterranean termite),及外來種台灣白蟻(Formosan subterranean termite,或翻議成福爾摩沙白蟻),顧名思義這種白蟻最早在1956年在休士頓發現,推估可能隨載運木頭的船從台灣和大陸福建沿海過來。

地下白蟻喜歡潮濕、陰暗處,注意漏水問題並且不要在房子周邊栽種植物、不要堆積紙張、木頭在房屋旁是一預防方式。

 乾木白蟻 (Drywood Termite)

則是在建築物上比較容易被發現的白蟻,通常木門、窗框、siding有大小孔洞、脆弱的木屑貌,就都是乾木白蟻的痕跡,處理方式就是把房子包起來薰蒸(Fumigation),通常是在過戶之前一兩星期,我們就會聯繫殺白蟻公司估價,並且安排過戶後兩日的薰蒸時段。搬家之前就把房子薰蒸完成,以免後續的麻煩。

殺白蟻公司也會打給PG&E 停止供應薰蒸時期的瓦斯,薰蒸程序過了24小時以後,就對人體無礙,可以安排PG&E重新開啟瓦斯(需要約時間,現場要有成人,才能幫忙開啟瓦斯)。

白蟻公司處理完之後,會再給一份報告,並且提供一到三年不等地保固。

關於殺白蟻的知識,我找了幾篇文章,給大家參考

3 Termite Treatment Safety Concerns

Termite Treatment Options

短租套房訊息(2018/12/1~2019/2/23)

【有人需要短租1~3個月套房嗎?】

幫忙轉貼一個租屋訊息,之前自己租的房子是私人持有的才九個單位,這次去參觀一下這種幾百戶豪華社區真是大開眼界。游泳池跟公共區域又大又豪華,一進社區門就有一種住在豪宅的香氣,滿布綠意植栽跟個性家具。

社區設施泳池、游泳池旁邊還有戶外fire place、開放式廚房、辦公桌、交誼廳、桌球室、烤肉區、極盡奢華之能事。 以下為轉租訊息,請直接聯繫他。

https://encasaliving.com/

Sunnyvale Encasa豪華2b2b中的超大主臥轉租(交通房)
號稱Sunnyvale最高級公寓
租金:2000美元/月(雙人住為$ 2200 /月)(包兩個車位,門車庫)
租期:12月即可彈性入住,租賃到2019月2月23結束
*樓下fb,google shuttle站,出門一分鐘上101高速,linkedin五分鐘到
*室內洗衣機烘乾機,中央空調,冰箱,烤箱,
*小區環境好,帶大型恆溫游泳池,健身房,燒烤,大型小區活動室。生活便利,靠近大華,Costco等各大超市
*室友正職工程師,風趣友好,不煙不酒,喜歡打LOL,作息規律
歡迎看房,有興趣請加微信:yuhaokong(註明租房)。
電子郵件:howard25330@gmail.com

2018年9月矽谷房市行情報告

好久沒有準時寫文章了!
九月份的周末都在看房,weekdays也是到處跑,剛好這陣子手上的買家南灣、東灣都有看,而上個周末(9/29~9/30)兩天,我整整看了20間房子。 Sunnyvale 兩房全數被我看完了,94087的house、Cambrian、Almaden地區也大概七成看過,Milpitas, N Fremont, Newark & S Union City新房、舊房我也是持續關注,
市場上買家還在,但卻因為市場上選擇多而放慢腳步。觀察不少地區,相較於今年3~5月的房價,依照區域有別,已經有10~15%跌幅。
房價漲跌向來就是供需面的互相影響,最快跌價的就是大型興建Town house/ Condo社區,因為此類型戶數多,如果遇到鄰居也在賣房子,甚至建商還有餘屋,銷售速度放緩,價格當然也有影響。
此外,大街上、高速公路旁、路沖、電塔、鐵道旁,此類型稱為「有硬傷」或「嫌惡設施」的房子在現在的市場上,影響尤大。除了電塔、鐵道、高速公路第一排我是特別堅持買方不要碰以外,能接受大街跟路沖者,只要地點好、學區好,反而是有撿便宜的機會。當然,如果有選擇,我們還是先從巷弄裡撿便宜就好。
相對保值的地方,就是學區跟交通房,不過學區房也不一定是鐵不跌,像是今年Great school 分數大改制,許多以往API高的好學區,分數紛紛調降,而市場上買家只對Redfin/zillow學區上的評分比較有感,所以以前老經紀(我老闆說的) 口中所謂的好區,舉例像是West San Jose 95129/95130 熱度非常明顯地不如往昔了。
價格相較今年最高點,有明顯跌幅的區域還真不少,在此就不一一列舉。當市場上一路往前衝時,大家奮不顧身搶房,現在房價過了最高點,買家心理的期待會變成「還會不會再跌?」每次我遇到這問題,就很希望大家去問問自己的算命師XD,如果你有高明的人指點,請他幫我回答這題。至於屋況、市場估價、檢查報告、賣方資訊、後續裝修、出租服務等等,我通通能回答。

歸納近期市況:
第一、買賣雙方正在拉鋸,多數賣方都必須讓步才能順利售出
也有開超低價吸引買家出offer的,比周邊成交價少個10~20%的「開價」還真不少,也有因此就收不到開高價的offer,只好又把價格調上去,最近Listing Agent不好做,賣房賣得戰戰兢兢,開太高沒人看,開太低又加不上去,所以不要再殺commission了 
九月幫客戶買到的兩間房子,都是低於今年春天甚至去年冬天的行情的價格
第二、市場上買家還在,但是持續觀望,下手一定想殺價
買家有剛需,看房行程未間斷,但如果目標不堅定,實在是難以下手。在這樣的市況下,如果我是買家,我一定也會有同樣的猶豫心態。不過殺價殺不殺得成,買不買的到,還是要回歸開價跟屋況,屋況新、開價低,多數還是要往上加的。
第三、投資客還是虎視眈眈,市場游資很充裕
還是有客戶天天LINE我:「這間不錯」「這間怎麼還沒賣掉?」投資客不如真實剛需的買家,現在要下手,難免猶豫不決。投資型客戶的煩惱是身邊有籌碼、可是股市太高也不知道放哪去。現在想入場投資,必須待長期持有,且一定要慎選地點啊。
(矽谷的租金報酬真的不好,扣除所有持有成本,如果有3%就算很高啦! 矽谷房價已高,不可能有高報酬!真的不是我不幫你找房…)
第四、利率持續攀升,房價小幅修正
舉例來說,之前100萬的貸款如果是30年固定利率4%,月繳$4774,現在貸款90萬,固定利率4.75%月繳金額為$4695,房價雖減但是利率不斷升,持有成本也不一定會變低
第五、市場上餘屋量越來越多,價格紛亂
有時候觀察同一社區、同一neighborhood,如果有多間餘屋者,價格一定守不住,但是如果屋況好、條件好,像是邊間、雙車位等等,不彷把握機會出價。
寫到這裡,大家應該擔心房價又要繼續跌了!? 我還是不悲觀啦,但是要慎選房、慎選地點,至於怎麼挑,跟你的經紀人好好討論一下。

以下數據就讓大家參考一下月與月之間的變化,去年同期跟現在的加價率、銷售所需時間平均值,至於各區域性的行情與出價等資訊,就需要精細的comparable、還有要與屋主跟Listing agent談談談、磨磨磨,磨出好價錢。
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is one of 'Residential', 'Residential Income (1-4 units)' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 920 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Postal City is ‘Sunnyvale‘ Property Type is one of ‘Residential’, ‘Residential Income (1-4 units)’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 920 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Postal City is 'Palo Alto' Property Type is one of 'Residential', 'Residential Income (1-4 units)' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 440 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Postal City is ‘Palo Alto‘ Property Type is one of ‘Residential’, ‘Residential Income (1-4 units)’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 440 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Postal City is 'Mountain View' Property Type is one of 'Residential', 'Residential Income (1-4 units)' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 540 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Postal City is ‘Mountain View‘ Property Type is one of ‘Residential’, ‘Residential Income (1-4 units)’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 540 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Postal City is 'Cupertino' Property Type is one of 'Residential', 'Residential Income (1-4 units)' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 320 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Postal City is ‘Cupertino‘ Property Type is one of ‘Residential’, ‘Residential Income (1-4 units)’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 320 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Postal City is 'Santa Clara' Property Type is one of 'Residential', 'Residential Income (1-4 units)' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 950 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Postal City is ‘Santa Clara‘ Property Type is one of ‘Residential’, ‘Residential Income (1-4 units)’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 950 listings
CB
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Area Name is ’14 – Cambrian‘ Property Type is one of ‘Residential’, ‘Residential Income (1-4 units)’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 820 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Area Name is '17 - Saratoga' Property Type is one of 'Residential', 'Residential Income (1-4 units)' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 310 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Area Name is ’17 – Saratoga‘ Property Type is one of ‘Residential’, ‘Residential Income (1-4 units)’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 310 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Area Name is '5 - Berryessa' Property Type is one of 'Residential', 'Residential Income (1-4 units)' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 770 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Area Name is ‘5 – Berryessa‘ Property Type is one of ‘Residential’, ‘Residential Income (1-4 units)’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 770 listings
MI
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Postal City is ‘Milpitas‘ Property Type is one of ‘Residential’, ‘Residential Income (1-4 units)’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 520 listings
AM
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Area Name is ’13 – Almaden Valley‘ Property Type is one of ‘Residential’, ‘Residential Income (1-4 units)’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 400 listings
BH
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Area Name is ’12 – Blossom Valley‘ Property Type is one of ‘Residential’, ‘Residential Income (1-4 units)’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 940 listings

 

EG
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Area Name is ‘3 – Evergreen‘ Property Type is one of ‘Residential’, ‘Residential Income (1-4 units)’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 690 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Postal City is 'Redwood City' Property Type is one of 'Residential', 'Residential Income (1-4 units)' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 670 listings
Time frame is from Oct 2017 to Sep 2018 Postal City is ‘Redwood City’ Property Type is one of ‘Residential’, ‘Residential Income (1-4 units)’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 670 listings

謝謝上個月成交客戶的最新評價

我是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話 408-505-3003 (如未接聽,請留言)
  • 電郵:chienmingwei@gmail.com
  • 微訊:maggiechien002
  • LINE:chienmingwei

1758 Cross Way #235 SAN JOSE, CA 95125

【SOLD】

 

Boutique community with only 10 units and 90% homeowner-occupied. This eight-year-old, corner unit, townhouse style condominium is near major freeways (87, 85, 280), mass transit (Tamien VTA/Caltrain station), and Willow Glen Village plaza. 3 Bedrooms/2.5 Bathrooms with bright and airy Living & Dining rooms. 3 assigned carport spaces provide lots of flexibility! In-unit full size laundry, dual pane windows. Beautiful oak hardwood floor throughout. Granite slab kitchen counter top. Security and intercom system wired-in. Gas fireplace with marble and decorative surround. 4 miles to the proposed SJ Google campus, 7 miles to SJ Airport and only 2 miles to downtown Willow Glen. HOA is $328 which includes water and garbage. Award winning Willow Glen schools.

 

FOR SALE/ 809 Auzerais Avenue,#329, San Jose 95126

OPEN HOSE 12/09, 12/10 1PM~4PM

809 Auzerais Avenue,#329, San Jose 95126

An end unit in the desired Monte Vista community. Open floor plan with dual pane windows and abundant natural light. Two bedrooms located on either side of the spacious living room and dining area. Indoor laundry with full sized washer and dryer. Gated garage with 2 car spaces. Easy access to highway 280 & 87. Close to the proposed Google Village, Diridon Station, SJ Airport, SAP Center, 24 Hour Fitness, San Pedro Square Market, Safeway, Target, Trade Joe’s and Whole foods. Directly across from the Del Monte dog park for the dog lovers!

 

稅改方案對房市造成的影響

這幾天接到很多人的詢問,也有好幾位客人問我對於稅改方案對房市影響跟看法,先聊聊稅改在房地產方面可能會造成的影響。

房地產稅(Property taxes)
新的規定只允許每年扣除高達1萬美元的房地產稅,影響所及,就是房地產稅單超過1萬元的人。

房屋抵押利息扣除(Mortgage interest deduction)
以前,抵押貸款(貸款)的利息為110萬美元可以扣除現在可能改為

1)100萬美元的貸款利息可以扣除
2)50萬美元的貸款利息可以扣除

2017年11月2日以前Close的貸款都不會受影響,但是還不知道未來如果有refinance的人會不會受影響。

以上是指自住房,如果投資房不在此限

賣房子的優惠年限
目前只要過去的5年中居住在家中2年,每一個在產權上的人有25萬元的資本利得免稅額。現在,新提出的規定是在過去的8年中必須住滿5年,才有免稅優惠。

現在能做什麼?

(1)如果你真想換房,也許可以更積極一點

(2)如果你的房地產稅超過1萬一年,可以先付明年的帳單,至於怎麼付房地產稅,請參考我上周發文

請注意!截自目前12/5號發文日,稅改方案還在眾議院和參議院協商,目前沒有真正的確定方案。至於矽谷房市明年的發展,我認為價格依然會繼續穩定上揚,因為回歸基礎點,矽谷房市目前仍為供需失衡狀態,自住型的買方仍遠多於賣方。然而,價格漲幅的多寡,則需看房子釋出量而定。

以上資訊僅供參考,如果您有稅務上相關問題,請諮詢執業CPA。

https://www.cnbc.com/2017/12/04/homeowners-use-these-year-end-tax-moves-to-save-ahead-of-tax-reform.html

 

矽谷房產筆記/矽谷房市名產 免費售後回租

▲▼位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。(圖/簡明葳提供)

▲位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。

圖文/簡明葳

當了矽谷的房地產經紀人之後,才開始常見於台灣商業房地產的售後回租 (Rent Back) 竟然如此普遍,今年最誇張的是谷歌總部所在地山景城,9月有一間房子上市,要求買家修繕,並且提供免費售後回租7年,還有人買單了,在地產業界引起不少話題。

矽谷房市一直是賣方市場,今年市場溫度有增無減,市場上供不應求的市況,可說是讓買家人心惶惶,深怕買不起房。然而這樣的賣方市場,加上售後回租的優惠,儼然是史上未有的換屋好時機。

換屋時常見的選擇有「先買後賣」或「先賣再買」。在矽谷換屋,如果資金有限,「先賣後買」還是最好的選擇。通常決定要賣房之後,需要大概21天的準備期,包括確認產權無誤、賣家試算、上市時間評估、決定上市價格、打掃、需不需要Staging、房屋檢查、確認Open House的日期、最後是接受投標、談判回租日期等等。

▲▼現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。(圖/簡明葳提供)

▲現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。

多加利用 順利換屋

賣方收合約的時候,若有眾人出價,即可談判免費售後回租。一般來說,從收到合約到買家貸款完成,所需約30天,如果還能再跟買家要求售後回租,可以再加60天,賣家等於有90天的時間可以看屋、買房、投標、搬家,雖然這90天因為時間緊迫,讓人難免感到壓力,卻是最有效率的換屋方法。

馬上換屋的做法是實際的。因為沒有人知道市場上的最高點、最低點,在短期買賣的交易過程裡,可能的情形就是賣房買高、賣低買低,至少能在市場的波段中,減少「賣低買高」的損失。而大家理想中的「賣高買低」在其他城市可能等得到,在房地產市場瘋狂的矽谷,近幾年機率看來是不大。

▲▼售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。(圖/簡明葳提供)

▲售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。

簽訂合約

售後回租的起算日從交屋日 (Close of Escrow) 開始,如果買家使用的是自住房貸款(註1),多數銀行可以寬限原屋主(即之前的賣家)繼續住在房子裡60天。如果是投資房貸款、或現金交易,賣家就可以跟買家再談談售後回租的租約,租約越長即可減低後續換屋計畫的壓力。

售後回租的租約必須在交易時就由雙方經紀人談妥、立下合約,內容包括押金、租金、甚至免費回租。之前的賣家在交屋後已經變成房客,一定要給新屋主押金、並維護環境等。直到短期租約到期,新屋主也能在後續交屋時要求再檢查房子,若有任何屋況產生問題,就有權力扣留押金或要求限期改善。

售後回租期間,也可能發生糾紛,新屋主與租客之間的糾紛,地產法規上已經不屬於當初負責買、賣房地產經紀人的職責。惟在職業道德上,房地產經紀人還是會盡可能協商,達成後續順利交屋的目的。

註1:美國的自住房貸款利率比投資房低,如果不是買家親自住在房子裡,是不能承作自住房貸款。

 

本文同步刊登於ETtoday新聞雲

有換房計畫嗎?

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

電話 408-505-3003 / Maggie
FB/電郵:chienmingwei@gmail.com
微訊:maggiechien002
LINE:chienmingwei
FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/謝謝。