交屋/驗屋/Final Walk Through

最近有客戶準備交屋了,這個建商不讓agent參加,我來分享一下交屋、驗屋到底要看什麼?

建商明確表示:We do request that only the persons on the contract attend this walk.  Your friends, agents, family are welcome to come for the closing day but not the home orientation. 思就是其他人都不要來給我囉嗦找碴 ><

其實如果有建商願意讓realtor陪的,我就一定會到場,幫忙檢查房子的功能與外觀之外,每次都還能學到最新的建築法規,如果我不能到場呢,你可以參考一下這裡跟下面兩篇文章鏈結。

基本上新房交屋之前的Home Orientation 都是從外觀開始,如果是Townhouse/ Condo外觀(屋頂、外牆)大多數由HOA維護,如果是新建single family也要遵守社區法規維護外觀,walk through時一定要知道總水閥、瓦斯閥、Cable電話線、郵箱、院子的Sprinkler & Timer位置、垃圾怎麼處理等。

外觀看完之後會從車庫開始、看電盤、(壁掛式)熱水爐、車庫門、門鈴、多數都有Pre wire的電車插頭以便未來使用,車庫通常沒有粉刷,其實也沒關係,看看灰板有沒有做好?看看有沒有裂縫? 有時候大家會很驚訝車庫好簡陋啊,但是美國人就是把車庫保留成像倉庫的模樣,絕大多數都沒有做隔熱層、灰板鋪上也沒有上Primer 或油漆,已經見怪不怪了。

房子總水閥有些在車庫內,有些在房屋外面或社區某個角落,後者比較不便。不管住新房舊房,一定要知道總水閥、分水閥的位置,以後維修才知道在哪裡控制,家裡突然爆水管的時候也才能應急。

當然,確定一些最基本需求像是每一個水龍頭都有熱水、暖氣、洗碗機、烤箱、瓦斯爐能正常運作,每一個窗戶都要試試看,確認能正常開啟

常常幫客戶抓的毛病,像是油漆不均勻、地板不夠平(如果當場發現不平,可以叫建商拿個水平儀來量看看,英文叫做Level)、廚房檯面的Caulking有沒做好、磁磚貼好、櫃子沒裝好、baseboard有沒有歪七扭八等等瑕疵。

如果沒有第一次就看到的小問題也不用擔心,建商都還有一年保固,交屋後也都還有工人在附近,跟現場的manager或打給客服聯繫,很快就會來修了。 如果是天花板、地板不夠平這種大問題,多數都是建議客戶,最好要求建商全部改善後我們才交屋,因為太快搬進來,後續維修也很麻煩。

對了,如果是中古屋final walk through,建議都是staging company搬完家具或賣家已經搬家的時候再去,因為除了之前有寫過的制式檢查流程,牆壁有沒有被搬家工人碰撞、地板有沒有嚴重刮傷,清空房屋之後的walk through會比較有效率!

灣區買中古房都是AS IS condition,賣家也不會全部修到好,而是要跟我們當初看房子、看報告的時候一樣的屋況。至於看房子看報告的屋況怎麼存證,就各自出招了。

最後附上各大網站英文版final walk through文章供參考

Your final walk through checklist

Buying a House? Here’s Your Final Home Walk-Through Checklist

如果我還有什麼沒寫到,你覺得很重要的,再請你私訊告訴我,我很願意分享給大家,讓買房之路更加順利。

有任何灣區房地產問題或需求,請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析。

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

我是全職房地產經紀人。CA Real Estate Licensed Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

貸款的經驗分享

快樂的故事寫多了,今天來寫一個有一點慘的經驗,不過最後是遇上了貴人,順利交屋了。

買家是向曾經幾次跟listing agent 下offer的,dual agent的經驗不是太好,沒有顧及買家權益,透過朋友介紹找上了我,後來我們買了新房。

因為這買家已經有下過offer的經驗,貸款我也沒多問,只有老老實實地再把所有的disclosure/ offer 一起花時間讀過一次,確認自己的責任已盡,便向建商下了offer。

沒想到的事情太多,這買家的Pre Approval Letter是一家南灣還算有名的貸款經紀(Loan brokerage)開出來的。

  • 當初開Pre Approval Letter時連credit 都沒有check,之前有其他貸款還款卻未註銷
  • 沒想到買家自己從台灣轉來的down payment是用網路轉帳,小額小額陸續轉
  • 沒想到買家夫妻帳戶分開,沒有共同名字,多數的錢都在不是貸款人身上,銀行要算reserve的時候根本不足

買新房有prefer lender,為了credit可以拿,我們就用了prefer lender,建商趕著交屋,我們也趕著做貸款。 最後不斷銀行端找出了問題,一樣一樣需要補充說明、補足金額,加上一個非常嚴謹的underwriter,貸款做不出來了!!

經手60幾間房子,不一定每一個客戶的貸款都很順利,但是遇到貸款被完全拒絕還是第一次,失敗的經驗讓我自責,也從中學到教訓,希望寫出來跟大家分享,避免錯誤再次發生。

現在我還是希望與客人第一次都能見面聊聊,除了了解彼此的期待與買房流程簡介以外,我同時都會推薦一個以上資深的貸款經紀讓客人比較利率、貸款費問,並且仔細詢問銀行對於金流的要求。

請務必配合貸款經紀,讓銀行先查核信用分數,接下來所有的Down Payment來源,不管是在哪一個國家、是否涉及父母贈與、如何轉帳、如何交付都要follow 貸款經紀的指示,避免將來出錯,輕者賠償延長貸款時間的費用,最大的損失是會賠償3%押金。

這客戶的房子是順利交屋了,遇到問題時,不管如何先把貸款做下來,順利交屋再說,有更好的利率再做refinance。如果利率有跌,還算幸運。如果利率一路漲,加上賠給seller的錢橫豎都是損失。

買房是人生大事,攸關大筆金額請務必謹慎以對。還是重申,我不是貸款經紀,相關問題,請諮詢有執照的資深貸款經紀。另外,我們地產經紀轉介紹貸款經紀,是不能拿取任何佣金或rebate,kickback這是違法的,我們轉介的人,看重的是經驗老道且合作順利的經紀。貸款順利、買 (賣)屋順利是我與貸款經紀要努力為你做的事。

貸款試算器 https://www.mortgagecalculator.org/

以前寫過的文章,貸款名詞解釋

這個冬天的修房小雜事

家中全室remodel完畢大概9個月了,有時候必須得過了一年四季才會知道房子有那些問題。這個冬天我們做了幾件事情,跟大家分享一下。

一、 Gutter Guard: 我家隔壁有顆大紅木,夏末開始我家前院、屋頂都是落葉,直到還是持續有零星落葉,還好夏末快下雨之前,我就請清理gutter的handyman幫我加上網子,可以隨時打開來看那種,未來希望可以自己上屋頂吹吹落葉就好,而不需要太費勁清理gutter。

我們加網子而沒加Gutter protectors/cover是想說網子還能看到gutter大概狀況,最近覺得檔大葉子效果不錯,至於會不會淤積,接下來再觀察一下。

關於Gutter周邊產品有很多,有Rain gutter foam、gutter protectors、cover等,大家可以上網查查不同的效用,Home Depot都買的到,施工時注意安全,如果家裡周圍沒有大樹,也許根本不需要加裝。

二、Downspout Extension: 前幾天下大雨才發現之前gutter水往下流的管線離房子好近,很怕地基因此受潮,於是買了Downspout Extension希望水流能遠離房子跟地基。

三、Filter:因為所有冷暖氣機都是新的,窗戶也很少開,但是卻發現灰塵問題異常嚴重,之前出門一陣子回來感冒還久咳不止,想來想去不對勁,一拆開暖氣濾網口才發現,原來之前裝冷暖氣廠商給的濾網薄如紙,根本沒有過濾空氣的效用,家中的灰塵就不斷地循環著。

安裝全新管線加冷暖氣機上萬美金,一個濾網最貴也不過$20~$30,摸摸鼻子自己換上最好的,建議都是一年至少要換一次,濾網購買之前要記得看一下尺寸。

四、Threshold & Weatherstrip,冬天的冷風吹才知道門縫有多大,我家門特殊點,所以地板是自己貼上Vinyl Replacement Insert for Threshold,購自Homedepot。另一個小門框則是從Amazon買到的Weatherstrip自行貼上,很容易操作。

分享幾樣自家的小小工DIY,如果有更專業的建議,歡迎留言指教。

房子總是有些小問題需要不斷修修補補👨‍🔧👩‍🔧,最近又發現全新的Stucco已經有些細微裂縫,地基外圍也有小小裂縫,應該是house settlement,有機會再問問建築師跟結構技師該怎麼處理,再來分享給大家。

#Remodel #修房子 #Handyman #Gutter

台灣人在美國買房常見問題

以下是台灣人在美國買房常見的問題,我整理如下,關於稅務問題,請您與會計師再次確認,我是專職地產經紀。

一、台灣人沒有身分可以買房嗎?可以貸款嗎?

可以,沒有身分也可以買房,但是貸款稍有難度,貸款金額不大且利率高,最好是現金交易。現在有不少銀行提供外國人貸款,貸款額度60%,也就是自付額40%,利率大概5%左右。

二、台灣人可以匯款到美國買房嗎?

可以,現金買房最方便,買房的時候直接把錢匯入信託帳號(Escrow Account)即可,注意:詐騙很多,一定要進入該房屋所開的Escrow Company而不能匯給任何其他第三方。

三、需要先銀行開戶把錢匯進來美國嗎?

可開可不開,開戶是為日後管理帳戶、收租金等方便作業,買房可以直接將錢轉入信託帳戶,沒有事先開戶也沒關係。

四、買房需要本人親自看房、簽收文件嗎?

親自看房最建議,但是也有人透過鏡頭看房。簽收文件可以網路作業,如果是現金交易買房,因為不需要透過公證流程,可以使用電子簽名完成買房程序。

五、有收租金要不要繳稅?

當然要繳稅,會計師可以幫忙處理。

六、買房需要什麼費用?每年還需要什麼費用?

買房有貸款,貸款成本包括估價師、銀行手續費大約$2000~$4000,有些銀行因為客戶的信用不佳、或外國人沒有信用可能會收point(%),常聽到收1個point就是貸款金額的1%,借貸50萬元就是另收$5000。 No point no fee是最好的情況,但是依照個人信用有別。

依照縣市習慣不同,買賣雙方所需負擔的Title insurance、City transfer tax大概0.5%,所以如果有貸款,可以用1%計算買房手續費、稅費、規費等。

買了房子之後,每一年都需要繳交加州房地產稅,稅基大概是買房房價的1.2%,每一年如果房屋正常漲幅,稅金還可能從原始的稅基再加2%,如果房價有更大的漲幅,稅金漲幅也可能超過2%。

七、賣房子要不要交所得稅?外國人賣房子跟本國人差異在哪裡

要,如果賣房有賺錢,一定要繳交所得稅。稅率依照所得有別。

除了所得稅,不管有沒有賺錢,賣房的時候,Escrow會先 hold 15~18% 的房價當作預繳稅,注意喔,是房價的15~18%先扣著,不只是賺錢的部分!之後呢,隔年繳完稅金才會將款項退回予售屋者,或是隔年申報完稅,才能交多繳的稅金取回。

八、如果買來當作投資房,稅務上有什麼優惠或限制嗎?

外國人所持有的不動產也可以做1031交換延稅計畫,是延稅不是免稅喔!網路上有很多1031交換文章,這裡我就不多加解釋,我們可以介紹1031交換公司。

九、矽谷買房投資報酬率如何?

矽谷買房因為房價已經高漲,投報率不好,如果是現金投資出租,扣除所有開銷跟Vacancy rate,投報率在2.5%~3.5%之間,會在矽谷房地產投資者都是著眼長期持有,長期的房價走勢可參考此連結

十、爸媽可以贈與孩子美國房地產嗎?爸媽如何與孩子一起持有房地產?

關於贈與、持有產權等問題,我可以轉介會計師、地產律師解答。

若您還有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話 408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

我是專職加州地產經紀人 CA Real Estate Realtor/Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

關於 HOA 的Litigation

 

HOA 其實就是Homeowner’s Association 有人翻譯為管委會,有人翻譯為管理會,而當你購買房子的時候,如果不是Single Family,通常多有HOA組織,且附帶的是厚厚的一大疊HOA文件,在下Offer之前,這些文件可是要仔細閱讀。另外,文末提到的HOA Fee的多寡也是更重要的一環。

動輒數百頁的HOA文件裡,主要記錄著HOA開會紀錄、HOA既定規矩(CC&R)與各式各樣新的規則(Rule & Regulation)必須遵守,當然HOA財務狀況(Budget)、HOA Reserve study等等,都是檢視這一家HOA是否正常運作或是未來營運狀況有沒有隱憂的可能性,有經驗的經紀人都會教你如何判別。

 

偶爾HOA會有訴訟 (Litigation)這個時候就必須了解正在訴訟的項目,多數人一聽到社區有訴訟就倒退幾步,其實新建社區在十年內,因為在建商保固期間,HOA告建商爭取更多維修款並不難見到,多數案例都能拿到建商撥款或再讓外包廠商繼續維修。

目前多數的訴訟都還是有貸款銀行願意承作,像是Bank of the west,、Coast to Coast、Universal Capital Mortgage、 New American Funding 、First Republic Bank 等等,但是每一家銀行規定的條件有別,舉例來說有些銀行願意承作正在打官司的社區,卻只能作Primary Home & Second Home的貸款,而不願意借貸給投資者。有些銀行規定申貸者信用分數達740分以上等等,必須要一家一家問清楚。

 

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不過,也因為買方個案差異性大,風險最小的作法,還是參考社區過去在Litigation期間,是由哪一些銀行願意承貸,問詳細該銀行的現有規定,再來遞Offer,否則在Offer上面放上Loan Contingency 則是保護買賣雙方的權益之一。

當然HOA有訴訟案利率會稍微比市面上的高出0.25%上下,但是只要訴訟一結束,只要有機會拿到更好的利率,就隨時可以找其他家Refinance,有時候甚至會因為在社區Litigation買到房子,還撿到便宜呢!

希望這一則分享能對你看到HOA的Litigation有更多助益。 HOA文件是厚厚一疊卻又乏味,但是其中細節多、查看的技巧也多,下Offer之前,千萬不要簽名不讀就帶過。

對了,HOA Fee依照含括項目有別,當然越低越好,因為自住期間不能抵稅、如果未來有出租的可能性,租屋期間通常是房東負擔HOA Fee的。

目前新建社區如果有豪華設施、中半島地區很常見到HOA超過$400/月 以上,如果是老人公寓、高級地段公寓,HOA常見$600~2500/月,南灣 20年以上社區,均價約$300/月,依照社區設施多寡有別,南灣15年以下社區,設施不多,HOA Fee含括的項目也僅有社區維護,多數在150~250/月之間 。

關於HOA文件,可以寫上多篇文章,有機會我會慢慢分享。

最近有一個低HOA的Listin在2508 Heron Ct. San Jose,趁機宣傳一下,歡迎預約看房

 

 

 

 

稅改方案對房市造成的影響

這幾天接到很多人的詢問,也有好幾位客人問我對於稅改方案對房市影響跟看法,先聊聊稅改在房地產方面可能會造成的影響。

房地產稅(Property taxes)
新的規定只允許每年扣除高達1萬美元的房地產稅,影響所及,就是房地產稅單超過1萬元的人。

房屋抵押利息扣除(Mortgage interest deduction)
以前,抵押貸款(貸款)的利息為110萬美元可以扣除現在可能改為

1)100萬美元的貸款利息可以扣除
2)50萬美元的貸款利息可以扣除

2017年11月2日以前Close的貸款都不會受影響,但是還不知道未來如果有refinance的人會不會受影響。

以上是指自住房,如果投資房不在此限

賣房子的優惠年限
目前只要過去的5年中居住在家中2年,每一個在產權上的人有25萬元的資本利得免稅額。現在,新提出的規定是在過去的8年中必須住滿5年,才有免稅優惠。

現在能做什麼?

(1)如果你真想換房,也許可以更積極一點

(2)如果你的房地產稅超過1萬一年,可以先付明年的帳單,至於怎麼付房地產稅,請參考我上周發文

請注意!截自目前12/5號發文日,稅改方案還在眾議院和參議院協商,目前沒有真正的確定方案。至於矽谷房市明年的發展,我認為價格依然會繼續穩定上揚,因為回歸基礎點,矽谷房市目前仍為供需失衡狀態,自住型的買方仍遠多於賣方。然而,價格漲幅的多寡,則需看房子釋出量而定。

以上資訊僅供參考,如果您有稅務上相關問題,請諮詢執業CPA。

https://www.cnbc.com/2017/12/04/homeowners-use-these-year-end-tax-moves-to-save-ahead-of-tax-reform.html

 

今年房地產稅繳了嗎?倒數計時中…

每年我們都被房產稅搞得不清不楚、不想面對

今天來解釋一下,到底加州房地產稅繳交是怎麼一回事,文章最後會解釋加州房地產稅率以及什麼是補稅單 Supplemental Tax Bill。

 

每一年稅務日曆如下:

每一年的7月1日才是房地產稅務年度起算日
第一期應繳的稅款是從7月1日至12月31日
第二期應繳的稅款則從1月1日至6月30日

繳交日如下:

第一期帳單大概是10月寄出,將於11月1日到期付款,而12月10日之後就算是欠款啦!

第二期帳單是於2月1日到期,並於4月10日後開始欠款。

第二期帳單跟個人所得稅(4月15日)截止日期非常接近請不要混淆!

今年繳交地產稅已經可以上網繳,我以Santa Clara County的為例,線上交稅順序如下

https://payments.sccgov.org/propertytax
https://payments.sccgov.org/propertytax

 

輸入地址、或APN碼,找出自己要繳交的房子
輸入地址、或APN碼,找出自己要繳交的房子

 

輸入地址,就會顯示與第一期、第二期帳單金額
輸入地址,就會顯示與第一期、第二期帳單金額,你也可以選擇一次繳清

 

選擇繳款方式
選擇繳款方式

 

有些人會一次繳清,讓今年抵稅額度高一點,關於稅務問題詳情請洽CPA

有些人會使用信用卡付費,雖然有手續費,可是可以賺取信用卡點數,每個人各有所好,但是別忘記繳交就是啦!

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加州房地產稅率

加州房地產稅是房地合一的稅制,一年分兩期繳納,稅金以買房當時的購買價格當成稅基,再乘上1.2%~1.25%不等的房地產稅率,稅率會有別是因為每一個區域都有地方性、甚至社區性的稅務,有些新開發地區甚至還有高額的MelloRoos費用要繳,這些費用可不是收到帳單才知道,而是都藏在買房時disclosure裡面,你有讀到了嗎?

補稅單 (Supplemental Tax Bill):

如果是今年初、去年底買房,可能還會收到supplemental tax bill, 這是我們在買房時,當初是以原屋主買價當基礎的房地產稅已經過低,根據法規,正式過戶之後,房地產稅將以最新買價當成稅基來計算,每年如果房價漲幅,也會隨之調漲,所以收到補稅單的時候,也要一併繳納。

我們在去年8月買房,今年9月才收到正式補稅單。補稅單進度依照每一個縣市有所不一,必要時可以上各縣網站查詢,補稅單範例如下。

Sample-supplemental-tax-bill

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我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

電話 408-505-3003 / Maggie
FB/電郵:chienmingwei@gmail.com
微訊:maggiechien002
LINE:chienmingwei
FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/謝謝。