2020 新的開始

每一年的年末與年初,跟大家一樣,總是會有一些想法跟計劃,今年我加入了新的公司。 在房仲職業生涯第五年,每一個客戶、一日日的房市觀察都是一種學習,換了公司沒換工作,希望更多元的文化背景交流、最新的科技、更廣大的資料庫與最新的行銷模式,提升自我,並給客戶最全方位的服務。
After nearly 5 years as a realtor, I have decided to join KW Cupertino. By immersing in an environment rich with multicultural coworkers, utilizing the latest technology with big data and integrated search & marketing tools, I will provide my clients with the best possible services.

Maggie 新公司在 Keller Williams Cupertino

19400 Stevens Creek Blvd #200, Cupertino, CA 95014

其餘聯繫方式都沒有變,2020只有一個更專業的Maggie來幫你找到最適合的房子,賣到最好的價錢!

小心沒有permit的房子

小心沒有permit的房子
某年幫一位客戶買房,賣家曾經remodel過卻沒有申請permit,但是已經是年代久遠的事。
投標之前我們也再三確認屋主做了哪一類的remodel,一些櫥櫃的更換,水電管線都沒有變動,廁所只換了vanity,也就安心買了下來。
屋主要求rent back 2個月,但是租約未到已經先行搬走,搬走時還很小氣,馬上打電話先切斷了電,由於Santa Clara是Santa Clara utilities,city 派人來切電,眼看這房子remodel過,不分青紅皂白,就開了張罰單,要求up to code。
我的客戶是第一次買房,賣家也堅稱持有過程中沒有做過任何需要permit而沒有申請的remodel,因為屋子已經成交,罰單必須要由新屋主負責,我跟Listing agent都傻了眼,根本沒遇過類似情況…
接下來就是跑市府問清楚,連市府permit center都詫異,這樣的情形怎麼會發生。為了要解決問題,我們只好當作是我們曾經remodel,先畫圖floor plan、到市府申請許可,期間還有模有樣的必須申請Title 24,就是為了要符合city Plan Submission Requirements 當初為了省錢,我們自己花了很多時間自己畫了圖,交上、申請許可、叫檢查,看看出了什麼問題,之後請工人修復、檢查、修復然後檢查通過,過程花了整整一個月,還好期間非常幸運,不僅櫃台的人通融,讓我用自己的格局圖,就拿到permit,也能call for an inspection,後來檢查員只挑出一些電盤老舊、加裝GFCI等小問題,我們請來licensed electrician,就在第二次檢查,把問題順利解決了 ,一切都算是不幸中的大幸。
到底什麼裝修需要permit?什麼不需要,像是San Jose City有一些標準可供查閱,點擊連結就能看到。但是每一個city都有不同的標準,請先諮詢在地市政府permit center。
分享自身的經驗給大家,就連這種不需要permit的裝修,都有可能會被找麻煩了,何況是動了管線、加建、改建卻沒有permit的建築。買房子的時候,從disclosure中去讀seller提供的屋況與歷史,到city permit center查詢歷史也很重要。賣房子的時候不管有沒有permit的整修,一定都要誠實揭示告知。
我是專職加州地產經紀人 CA Real Estate Realtor/Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

出價的藝術

 

出價的藝術

最近的房市雖然不熱,但是有逐漸回溫的趨勢。房市溫和對大家最有利,買賣在合理價是最難的事情。

昨天跟客人討論disclosure之後準備出價,幾乎所有的買家都會問我「怎麼出價?」能給什麼建議,通常來說我在出價之前會做幾件事情。

第一、CMA: Comparative Market Analysis, 有時候說很快我們就叫comps,我會找出附近類似產品成交價格,讓你了解一下周邊行情,甚至我會抓半年到一年的行情,讓你知道一下走勢。

第二、屋況分析:這房子必須維修多少錢,客戶自身想要做的後續維修需要多少錢?你想做哪一些補強呢?換馬桶、換鏡子換洗手盆,裝修廚房、換洗碗機、換抽風機等等,我們可以概抓一下預算。 如果新房,我也可提供建商的upgrade大概的所需費用行情。

第三、市況:最近市場狀況如何,需不需要加價,我們可能會遇到多少「對手」也想下offer,跟listing agent的密切溝通的結果就成了下offer時重要線索。


第四、房子與市場:這房子在市場上多久了,也就是我發listing給你參考時,你會看到一個DOM (days on the market),為什麼放那麼久?是屋況太可怕沒人要?還是市場低迷等,搞清楚原因我們再投標。

第五:獨特性:每一個房子都是獨一無二的,就算在同一個社區也會因為座向、有沒有風景、棟距、停車位、採光、臨路條件、有沒有面對嫌惡設施等價格有很大的差異。

出價之前大概會整理上述原因,討論出一個價位,搭配自身的出價條件(像是cash offer、或是pre approved,或是down payment多寡等等)總和所有自身優點送出offer。

有些人可能會看到市場變差一點,就想砍價砍到底,低價送offer不是不可能,讓我這個包打聽的先去跟listing Agent探一探訊息,如果賣家價格實在很硬,或是賣家脾氣不太好,砍到人家不爽這offer就GG了,有時還是得將心比心嘛,如果你在賣房收到一個很差的offer,可能直接不回應了!

雖然必須顧及買賣雙方的kimochi,但是買家經紀還是在幫買家做事與捍衛權益的,絕對不是賣家。

 

 

 

收到七個offer的案例

前幾天幫客戶下了一單,屋況極好,屋主自己就是房產專業,對房市熟悉,也知道在這市場上想賣房子就必須整理好屋況。

屋主除了將termite section 1全都修理完畢,也將自家重新remodel一番,換掉老舊的裝備,重新粉刷、換地毯、新草皮,新換的裝備質感不差,也不像一些只想賺錢的flipper都只做表面功夫,不是缺的衣櫃門,就是油漆塗到旁邊去、不然就是留一個毫無生命力的院子,只有一堆廢土,能省則省,讓人offer想下都下不出去。

屋主在disclosure裡面也詳盡告知屋況跟維修歷史,包括這50幾年來家人持有期間都沒有人在屋內死亡等。

下offer之前一日、前兩個小時都跟listing agent好好聊了一下,他說送出去7份disclosure,目前已經3組人馬確定會下offer,沒想到晚上offer截止時間,竟然收到7份offer,我還跟同事開玩笑說沒想到是全壘打,很少送幾份報告出去就回收幾份offer的。

仔細想想,這個價位的購買族群大部分都是有孩子的雙薪家庭,這種 section 1全修好的房子,remodel的質感也佳,當然會受到青睞,有孩子的雙薪家庭,還真的沒有時間大搞remodel。

同一個大街廓各隔一條街不到0.4 mile 的直徑範圍就有三間房子出售,也屬同一個學區,這間上市10天就有7個offer的好成績,其他兩間還在市面上等著買家上門,更別說其中一間只給buyer agent 2%的commission,不少買家經紀可是會直接跳過。

給想賣房子的朋友一點建議,在現在的買方市場,要如何順利賣房,除了房子本身的地理位置是關鍵,在時間允許下,也許可以趁早做檢查報告,把需要維修的問題修好,如果可以做點稍有質感的輕裝修、院子也整理一下,不要那麼小氣只給buyer agent 2% commission,會幫助你賣房子賣得更順利,不然在這樣的市場,就只有等offer、等著被殺價的份。

這間房子最後是我同事買到了,因為其他6個offer都有contingency,他們沒有,賣家也不貪心,只要他們match第一名就賣給他們了,真是恭喜,因為這間房子是讓人覺得安心的好房一間。

台灣人在美國買房常見問題

以下是台灣人在美國買房常見的問題,我整理如下,關於稅務問題,請您與會計師再次確認,我是專職地產經紀。

一、台灣人沒有身分可以買房嗎?可以貸款嗎?

可以,沒有身分也可以買房,但是貸款稍有難度,貸款金額不大且利率高,最好是現金交易。現在有不少銀行提供外國人貸款,貸款額度60%,也就是自付額40%,利率大概5%左右。

二、台灣人可以匯款到美國買房嗎?

可以,現金買房最方便,買房的時候直接把錢匯入信託帳號(Escrow Account)即可,注意:詐騙很多,一定要進入該房屋所開的Escrow Company而不能匯給任何其他第三方。

三、需要先銀行開戶把錢匯進來美國嗎?

可開可不開,開戶是為日後管理帳戶、收租金等方便作業,買房可以直接將錢轉入信託帳戶,沒有事先開戶也沒關係。

四、買房需要本人親自看房、簽收文件嗎?

親自看房最建議,但是也有人透過鏡頭看房。簽收文件可以網路作業,如果是現金交易買房,因為不需要透過公證流程,可以使用電子簽名完成買房程序。

五、有收租金要不要繳稅?

當然要繳稅,會計師可以幫忙處理。

六、買房需要什麼費用?每年還需要什麼費用?

買房有貸款,貸款成本包括估價師、銀行手續費大約$2000~$4000,有些銀行因為客戶的信用不佳、或外國人沒有信用可能會收point(%),常聽到收1個point就是貸款金額的1%,借貸50萬元就是另收$5000。 No point no fee是最好的情況,但是依照個人信用有別。

依照縣市習慣不同,買賣雙方所需負擔的Title insurance、City transfer tax大概0.5%,所以如果有貸款,可以用1%計算買房手續費、稅費、規費等。

買了房子之後,每一年都需要繳交加州房地產稅,稅基大概是買房房價的1.2%,每一年如果房屋正常漲幅,稅金還可能從原始的稅基再加2%,如果房價有更大的漲幅,稅金漲幅也可能超過2%。

七、賣房子要不要交所得稅?外國人賣房子跟本國人差異在哪裡

要,如果賣房有賺錢,一定要繳交所得稅。稅率依照所得有別。

除了所得稅,不管有沒有賺錢,賣房的時候,Escrow會先 hold 15~18% 的房價當作預繳稅,注意喔,是房價的15~18%先扣著,不只是賺錢的部分!之後呢,隔年繳完稅金才會將款項退回予售屋者,或是隔年申報完稅,才能交多繳的稅金取回。

八、如果買來當作投資房,稅務上有什麼優惠或限制嗎?

外國人所持有的不動產也可以做1031交換延稅計畫,是延稅不是免稅喔!網路上有很多1031交換文章,這裡我就不多加解釋,我們可以介紹1031交換公司。

九、矽谷買房投資報酬率如何?

矽谷買房因為房價已經高漲,投報率不好,如果是現金投資出租,扣除所有開銷跟Vacancy rate,投報率在2.5%~3.5%之間,會在矽谷房地產投資者都是著眼長期持有,長期的房價走勢可參考此連結

十、爸媽可以贈與孩子美國房地產嗎?爸媽如何與孩子一起持有房地產?

關於贈與、持有產權等問題,我可以轉介會計師、地產律師解答。

若您還有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話 408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

我是專職加州地產經紀人 CA Real Estate Realtor/Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

學區分數降級了?!

不知道大家有沒有發現,過了一個年,學區分數有所變動

https://www.greatschools.org/

主要是增加了EQUITY的評鑑,根據Great School 顯示Equity overview意思是指 Is this school offering opportunity for all its students, or leaving some kids behind? Successful schools are working to close the achievement gap.

其實這個項目充滿爭議,平均好還是平均差?

以後到底要怎麼看學區分數,我想參考多元評價與家長評論之外,家長心中自己要有一把尺才好權衡學區的選擇!

 

 

稅改方案對房市造成的影響

這幾天接到很多人的詢問,也有好幾位客人問我對於稅改方案對房市影響跟看法,先聊聊稅改在房地產方面可能會造成的影響。

房地產稅(Property taxes)
新的規定只允許每年扣除高達1萬美元的房地產稅,影響所及,就是房地產稅單超過1萬元的人。

房屋抵押利息扣除(Mortgage interest deduction)
以前,抵押貸款(貸款)的利息為110萬美元可以扣除現在可能改為

1)100萬美元的貸款利息可以扣除
2)50萬美元的貸款利息可以扣除

2017年11月2日以前Close的貸款都不會受影響,但是還不知道未來如果有refinance的人會不會受影響。

以上是指自住房,如果投資房不在此限

賣房子的優惠年限
目前只要過去的5年中居住在家中2年,每一個在產權上的人有25萬元的資本利得免稅額。現在,新提出的規定是在過去的8年中必須住滿5年,才有免稅優惠。

現在能做什麼?

(1)如果你真想換房,也許可以更積極一點

(2)如果你的房地產稅超過1萬一年,可以先付明年的帳單,至於怎麼付房地產稅,請參考我上周發文

請注意!截自目前12/5號發文日,稅改方案還在眾議院和參議院協商,目前沒有真正的確定方案。至於矽谷房市明年的發展,我認為價格依然會繼續穩定上揚,因為回歸基礎點,矽谷房市目前仍為供需失衡狀態,自住型的買方仍遠多於賣方。然而,價格漲幅的多寡,則需看房子釋出量而定。

以上資訊僅供參考,如果您有稅務上相關問題,請諮詢執業CPA。

https://www.cnbc.com/2017/12/04/homeowners-use-these-year-end-tax-moves-to-save-ahead-of-tax-reform.html