灣區近年的人口變化 2010-2022

加州財政部上週發布了新的縣人口數據變化

可以看整個灣區出人口變化、國內和國外淨移民以及自然原因對人口的影響(出生和死亡)。

2022 年的數字(到 22 年 7 月 1 日)則是初步估計。

下表這些數據可以看出來這幾年Bay area湧進大量就業人口,但是因為疫情關係,遷出人口出現明顯變化

其中遷出最多人口數是舊金山、以及近郊的衛星城市 (San Marin& San Mateo),我有幫客戶代租代管舊金山的房子,房子就在大學旁,過去兩年期間明顯感受到因為Work From Home跟在家視訊上學的關係,租屋需求量少了許多。整個城市明顯感受到不再擁擠 (我自己覺得這樣的城市感覺舒服多了),不過大量人口的遷出,也造成辦公樓、出租公寓跟商業地產出現營運危機,S.F.’s largest landlord defaults on massive loan. What does it mean for the future of city’s real estate? 舊金山最大房東Veritas之前繳不出房貸的新聞已經傳出,可以看出舊金山的商用房地產會有新一波挑戰。

看到這裡,你應該跟很多buyer一樣會問我;「Maggie 人搬走這麼多,房價怎麼沒有大跌?人搬走這麼多,房市有沒有影響?」

你有沒有發現,搬遷原因多數是賣房原因,不過很多搬走的人其實在灣區並沒有房地產,有房產的人就算搬走也不一定會賣房,因為租金還是高水平,找租客並不難。又搬走+又賣房的人以後如果想搬回灣區也不太容易了。

每一次客戶找我諮詢賣房的時候,如果不是換房,我一定會問清楚,你確定你不要再回灣區了?如果你無法100%肯定永遠不回來(尤其是科技業相關工作的人),我們再考慮賣房

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聊聊學區房

有了孩子之後,更能體會有孩子的客戶們想幫孩子找個學區房的心情。

大家希望孩子在最好的環境成長,但是這個「最好的環境」在每一個家長中都是有差異的。我曾經有孩子讀Lynbrook High School的媽媽告訴我:「早知道我就不讓孩子念這裡,孩子太累了。」也有一位家長因為孩子先暫住爺爺奶奶家,小學區分數只有3分,這位媽媽說:「孩子念得很開心。」

每個家長追求的學區品質、氣質、教育訴求不一,如果不是親自陪著孩子體會一次孩子的成長跟就讀過程,誰也不知道結果會是如何。而適合你們家的學校不一定適合他們家,我們只能幫孩子從大方向來看看,利用網路工具、家長評價等來幫助了解學區。

如果只看Redfin/ Zillow的學區總分是不夠的,以下的文章能幫助你了解學校分數後的指標跟意義。至於怎麼找學區房,我們能一起討論預算內的最佳選擇,由我幫你設定郵件,定期發送房源。

學區劃分

在美國的教育系統裡,學區跟隨著地址劃分,細微至每一個街廓。

幾個特殊的概念

第一、同一條街雙號邊、單號邊可能就是不同的學區,如果房子就在邊界,請打電話到學區辦公室確認。

第二、房子就在學校旁,讀得也不一定就是那一所學校,學區不是用距離遠近劃分。

第三、學區的畫分跟行政區不一樣,房子門牌是Sunnyvale,Santa Clara也有去上Cupertino School Dictrict的。

所以如果有特別想讀某一所學校、某一個學區一定要用地址在學區網站上查詢,新建房的學校則一定要跟建商、學區辦公室反覆確認。

第四、學區可能會改變,但是機率極小。

https://www.greatschools.org/school-district-boundaries-map/ 輸入地址即可找到所屬學區

學區分數要看細項評分

大家喜歡看GreatSchool.Org參考學區分數,甚至Redfin刷房的時候,下面顯示的學區就能直接連結到GreatSchool.Org。這家學校8分、那家學校也8分,但是要注意,這8分是一項綜合指標的平均,其中包括考試成績 Test Scores 考英文、數學 (註1 )跟科學(註2 )、學生進步程度Academic Progress、出勤率等,2018年之後又加上最重要的指標Equity,要 特別提醒,就算這個學校考試成績很好,也是要注意學校有沒有關注到孩子間的差異(低收入戶、Disabilities孩子、不同種族的孩子進步程度等等)學校是否有沒有對有需要的孩子「因材施教」。此外,師生比例、老師有沒有教學三年以上經驗、學校放假日、家長評價等,都能在GreatSchool.Org看到。

高中的評分細項跟國小國中不同

如果是高中評分,還有其他多項指標

College Readiness:升大學的準備,包括畢業率、學生成績高於C的比例,11 年級或 12 年級學生的 SAT 大學準備率

College Success:讀大學課程的畢業生比例

Advanced Courses:多少學生參加大學預修 (AP) 課程(註3)的學生與州平均水平相比的百分比。

Courses & Programs:(AP) 課程教學、學習科目

U.S. News 每年都有全美公立高中和私立高中(Best High Schools Rankings)排名,也能幫助你更了解學校https://www.usnews.com/education/best-high-schools在全美、全加州、自己學區的排名情況

許多客戶在買房的時候,多數會以分數成績當作參考,除了GreatSchool.OrgU.S. News 排名網站參考,若能進一步認識該學區家長、跟周邊鄰居聊聊,有任何疑問自己打電話到學區辦公室、學校網站查查問清楚,多參與Facebook親子版、查查Nextdoor討論區都有助於更認識這學區(學校)。

註1 考英文跟數學的註解,In 2021-2022, California tested students using the California Assessment of Student Performance and Progress (CAASPP), administered through the online Smarter Balanced Summative Assessments. These are comprehensive, end-of-year assessments of grade-level learning that measure progress toward college and career readiness. Each test, English language arts/literacy (ELA) and mathematics is comprised of two parts: (1) a computer adaptive test and (2) a performance task; administered within a 12-week window beginning at 66 percent of the instructional year for grades three through eight, or within in a 7-week window beginning at 80 percent of the instructional year for grade eleven. The summative assessments are aligned with the Common Core State Standards (CCSS) for ELA and mathematics. The tests capitalize on the strengths of computer adaptive testing-efficient and precise measurement across the full range of achievement and timely turnaround of results.

註2 The California Science Test (CAST) is an online assessment based on the California Next Generation Science Standards (CA NGSS) . All local educational agencies (LEAs) with eligible students in grades five and eight and in high school (grade ten, eleven, or twelve) administer the CAST. Every device used for testing must have the secure browser installed. Stable, high-speed Internet is required. The CAST is administered in grades five and eight and once to each student while that student is in high school. All students must take the CAST by the end of grade twelve, but have the option of testing in grade ten or grade eleven.

註3 關於更多預修課程 All about Advanced Placement (AP) courses and exams

後記:我的孩子才一歲半,最近開始送他去Daycare,我看了十幾所地方,看到後來霧煞煞,最後好像是在看房子,選了採光最好、後院最大而且是真正草皮的房子。當然有人在舊金山灣區親子同歡會推薦也是一個我會參考的重要指標,這是孩子的第一周,我只能讓他適應看看,如果無法適應,再看如何調整或換學校。

買了房子不像Daycare能隨時換,不過像我自己買的房子雖然環境好且生活便捷,但是並不是好學區,第一次買的房子,當初還沒想到要生孩子,更不用提之後的學區問題。如果真的以後想給孩子換學區,換房、租房或是私立學校也是一個選項。我有客戶預算不夠,選擇自己買下San Jose的房子保值,並且在Cupertino好學區租房,靈活的思維才不會限制了選擇。

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Zillow 看看交易紀錄與評價

加州買房基本題-財務篇

很久沒有發買房基本知識的題目,我的客戶中,第一次買房的比例很高,所以有些題目基本上我是每幾周都在回答,今年我會趁著有空檔時,多多寫下買房基本知識,讓更多first time buyer有點概念。

通常第一次諮詢的時候,我會建議buyer跟loan agent 聊聊,買房的第一步就是Pre-Approval letter,銀行會針對buyer的收入試算出最高可貸款金額,加上自己準備好的down payment首付款,就是購買總價,有了這基本概念,會比較好鎖定區域跟購買類型。

每月負擔

買房的時候,到底月供是多少錢?

買房之前要先了解每個月的月繳金額會有常聽到的PITI Principal本金、Interest貸款利息、Tax房屋稅、Insurance保險

貸款本金跟利息的計算方式,可以在利用網路上的Mortgage Calculator試算

每一年都需要繳交加州房地產稅,稅費以買房房價為基礎的1.2%,每一年如果房屋正常漲幅,稅金還可能從原始的稅基再加2%,如果房價有更大的漲幅,稅金漲幅也可能超過2%。

常常會有客戶問我,為什麼我在Zillow跟Redfin看到的是0.7%有時候更少呀? 我想網路上很多計算方式是用屋主的現在房地產稅帳單跟現在的房價估算出來的,這並不正確,只要產權有異動,就必須重新計算房屋稅,如果想要更精確地知道房屋稅額,可參照NHD Report上面都會有房屋正確稅率跟區域特別費。

至於保險,也就是俗稱的火險,有貸款銀行一定會要求新屋主買保險,畢竟銀行也是出了很多錢XD,當然加州還包括意外險等等,這部分要請保險經紀解釋比較好,保險金依照房價Townhouse大概是$500起,Single Family $800起,因為山火的關係,保險也是年年漲價,不過還好幅度不會太嚇人。

這裡不包括地震險跟水災險喔,地震險是個人意願,水災險則是在特殊洪水區有要求就必須買。

如果買的是Town House或Condo,HOA也要計算入每月負擔

CLOSING COST

買房除了房價,還有一筆Closing Cost在過戶之前需要付清,如果在東灣買房,因為是buyer負擔Escrow跟Title insurance,概抓1%房價,如果在南灣則概抓0.8%。

而Closing Cost有哪一些呢?

買房有貸款,貸款成本包括估價師費用$700-$1400、銀行手續費(大概有Processing/Underwriting Fees, Document Preparation Fees, Funding Fees, Tax Service, Flood Certificates, etc.)大約$2000~$4000,有些銀行因為客戶的信用不佳、或想buy down the rate、或外國人沒有信用可能會收Point(%),常聽到收1個point就是貸款金額的1%,借貸50萬元就是另收$5000。 No point no fee是最好的情況,但是依照個人信用有別。

依照縣市習慣不同,買方會需負擔的產權保險費Title insurance Owners’ Title Insurance Fee +如果有貸款也需要付 Lender’s Title Insurance Fee,依照房屋所在地則會有 City transfer tax,至於誰該付什麼並沒有硬性規定,我們都遵照地方習慣,誰來付款可以參考這裡http://chicagotitletransfertax.com/

依照房屋購買日期,Escrow會幫我們prorate買賣雙方的Property Tax,Escrow還會收取一些雜支,比如說Notary公證人來你家簽名的費用,遞送文件到County 的跑腿費,代收County收的一些登記費等等

找到一個Closing Cost試算器挺好用的

相關閱讀-讀在買房之前系列文章

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關於Buyer Interest Letters Accompanying Offers

這週以前,買方要下offer的時候,我還是鼓勵客戶寫一封buyer’s letter,因為在提出具體數字的條件下,有時候感性的故事傳達,仍有機會觸動賣方的心,有時候是自我推薦,有時候則是說說自己與房子的連結,或者,只是單純地表達誠意,做個自我介紹,畢竟房子住久了,相對比較感性的人,有時候還是會做出感性的選擇。

但是…,現在情況改變了。

根據加州地產局的最新規定,這些信可能會造成賣方偏見、選擇上過度感性,或是如果信件提起種族、性別、家庭概況等等,可能會造成歧視的問題。

現在賣家如果要避免種族歧視的風險,能選擇拒絕買家出offer時寫信喔!

可以在收offer之前就提出要求,

賣方經紀收到任何offer,一定要present給賣家,如果不想收到買方信件,賣方經紀可以在我們MLS 平台明白表示, “Per seller instruction,
buyer letters that accompany an offer will not be presented to seller. If a buyer letter cannot be separated from the
offer, the entire offer shall be returned to buyer or buyer’s agent.”

如果買方經紀沒看到又一同送出有信的offer,可能會整個offer被退回。

這裡有英文Quick-Guide—Buyer-Interest-Letters-Accompanying-Offers

我知道很多經紀人也有關注我的部落格,大家互相提醒一下囉!!

關於賣房子Maggie 怎麼幫你賣房(一) Maggie怎麼幫你賣房(二)

我的中文名字是簡明葳,大家都叫我Maggie,我有Realtor & Broker DRE#01973756 執照。是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

加州買房基本題-關於地基(山丘買房)

想請問各位大師:crawl space的地面有一塊凹陷,下大雨時,凹陷的地方會積水,其他地面都是乾的。這該怎麼辦呢?可以用泥土把那塊凹陷的地方填平嗎?
補了照片,
第一張是沒有把防水塑膠布掀開的外觀,
第二張是掀開來的地面狀況,
第三張是凹陷上方的木頭狀況。不是很漂亮的照片,

以上轉貼友版文章發表我個人看法,原文在Facebook的Construction 建築裝修交流版

我不是地基專家,但是今年幫忙買賣的房屋也有相關問題,所以也針對問題回答,尤其住在山坡地或附近有小山丘起伏的房子,今年應該可以好好檢查一下你的crawl space有沒有水的問題。

去年到今年的雨水多,今年看房子發現不少北加州特別是山區山坡地的房子都發現crawl space有滲水,即使已經沒有下雨很久、房子也沒漏水,但是crawl space還是有積水。

尤其今年3月雨還在下的時候,Millbrae, San Bruno,South SF 地基都滲水了,這是你在夏天買房子根本不會發現的事情

看房子的時候,我們也會觀察一些痕跡,例如:水紋、塑膠布, Millbrae, San Bruno,South SF 等等。

曾經我在South SF 幫客人看房子的時候,我問一個當地非常有名的年輕大經紀(listing很多),我問他說,去年冬天房子有積過水裝sump pump嗎? 他當時正在host open house,很直接說:「沒有,但是我上次有另外一個listing在xxxx那一間就有。」

(結果…….一看報告上明明就有啊!你要賣房子有看報告嗎?有跟seller說這種情形要 disclose嗎?)

木頭房子最怕水,遇到水的問題還是要謹慎處理。

這些水很多是地下水,水都不知道哪裡冒出來的,如果你沒有經驗,你可以問問鄰居有沒有類似問題,有沒有裝sump pump,或是找有執照的plumber多比價一下,裝的是什麼抽水馬達、水管怎麼走、怎麼排,並且問問當地city的人怎麼處理,有什麼最新的規範。

像是很多city最新規定就是crawl space水裝的sump pump要另外排出,不得跟著sewer走。

祝大家治水順利。

本文同步貼文於我的粉絲專頁 https://www.facebook.com/maggiechienrealty/

加州買房基本題-交屋/驗屋/Final Walk Through

最近有客戶準備交屋了,這個建商不讓agent參加,我來分享一下交屋、驗屋到底要看什麼?

建商明確表示:We do request that only the persons on the contract attend this walk.  Your friends, agents, family are welcome to come for the closing day but not the home orientation. 思就是其他人都不要來給我囉嗦找碴 ><

其實如果有建商願意讓realtor陪的,我就一定會到場,幫忙檢查房子的功能與外觀之外,每次都還能學到最新的建築法規,如果我不能到場呢,你可以參考一下這裡跟下面兩篇文章鏈結。

基本上新房交屋之前的Home Orientation 都是從外觀開始,如果是Townhouse/ Condo外觀(屋頂、外牆)大多數由HOA維護,如果是新建single family也要遵守社區法規維護外觀,walk through時一定要知道總水閥、瓦斯閥、Cable電話線、郵箱、院子的Sprinkler & Timer位置、垃圾怎麼處理等。

外觀看完之後會從車庫開始、看電盤、(壁掛式)熱水爐、車庫門、門鈴、多數都有Pre wire的電車插頭以便未來使用,車庫通常沒有粉刷,其實也沒關係,看看灰板有沒有做好?看看有沒有裂縫? 有時候大家會很驚訝車庫好簡陋啊,但是美國人就是把車庫保留成像倉庫的模樣,絕大多數都沒有做隔熱層、灰板鋪上也沒有上Primer 或油漆,已經見怪不怪了。

房子總水閥有些在車庫內,有些在房屋外面或社區某個角落,後者比較不便。不管住新房舊房,一定要知道總水閥、分水閥的位置,以後維修才知道在哪裡控制,家裡突然爆水管的時候也才能應急。

當然,確定一些最基本需求像是每一個水龍頭都有熱水、暖氣、洗碗機、烤箱、瓦斯爐能正常運作,每一個窗戶都要試試看,確認能正常開啟

常常幫客戶抓的毛病,像是油漆不均勻、地板不夠平(如果當場發現不平,可以叫建商拿個水平儀來量看看,英文叫做Level)、廚房檯面的Caulking有沒做好、磁磚貼好、櫃子沒裝好、baseboard有沒有歪七扭八等等瑕疵。

如果沒有第一次就看到的小問題也不用擔心,建商都還有一年保固,交屋後也都還有工人在附近,跟現場的manager或打給客服聯繫,很快就會來修了。 如果是天花板、地板不夠平這種大問題,多數都是建議客戶,最好要求建商全部改善後我們才交屋,因為太快搬進來,後續維修也很麻煩。

對了,如果是中古屋final walk through,建議都是staging company搬完家具或賣家已經搬家的時候再去,因為除了之前有寫過的制式檢查流程,牆壁有沒有被搬家工人碰撞、地板有沒有嚴重刮傷,清空房屋之後的walk through會比較有效率!

灣區買中古房都是AS IS condition,賣家也不會全部修到好,而是要跟我們當初看房子、看報告的時候一樣的屋況。至於看房子看報告的屋況怎麼存證,就各自出招了。

最後附上各大網站英文版final walk through文章供參考

Your final walk through checklist

Buying a House? Here’s Your Final Home Walk-Through Checklist

如果我還有什麼沒寫到,你覺得很重要的,再請你私訊告訴我,我很願意分享給大家,讓買房之路更加順利。

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貸款的經驗分享

快樂的故事寫多了,今天來寫一個有一點慘的經驗,不過最後是遇上了貴人,順利交屋了。

買家是向曾經幾次跟listing agent 下offer的,dual agent的經驗不是太好,沒有顧及買家權益,透過朋友介紹找上了我,後來我們買了新房。

因為這買家已經有下過offer的經驗,貸款我也沒多問,只有老老實實地再把所有的disclosure/ offer 一起花時間讀過一次,確認自己的責任已盡,便向建商下了offer。

沒想到的事情太多,這買家的Pre Approval Letter是一家南灣還算有名的貸款經紀(Loan brokerage)開出來的。

  • 當初開Pre Approval Letter時連credit 都沒有check,之前有其他貸款還款卻未註銷
  • 沒想到買家自己從台灣轉來的down payment是用網路轉帳,小額小額陸續轉
  • 沒想到買家夫妻帳戶分開,沒有共同名字,多數的錢都在不是貸款人身上,銀行要算reserve的時候根本不足

買新房有prefer lender,為了credit可以拿,我們就用了prefer lender,建商趕著交屋,我們也趕著做貸款。 最後不斷銀行端找出了問題,一樣一樣需要補充說明、補足金額,加上一個非常嚴謹的underwriter,貸款做不出來了!!

經手60幾間房子,不一定每一個客戶的貸款都很順利,但是遇到貸款被完全拒絕還是第一次,失敗的經驗讓我自責,也從中學到教訓,希望寫出來跟大家分享,避免錯誤再次發生。

現在我還是希望與客人第一次都能見面聊聊,除了了解彼此的期待與買房流程簡介以外,我同時都會推薦一個以上資深的貸款經紀讓客人比較利率、貸款費問,並且仔細詢問銀行對於金流的要求。

請務必配合貸款經紀,讓銀行先查核信用分數,接下來所有的Down Payment來源,不管是在哪一個國家、是否涉及父母贈與、如何轉帳、如何交付都要follow 貸款經紀的指示,避免將來出錯,輕者賠償延長貸款時間的費用,最大的損失是會賠償3%押金。

這客戶的房子是順利交屋了,遇到問題時,不管如何先把貸款做下來,順利交屋再說,有更好的利率再做refinance。如果利率有跌,還算幸運。如果利率一路漲,加上賠給seller的錢橫豎都是損失。

買房是人生大事,攸關大筆金額請務必謹慎以對。還是重申,我不是貸款經紀,相關問題,請諮詢有執照的資深貸款經紀。另外,我們地產經紀轉介紹貸款經紀,是不能拿取任何佣金或rebate,kickback這是違法的,我們轉介的人,看重的是經驗老道且合作順利的經紀。貸款順利、買 (賣)屋順利是我與貸款經紀要努力為你做的事。

貸款試算器 https://www.mortgagecalculator.org/

以前寫過的文章,貸款名詞解釋

這個冬天的修房小雜事

家中全室remodel完畢大概9個月了,有時候必須得過了一年四季才會知道房子有那些問題。這個冬天我們做了幾件事情,跟大家分享一下。

一、 Gutter Guard: 我家隔壁有顆大紅木,夏末開始我家前院、屋頂都是落葉,直到還是持續有零星落葉,還好夏末快下雨之前,我就請清理gutter的handyman幫我加上網子,可以隨時打開來看那種,未來希望可以自己上屋頂吹吹落葉就好,而不需要太費勁清理gutter。

我們加網子而沒加Gutter protectors/cover是想說網子還能看到gutter大概狀況,最近覺得檔大葉子效果不錯,至於會不會淤積,接下來再觀察一下。

關於Gutter周邊產品有很多,有Rain gutter foam、gutter protectors、cover等,大家可以上網查查不同的效用,Home Depot都買的到,施工時注意安全,如果家裡周圍沒有大樹,也許根本不需要加裝。

二、Downspout Extension: 前幾天下大雨才發現之前gutter水往下流的管線離房子好近,很怕地基因此受潮,於是買了Downspout Extension希望水流能遠離房子跟地基。

三、Filter:因為所有冷暖氣機都是新的,窗戶也很少開,但是卻發現灰塵問題異常嚴重,之前出門一陣子回來感冒還久咳不止,想來想去不對勁,一拆開暖氣濾網口才發現,原來之前裝冷暖氣廠商給的濾網薄如紙,根本沒有過濾空氣的效用,家中的灰塵就不斷地循環著。

安裝全新管線加冷暖氣機上萬美金,一個濾網最貴也不過$20~$30,摸摸鼻子自己換上最好的,建議都是一年至少要換一次,濾網購買之前要記得看一下尺寸。

四、Threshold & Weatherstrip,冬天的冷風吹才知道門縫有多大,我家門特殊點,所以地板是自己貼上Vinyl Replacement Insert for Threshold,購自Homedepot。另一個小門框則是從Amazon買到的Weatherstrip自行貼上,很容易操作。

分享幾樣自家的小小工DIY,如果有更專業的建議,歡迎留言指教。

房子總是有些小問題需要不斷修修補補👨‍🔧👩‍🔧,最近又發現全新的Stucco已經有些細微裂縫,地基外圍也有小小裂縫,應該是house settlement,有機會再問問建築師跟結構技師該怎麼處理,再來分享給大家。

#Remodel #修房子 #Handyman #Gutter

加州買房基本題-關於白蟻termite的處理

第一次買房的朋友,看到Home Inspection跟Termite Inspection都會嚇到,怎麼有白蟻?房子會不會垮啊?

一般來說,灣區20年以上的房子幾乎一定都有白蟻,白蟻在灣區是見怪不怪了,其實只要經過treatment,爛木頭換掉,每3-5年觀察一下,並不需要過度擔心。我有很多客戶買了老屋,搬家之都會做一下termite的處理,因為責任歸屬關係,termite的處理時間,必須是交屋後取得產權才能對房子做treatment,如果會做一些小型的remodel,甚至是換櫥櫃等等,則建議裝修後再處理,因為可以避免板材內有蟲卵一併殺除。

分享大家一點白蟻常識

加州白蟻有兩種,地下白蟻(Subterranean termites)和乾木白蟻(Drywood termites),在網路上搜尋到一篇文章,點擊連結可以看到原文,雖然說的是德州的白蟻,但是我覺得挺有意思的,本土型地下白蟻( Native subterranean termite),及外來種台灣白蟻(Formosan subterranean termite,或翻議成福爾摩沙白蟻),顧名思義這種白蟻最早在1956年在休士頓發現,推估可能隨載運木頭的船從台灣和大陸福建沿海過來。 竟然跟台灣有關 🙂

Subterranean Termite (地下白蟻)
地下白蟻生活在房屋下面和周圍的土壤中,通過地表木材或者水泥管子爬進木頭里面,由空心砌塊構成的混凝土牆體和地基上的裂縫也是這些昆蟲進入房屋的路徑。

地下白蟻常見於庭院和房屋中土壤、水分和木材交彙的地方。

地下白蟻進入木頭之後,會在受損的木材裡面鑿出各種隧道和蜂窩狀的窩;有些蟻群有不止一個產卵的雌性蟻群,因此地下白蟻巢穴可以迅速成長,並容納數百甚至數千個成員。但是由於他們活動區域是在木頭里面,不會損害木頭外部的紋理;所以不特別注意的話,很難發現它們的存在。

地下白蟻是灣區房屋比較常見的白蟻問題,由於這些害蟲常常潛伏在木頭里面,對房子地基或者地表木材產生破壞,建議小伙伴們平時一定要多留心觀察。一旦發現家裡有蟻群的痕跡,或者泥管和地表木材有受損的跡象,一定要立刻聯繫pest control company來檢查。

地下白蟻比下文將提到的干木白蟻危險得多。處理地下白蟻的常見方法是在房子周圍或地基的土壤中放置特殊的化學物質做誘餌。從開始施藥到徹底根除地下白蟻大約需要90天的時間。

 乾木白蟻 (Drywood Termite)

則是在建築物上比較容易被發現的白蟻,通常木門、窗框、siding有大小孔洞、脆弱的木屑貌,就都是乾木白蟻的痕跡,處理方式就是把房子包起來薰蒸(Fumigation),通常是在過戶之前一兩星期,我們就會聯繫殺白蟻公司估價,並且安排過戶後兩日的薰蒸時段。搬家之前就把房子薰蒸完成,以免後續的麻煩。

殺白蟻公司也會打給PG&E 停止供應薰蒸時期的瓦斯,薰蒸程序過了24-48小時以後,就對人體無礙,可以安排PG&E重新開啟瓦斯(需要約時間,現場要有成人,才能幫忙開啟瓦斯)。白蟻公司處理完之後,會再給一份報告,並且提供一到三年不等地保固。

關於殺白蟻的知識,我找了幾篇文章,給大家參考

3 Termite Treatment Safety Concerns

Termite Treatment Options

預防的方法

地下白蟻喜歡潮濕、陰暗處,注意漏水問題並且不要在房子周邊栽種植物、不要堆積紙張、木頭在房屋旁是一預防方式。