如果百萬預算內、好學區、優質社區在灣區可以買在哪裡？
剛跟客戶認識的時候，我們還一度跑到三谷看房，連斷層帶上的房子我們也下了offer，不過隨著大家回到辦公室上班，最後客戶選擇了通勤跟生活都方便的地點。
這間房子是客戶的長輩看到的，當初我以為他們還在出差，很湊巧地客戶提前回來趕得上offer due date。這房子在北Fremont，學區好、生活便捷，因為之前也有客戶買在附近，所以我知道這裡買菜、吃飯甚至買奶茶都超方便
下高速公路兩分鐘就能抵達的社區，社區屬半開放管理，有專屬出入口，但是不對外連結，內部的馬路是HOA負責維護，乾乾淨淨沒有外車，社區裡的孩子都在路上玩。
建築體本身是雙拼的PUD Townhouse，室內採超挑高設計，整間房子通透明亮，廚房屬半開放空間，客、餐廳連為一線，並且可以直通院子，雖然不是大房，感受卻很寬敞，樓下有房、樓上也有房，方便使用。
恭喜我的客戶買到這麼美的優質好房。
幫客戶買賣過一間又一間的房子，有時候不得不承認，人算不如天算，機緣很重要。
今天交屋的年輕小夫妻聯繫我的時候說：
我們不急，十月之前買到就可以
我們想一起看過房，再決定跟哪一個經紀人合作
沒關係、沒問題、通通都可以。
因為是好朋友介紹來的，當然要特別照顧一下。
沒想到第一次體驗完看房子之旅，我給他們安排看新房社區、舊house、舊的Townhouse比較一下各種優缺，之後他們就積極準備pre approval letter，第二次看房就在心中排名前兩名的夢幻區域下標，結果遇到43人搶標。當時我們有實力加，但是我們不追了。
第三次看房看到這間，賣出之後又回到市場上，因為原本買家擔心公司lay off 會受影響，放棄交易，於是我們找到機會殺價，一來一往直接省下幾萬元。
這間房子地點方便又位於巷子裡的巷子裡，少有往來車輛，非常安靜，屋主半年前全新裝修，全棟油漆、換了地板跟廁所，特別的是冷、暖氣+所有管道都是全新的，一般的flipper絕對不會做這件事情，主要是原屋主去年規劃還是想留下這房，只是後來計畫有變，所以出售房產。
買家當初想出價的時候也很糾結，畢竟在市場上剛開始看房，這間房子的機緣又來得太突然，在好幾個朋友跟家人還有我都一致認為這是一個好地點、好deal之後，我們先出個低價探個底，後來seller給我們一個counter offer，buyer決定接受，果斷拿下，恭喜我的客戶。
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最近不管是諮詢的買家或是朋友都常問我，利率高、又裁員，房價要跌了嗎？
去年我在推估今年的市場 https://tinyurl.com/nhbj4rka 的時候就說過，今年上半年一定還是旺，無奈今年雨季特別長，市場供給量仍遠遠不及市場需求，這波買氣會因為天氣繼續延長到下半年。不過如果能考慮自己裝修的人，仍有機會撿便宜的。
利率這麼高，到底誰在買房？我服務的都是剛需自住客人，我最近反問我另外一組客人說：「你們為什麼現在想買房？」
客人說：「我們去年還買不起，過了一年多存了一點錢，想說該買的時候就趕快買，利率高沒關係，只希望少一點人跟我們搶。」
想在矽谷落地生根的買家們，無論風雨依然努力不懈。
有了孩子之後，更能體會有孩子的客戶們想幫孩子找個學區房的心情。
大家希望孩子在最好的環境成長，但是這個「最好的環境」在每一個家長中都是有差異的。我曾經有孩子讀Lynbrook High School的媽媽告訴我：「早知道我就不讓孩子念這裡，孩子太累了。」也有一位家長因為孩子先暫住爺爺奶奶家，小學區分數只有3分，這位媽媽說：「孩子念得很開心。」
每個家長追求的學區品質、氣質、教育訴求不一，如果不是親自陪著孩子體會一次孩子的成長跟就讀過程，誰也不知道結果會是如何。而適合你們家的學校不一定適合他們家，我們只能幫孩子從大方向來看看，利用網路工具、家長評價等來幫助了解學區。
如果只看Redfin/ Zillow的學區總分是不夠的，以下的文章能幫助你了解學校分數後的指標跟意義。至於怎麼找學區房，我們能一起討論預算內的最佳選擇，由我幫你設定郵件，定期發送房源。
學區劃分
在美國的教育系統裡，學區跟隨著地址劃分，細微至每一個街廓。
幾個特殊的概念
第一、同一條街雙號邊、單號邊可能就是不同的學區，如果房子就在邊界，請打電話到學區辦公室確認。
第二、房子就在學校旁，讀得也不一定就是那一所學校，學區不是用距離遠近劃分。
第三、學區的畫分跟行政區不一樣，房子門牌是Sunnyvale，Santa Clara也有去上Cupertino School Dictrict的。
所以如果有特別想讀某一所學校、某一個學區一定要用地址在學區網站上查詢，新建房的學校則一定要跟建商、學區辦公室反覆確認。
第四、學區可能會改變，但是機率極小。
學區分數要看細項評分
大家喜歡看GreatSchool.Org參考學區分數，甚至Redfin刷房的時候，下面顯示的學區就能直接連結到GreatSchool.Org。這家學校8分、那家學校也8分，但是要注意，這8分是一項綜合指標的平均，其中包括考試成績 Test Scores 考英文、數學 (註1 )跟科學(註2 )、學生進步程度Academic Progress、出勤率等，2018年之後又加上最重要的指標Equity，要 特別提醒，就算這個學校考試成績很好，也是要注意學校有沒有關注到孩子間的差異（低收入戶、Disabilities孩子、不同種族的孩子進步程度等等）學校是否有沒有對有需要的孩子「因材施教」。此外，師生比例、老師有沒有教學三年以上經驗、學校放假日、家長評價等，都能在GreatSchool.Org看到。
如果是高中評分，還有其他多項指標
College Readiness：升大學的準備，包括畢業率、學生成績高於C的比例，11 年級或 12 年級學生的 SAT 大學準備率
College Success：讀大學課程的畢業生比例
Advanced Courses：多少學生參加大學預修 （AP） 課程(註3)的學生與州平均水平相比的百分比。
Courses & Programs：（AP） 課程教學、學習科目
U.S. News 每年都有全美公立高中和私立高中（Best High Schools Rankings）排名，也能幫助你更了解學校https://www.usnews.com/education/best-high-schools在全美、全加州、自己學區的排名情況
許多客戶在買房的時候，多數會以分數成績當作參考，除了GreatSchool.Org與U.S. News 排名網站參考，若能進一步認識該學區家長、跟周邊鄰居聊聊，有任何疑問自己打電話到學區辦公室、學校網站查查問清楚，多參與Facebook親子版、查查Nextdoor討論區都有助於更認識這學區（學校）。
註1 考英文跟數學的註解，In 2021-2022, California tested students using the California Assessment of Student Performance and Progress (CAASPP), administered through the online Smarter Balanced Summative Assessments. These are comprehensive, end-of-year assessments of grade-level learning that measure progress toward college and career readiness. Each test, English language arts/literacy (ELA) and mathematics is comprised of two parts: (1) a computer adaptive test and (2) a performance task; administered within a 12-week window beginning at 66 percent of the instructional year for grades three through eight, or within in a 7-week window beginning at 80 percent of the instructional year for grade eleven. The summative assessments are aligned with the Common Core State Standards (CCSS) for ELA and mathematics. The tests capitalize on the strengths of computer adaptive testing-efficient and precise measurement across the full range of achievement and timely turnaround of results.
註2 The California Science Test (CAST) is an online assessment based on the California Next Generation Science Standards (CA NGSS) . All local educational agencies (LEAs) with eligible students in grades five and eight and in high school (grade ten, eleven, or twelve) administer the CAST. Every device used for testing must have the secure browser installed. Stable, high-speed Internet is required. The CAST is administered in grades five and eight and once to each student while that student is in high school. All students must take the CAST by the end of grade twelve, but have the option of testing in grade ten or grade eleven.
註3 關於更多預修課程 All about Advanced Placement (AP) courses and exams
後記：我的孩子才一歲半，最近開始送他去Daycare，我看了十幾所地方，看到後來霧煞煞，最後好像是在看房子，選了採光最好、後院最大而且是真正草皮的房子。當然有人在舊金山灣區親子同歡會推薦也是一個我會參考的重要指標，這是孩子的第一周，我只能讓他適應看看，如果無法適應，再看如何調整或換學校。
買了房子不像Daycare能隨時換，不過像我自己買的房子雖然環境好且生活便捷，但是並不是好學區，第一次買的房子，當初還沒想到要生孩子，更不用提之後的學區問題。如果真的以後想給孩子換學區，換房、租房或是私立學校也是一個選項。我有客戶預算不夠，選擇自己買下San Jose的房子保值，並且在Cupertino好學區租房，靈活的思維才不會限制了選擇。
若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。
請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析
全職加州地產經紀 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756
Zillow 看看交易紀錄與評價
受ETToday房產雲專訪，聊「矽谷首購買哪裡?」還有在這些熱門區域買房需要注意的部份事項。
▲Rancho Santa Teresa一帶的住宅環境，學區好、交通便利且採買方便。
房產中心／綜合報導
矽谷房地產長期供不應求，10份以上投標搶房的事情時有所聞，但是首購族最常見的問題，就是不知道如何選擇地點跟適合自己的房屋類型。這一次我們先以預算來談，如何在南灣尋覓適合首購族的物件。
一般來說，買房族群在年收入13~18萬美金的矽谷小家庭最為常見，第一次買房總金額會在80~130萬美金之間，如果是單身貴族或家庭只有一個主要收入來源，買房總金額金額則多分布於50~80萬美金。
小家庭多數已經有1~2個小孩，或是正在計畫生寶寶，安全優質的環境與學區會是主要考量，如果80~130萬元，建議可以看2~3房舊公寓，Campbell、Cambrian、west San Jose、一帶有一些學區還不錯的舊式連棟房可以，獨棟房如果在130萬元，屋況可能會差一點或是面積小一點，必須再花錢擴建或裝修，如果只想買獨棟房，South San Jose有幾個不錯的區塊可以在130萬美元以下，買到格局好、屋況也好的房子。
像是Blossom Valley以及Rancho Santa Teresa，查房的時候郵遞區號是95119與95123。Rancho Santa Teresa這一區學區平均分數7分，高中以Santa Teresa High school為主，是附近熱門首選高中，學分9分。這一塊區域有Kaiser醫院，周末有農夫市集。
社區位置鄰近高速公路卻能享有安靜的生活環境，部分房屋後院還有綠意山景，山上的坡道能騎腳踏車或登山運動，採買往來Costco跟在 Blossom Hill路上的Oak ridges mall 也不遠，跨過85就有Blossom Hill車站與一個大型商場，有Target mall、Safeway超市、咖啡店等等商舖俱全。
附近有不少公司的南遷分部在此，距離未來的Google Village開車則在半小時內，社區鄰近高爾夫球場、游泳池與網球場與各大小公園等，簡明葳觀察，這裡的街廓寬廣、綠意盎然，部分房屋有山景，且鄰居多有孩子、所以居民搬遷率頗低，房屋釋出量相對稀有。
如果不講究學區而青睞建商蓋的全新房，Milpitas、北San Jose一直到Berryessa周邊都有新房推案，像是建商Pulte的Capitol 是蓋在農地上，相較於一些新房蓋在汙染過的土地，Capitol是農地改建，頗受青睞，目前銷售一半以上，三房總價87萬美金起、四房總價95萬美金起，社區直接面VTA站跟一些小型商場，近高速公路，CP值很高。
建商Toll brother推出的 Parkside目前第一期賣到剩下小一點的三房產品，總價101萬元起，訴求基地旁5公頃公園規劃以及走路到Milpitas Bart站，是矽谷地區罕見的大公園旁住宅，以後社區居民走天橋就能通到車站，第一期趕工中，未來還有第二期、第三期會推出。
▲農地改建的高CP值社區Capitol，賣得又快又好。
簡明葳提醒，South San Jose 與Cambrian一帶地區雖然範圍廣，但是看房的時候還是要注意，有些地區臨高速公路較近，要注意屋內與後院噪音量，部分街廓可能臨小型變電廠、高壓電塔、電線等，可以盡量避免，而這些早期興建社區因為電纜線都沒有地下化，如果後院都沒有電線桿、沒有電線通過則更是加分。
Santa Teresa一帶則要注意山區前兩排因為土質關係，地基有比較大的機率出現問題。如果偏好建商新房，第一次看房要由經紀人陪同註冊登記，未來才有買方經紀為你把關。
簡明葳簡歷
前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者，現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人REALTOR®，2019年考取BROKER ® 證照，全職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。個人部落格：https://maggiechien.com/
Mountain View
https://www.taylormorrison.com/ca/bay-area/mountain-view/6sixty. 剩下兩房產品
https://www.lennar.com/New-Homes/California/San-Francisco-Bay-Area/Mountain-View/Estancia 還有3房一間與一間兩房
https://www.homesbywarmington.com/california/mountain-view/waverly/floorplans 剛剛上市， Plan 3 sold out，其他還有。全社區僅20多間房
https://www.summerhillhomes.com/montecito/ 目前在預售階段，有30人左右排隊中
SUNNYVALE
https://www.taylormorrison.com/ca/bay-area/sunnyvale/elev8tion
https://trumarkhomes.com/northern-california/sunnyvale/
https://www.drhorton.com/california/bay-area/sunnyvale/santorini
SAN JOSE
The Capitol https://www.pulte.com/homes/california/bay-area/san-jose/the-capitol-210092
641 North Capitol Avenue San Jose, California 95133
The Towns at UrbanOak https://www.pulte.com/homes/california/bay-area/san-jose/the-towns-at-urbanoak-210316
6825 Chroma Court, San Jose, California 95119
Fremont
INNOVATION http://www.liveatinnovation.com/
每一年的年末與年初，跟大家一樣，總是會有一些想法跟計劃，今年我加入了新的公司。 在房仲職業生涯第五年，每一個客戶、一日日的房市觀察都是一種學習，換了公司沒換工作，希望更多元的文化背景交流、最新的科技、更廣大的資料庫與最新的行銷模式，提升自我，並給客戶最全方位的服務。
After nearly 5 years as a realtor, I have decided to join KW Cupertino. By immersing in an environment rich with multicultural coworkers, utilizing the latest technology with big data and integrated search & marketing tools, I will provide my clients with the best possible services.
Maggie 新公司在 Keller Williams Cupertino
19400 Stevens Creek Blvd #200, Cupertino, CA 95014
其餘聯繫方式都沒有變，2020只有一個更專業的Maggie來幫你找到最適合的房子，賣到最好的價錢！
最近有客戶準備交屋了，這個建商不讓agent參加，我來分享一下交屋、驗屋到底要看什麼？
建商明確表示：We do request that only the persons on the contract attend this walk. Your friends, agents, family are welcome to come for the closing day but not the home orientation. 意思就是其他人都不要來給我囉嗦找碴 ><
其實如果有建商願意讓realtor陪的，我就一定會到場，幫忙檢查房子的功能與外觀之外，每次都還能學到最新的建築法規，如果我不能到場呢，你可以參考一下這裡跟下面兩篇文章鏈結。
基本上新房交屋之前的Home Orientation 都是從外觀開始，如果是Townhouse/ Condo外觀(屋頂、外牆)大多數由HOA維護，如果是新建single family也要遵守社區法規維護外觀，walk through時一定要知道總水閥、瓦斯閥、Cable電話線、郵箱、院子的Sprinkler & Timer位置、垃圾怎麼處理等。
外觀看完之後會從車庫開始、看電盤、(壁掛式)熱水爐、車庫門、門鈴、多數都有Pre wire的電車插頭以便未來使用，車庫通常沒有粉刷，其實也沒關係，看看灰板有沒有做好？看看有沒有裂縫？ 有時候大家會很驚訝車庫好簡陋啊，但是美國人就是把車庫保留成像倉庫的模樣，絕大多數都沒有做隔熱層、灰板鋪上也沒有上Primer 或油漆，已經見怪不怪了。
房子總水閥有些在車庫內，有些在房屋外面或社區某個角落，後者比較不便。不管住新房舊房，一定要知道總水閥、分水閥的位置，以後維修才知道在哪裡控制，家裡突然爆水管的時候也才能應急。
當然，確定一些最基本需求像是每一個水龍頭都有熱水、暖氣、洗碗機、烤箱、瓦斯爐能正常運作，每一個窗戶都要試試看，確認能正常開啟。
常常幫客戶抓的毛病，像是油漆不均勻、地板不夠平(如果當場發現不平，可以叫建商拿個水平儀來量看看，英文叫做Level)、廚房檯面的Caulking有沒做好、磁磚貼好、櫃子沒裝好、baseboard有沒有歪七扭八等等瑕疵。
如果沒有第一次就看到的小問題也不用擔心，建商都還有一年保固，交屋後也都還有工人在附近，跟現場的manager或打給客服聯繫，很快就會來修了。 如果是天花板、地板不夠平這種大問題，多數都是建議客戶，最好要求建商全部改善後我們才交屋，因為太快搬進來，後續維修也很麻煩。
對了，如果是中古屋final walk through，建議都是staging company搬完家具或賣家已經搬家的時候再去，因為除了之前有寫過的制式檢查流程，牆壁有沒有被搬家工人碰撞、地板有沒有嚴重刮傷，清空房屋之後的walk through會比較有效率！
灣區買中古房都是AS IS condition，賣家也不會全部修到好，而是要跟我們當初看房子、看報告的時候一樣的屋況。至於看房子看報告的屋況怎麼存證，就各自出招了。
最後附上各大網站英文版final walk through文章供參考
Your final walk through checklist
Buying a House? Here’s Your Final Home Walk-Through Checklist
如果我還有什麼沒寫到，你覺得很重要的，再請你私訊告訴我，我很願意分享給大家，讓買房之路更加順利。
有任何灣區房地產問題或需求，請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析。
我是全職房地產經紀人。CA Real Estate Licensed Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756
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家中全室remodel完畢大概9個月了，有時候必須得過了一年四季才會知道房子有那些問題。這個冬天我們做了幾件事情，跟大家分享一下。
一、 Gutter Guard： 我家隔壁有顆大紅木，夏末開始我家前院、屋頂都是落葉，直到還是持續有零星落葉，還好夏末快下雨之前，我就請清理gutter的handyman幫我加上網子，可以隨時打開來看那種，未來希望可以自己上屋頂吹吹落葉就好，而不需要太費勁清理gutter。
我們加網子而沒加Gutter protectors/cover是想說網子還能看到gutter大概狀況，最近覺得檔大葉子效果不錯，至於會不會淤積，接下來再觀察一下。
關於Gutter周邊產品有很多，有Rain gutter foam、gutter protectors、cover等，大家可以上網查查不同的效用，Home Depot都買的到，施工時注意安全，如果家裡周圍沒有大樹，也許根本不需要加裝。
二、Downspout Extension： 前幾天下大雨才發現之前gutter水往下流的管線離房子好近，很怕地基因此受潮，於是買了Downspout Extension希望水流能遠離房子跟地基。
三、Filter：因為所有冷暖氣機都是新的，窗戶也很少開，但是卻發現灰塵問題異常嚴重，之前出門一陣子回來感冒還久咳不止，想來想去不對勁，一拆開暖氣濾網口才發現，原來之前裝冷暖氣廠商給的濾網薄如紙，根本沒有過濾空氣的效用，家中的灰塵就不斷地循環著。
安裝全新管線加冷暖氣機上萬美金，一個濾網最貴也不過$20~$30，摸摸鼻子自己換上最好的，建議都是一年至少要換一次，濾網購買之前要記得看一下尺寸。
四、Threshold & Weatherstrip，冬天的冷風吹才知道門縫有多大，我家門特殊點，所以地板是自己貼上Vinyl Replacement Insert for Threshold，購自Homedepot。另一個小門框則是從Amazon買到的Weatherstrip自行貼上，很容易操作。
分享幾樣自家的小小工DIY，如果有更專業的建議，歡迎留言指教。
房子總是有些小問題需要不斷修修補補👨🔧👩🔧，最近又發現全新的Stucco已經有些細微裂縫，地基外圍也有小小裂縫，應該是house settlement，有機會再問問建築師跟結構技師該怎麼處理，再來分享給大家。
