加州買房基本題-交屋/驗屋/Final Walk Through

最近有客戶準備交屋了,這個建商不讓agent參加,我來分享一下交屋、驗屋到底要看什麼?

建商明確表示:We do request that only the persons on the contract attend this walk.  Your friends, agents, family are welcome to come for the closing day but not the home orientation. 思就是其他人都不要來給我囉嗦找碴 ><

其實如果有建商願意讓realtor陪的,我就一定會到場,幫忙檢查房子的功能與外觀之外,每次都還能學到最新的建築法規,如果我不能到場呢,你可以參考一下這裡跟下面兩篇文章鏈結。

基本上新房交屋之前的Home Orientation 都是從外觀開始,如果是Townhouse/ Condo外觀(屋頂、外牆)大多數由HOA維護,如果是新建single family也要遵守社區法規維護外觀,walk through時一定要知道總水閥、瓦斯閥、Cable電話線、郵箱、院子的Sprinkler & Timer位置、垃圾怎麼處理等。

外觀看完之後會從車庫開始、看電盤、(壁掛式)熱水爐、車庫門、門鈴、多數都有Pre wire的電車插頭以便未來使用,車庫通常沒有粉刷,其實也沒關係,看看灰板有沒有做好?看看有沒有裂縫? 有時候大家會很驚訝車庫好簡陋啊,但是美國人就是把車庫保留成像倉庫的模樣,絕大多數都沒有做隔熱層、灰板鋪上也沒有上Primer 或油漆,已經見怪不怪了。

房子總水閥有些在車庫內,有些在房屋外面或社區某個角落,後者比較不便。不管住新房舊房,一定要知道總水閥、分水閥的位置,以後維修才知道在哪裡控制,家裡突然爆水管的時候也才能應急。

當然,確定一些最基本需求像是每一個水龍頭都有熱水、暖氣、洗碗機、烤箱、瓦斯爐能正常運作,每一個窗戶都要試試看,確認能正常開啟

常常幫客戶抓的毛病,像是油漆不均勻、地板不夠平(如果當場發現不平,可以叫建商拿個水平儀來量看看,英文叫做Level)、廚房檯面的Caulking有沒做好、磁磚貼好、櫃子沒裝好、baseboard有沒有歪七扭八等等瑕疵。

如果沒有第一次就看到的小問題也不用擔心,建商都還有一年保固,交屋後也都還有工人在附近,跟現場的manager或打給客服聯繫,很快就會來修了。 如果是天花板、地板不夠平這種大問題,多數都是建議客戶,最好要求建商全部改善後我們才交屋,因為太快搬進來,後續維修也很麻煩。

對了,如果是中古屋final walk through,建議都是staging company搬完家具或賣家已經搬家的時候再去,因為除了之前有寫過的制式檢查流程,牆壁有沒有被搬家工人碰撞、地板有沒有嚴重刮傷,清空房屋之後的walk through會比較有效率!

灣區買中古房都是AS IS condition,賣家也不會全部修到好,而是要跟我們當初看房子、看報告的時候一樣的屋況。至於看房子看報告的屋況怎麼存證,就各自出招了。

最後附上各大網站英文版final walk through文章供參考

Your final walk through checklist

Buying a House? Here’s Your Final Home Walk-Through Checklist

如果我還有什麼沒寫到,你覺得很重要的,再請你私訊告訴我,我很願意分享給大家,讓買房之路更加順利。

有任何灣區房地產問題或需求,請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析。

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

我是全職房地產經紀人。CA Real Estate Licensed Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

這個冬天的修房小雜事

家中全室remodel完畢大概9個月了,有時候必須得過了一年四季才會知道房子有那些問題。這個冬天我們做了幾件事情,跟大家分享一下。

一、 Gutter Guard: 我家隔壁有顆大紅木,夏末開始我家前院、屋頂都是落葉,直到還是持續有零星落葉,還好夏末快下雨之前,我就請清理gutter的handyman幫我加上網子,可以隨時打開來看那種,未來希望可以自己上屋頂吹吹落葉就好,而不需要太費勁清理gutter。

我們加網子而沒加Gutter protectors/cover是想說網子還能看到gutter大概狀況,最近覺得檔大葉子效果不錯,至於會不會淤積,接下來再觀察一下。

關於Gutter周邊產品有很多,有Rain gutter foam、gutter protectors、cover等,大家可以上網查查不同的效用,Home Depot都買的到,施工時注意安全,如果家裡周圍沒有大樹,也許根本不需要加裝。

二、Downspout Extension: 前幾天下大雨才發現之前gutter水往下流的管線離房子好近,很怕地基因此受潮,於是買了Downspout Extension希望水流能遠離房子跟地基。

三、Filter:因為所有冷暖氣機都是新的,窗戶也很少開,但是卻發現灰塵問題異常嚴重,之前出門一陣子回來感冒還久咳不止,想來想去不對勁,一拆開暖氣濾網口才發現,原來之前裝冷暖氣廠商給的濾網薄如紙,根本沒有過濾空氣的效用,家中的灰塵就不斷地循環著。

安裝全新管線加冷暖氣機上萬美金,一個濾網最貴也不過$20~$30,摸摸鼻子自己換上最好的,建議都是一年至少要換一次,濾網購買之前要記得看一下尺寸。

四、Threshold & Weatherstrip,冬天的冷風吹才知道門縫有多大,我家門特殊點,所以地板是自己貼上Vinyl Replacement Insert for Threshold,購自Homedepot。另一個小門框則是從Amazon買到的Weatherstrip自行貼上,很容易操作。

分享幾樣自家的小小工DIY,如果有更專業的建議,歡迎留言指教。

房子總是有些小問題需要不斷修修補補👨‍🔧👩‍🔧,最近又發現全新的Stucco已經有些細微裂縫,地基外圍也有小小裂縫,應該是house settlement,有機會再問問建築師跟結構技師該怎麼處理,再來分享給大家。

#Remodel #修房子 #Handyman #Gutter

加州買房基本題-關於白蟻termite的處理

第一次買房的朋友,看到Home Inspection跟Termite Inspection都會嚇到,怎麼有白蟻?房子會不會垮啊?

一般來說,灣區20年以上的房子幾乎一定都有白蟻,白蟻在灣區是見怪不怪了,其實只要經過treatment,爛木頭換掉,每3-5年觀察一下,並不需要過度擔心。我有很多客戶買了老屋,搬家之都會做一下termite的處理,因為責任歸屬關係,termite的處理時間,必須是交屋後取得產權才能對房子做treatment,如果會做一些小型的remodel,甚至是換櫥櫃等等,則建議裝修後再處理,因為可以避免板材內有蟲卵一併殺除。

分享大家一點白蟻常識

加州白蟻有兩種,地下白蟻(Subterranean termites)和乾木白蟻(Drywood termites),在網路上搜尋到一篇文章,點擊連結可以看到原文,雖然說的是德州的白蟻,但是我覺得挺有意思的,本土型地下白蟻( Native subterranean termite),及外來種台灣白蟻(Formosan subterranean termite,或翻議成福爾摩沙白蟻),顧名思義這種白蟻最早在1956年在休士頓發現,推估可能隨載運木頭的船從台灣和大陸福建沿海過來。 竟然跟台灣有關 🙂

Subterranean Termite (地下白蟻)
地下白蟻生活在房屋下面和周圍的土壤中,通過地表木材或者水泥管子爬進木頭里面,由空心砌塊構成的混凝土牆體和地基上的裂縫也是這些昆蟲進入房屋的路徑。

地下白蟻常見於庭院和房屋中土壤、水分和木材交彙的地方。

地下白蟻進入木頭之後,會在受損的木材裡面鑿出各種隧道和蜂窩狀的窩;有些蟻群有不止一個產卵的雌性蟻群,因此地下白蟻巢穴可以迅速成長,並容納數百甚至數千個成員。但是由於他們活動區域是在木頭里面,不會損害木頭外部的紋理;所以不特別注意的話,很難發現它們的存在。

地下白蟻是灣區房屋比較常見的白蟻問題,由於這些害蟲常常潛伏在木頭里面,對房子地基或者地表木材產生破壞,建議小伙伴們平時一定要多留心觀察。一旦發現家裡有蟻群的痕跡,或者泥管和地表木材有受損的跡象,一定要立刻聯繫pest control company來檢查。

地下白蟻比下文將提到的干木白蟻危險得多。處理地下白蟻的常見方法是在房子周圍或地基的土壤中放置特殊的化學物質做誘餌。從開始施藥到徹底根除地下白蟻大約需要90天的時間。

 乾木白蟻 (Drywood Termite)

則是在建築物上比較容易被發現的白蟻,通常木門、窗框、siding有大小孔洞、脆弱的木屑貌,就都是乾木白蟻的痕跡,處理方式就是把房子包起來薰蒸(Fumigation),通常是在過戶之前一兩星期,我們就會聯繫殺白蟻公司估價,並且安排過戶後兩日的薰蒸時段。搬家之前就把房子薰蒸完成,以免後續的麻煩。

殺白蟻公司也會打給PG&E 停止供應薰蒸時期的瓦斯,薰蒸程序過了24-48小時以後,就對人體無礙,可以安排PG&E重新開啟瓦斯(需要約時間,現場要有成人,才能幫忙開啟瓦斯)。白蟻公司處理完之後,會再給一份報告,並且提供一到三年不等地保固。

關於殺白蟻的知識,我找了幾篇文章,給大家參考

3 Termite Treatment Safety Concerns

Termite Treatment Options

預防的方法

地下白蟻喜歡潮濕、陰暗處,注意漏水問題並且不要在房子周邊栽種植物、不要堆積紙張、木頭在房屋旁是一預防方式。

今年房地產稅繳了嗎?倒數計時中…

每年我們都被房產稅搞得不清不楚、不想面對

今天來解釋一下,到底加州房地產稅繳交是怎麼一回事,文章最後會解釋加州房地產稅率以及什麼是補稅單 Supplemental Tax Bill,還有Homeowners’ Exemption,自住房每年房價估值可以減少$7000,每年可以少繳大約$70美金的房地稅


每一年稅務日曆如下:

每一年的7月1日才是房地產稅務年度起算日
第一期應繳的稅款是從7月1日至12月31日
第二期應繳的稅款則從1月1日至6月30日

繳交日如下:

第一期帳單大概是10月寄出,將於11月1日到期付款,而12月10日之後就算是欠款啦!

第二期帳單是於2月1日到期,並於4月10日後開始欠款。

第二期帳單跟個人所得稅(4月15日)截止日期非常接近請不要混淆!

今年繳交地產稅已經可以上網繳,我以Santa Clara County的為例,線上交稅順序如下

https://payments.sccgov.org/propertytax
https://payments.sccgov.org/propertytax

輸入地址、或APN碼,找出自己要繳交的房子
輸入地址、或APN碼,找出自己要繳交的房子

輸入地址,就會顯示與第一期、第二期帳單金額
輸入地址,就會顯示與第一期、第二期帳單金額,你也可以選擇一次繳清

選擇繳款方式
選擇繳款方式

有些人會一次繳清,讓今年抵稅額度高一點,關於稅務問題詳情請洽CPA

有些人會使用信用卡付費,雖然有手續費,可是可以賺取信用卡點數,每個人各有所好,但是別忘記繳交就是啦!

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加州房地產稅率

加州房地產稅是房地合一的稅制,一年分兩期繳納,稅金以買房當時的購買價格當成稅基,再乘上1.2%~1.25%不等的房地產稅率,稅率會有別是因為每一個區域都有地方性、甚至社區性的稅務,有些新開發地區甚至還有高額的MelloRoos費用要繳,這些費用可不是收到帳單才知道,而是都藏在買房時disclosure裡面,你有讀到了嗎?

補稅單 (Supplemental Tax Bill):

如果是今年初、去年底買房,可能還會收到supplemental tax bill, 這是我們在買房時,當初是以原屋主買價當基礎的房地產稅已經過低,根據法規,正式過戶之後,房地產稅將以最新買價當成稅基來計算,每年如果房價漲幅,也會隨之調漲,所以收到補稅單的時候,也要一併繳納。

我們在去年8月買房,今年9月才收到正式補稅單。補稅單進度依照每一個縣市有所不一,必要時可以上各縣網站查詢,補稅單範例如下。

Sample-supplemental-tax-bill


我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

電話 408-505-3003 / Maggie
FB/電郵:chienmingwei@gmail.com
微訊:maggiechien002
LINE:chienmingwei
FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/謝謝。

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