矽谷投資房投報率

客人想知道矽谷投資房投報率,請我試算成本跟收益。

舉例一、現金60萬買 Condo

一間60萬元的Condo現金買家,租金收入以$2,500計算,年收入$27,500 (假設空租一個月)

每年稅金1.2% 是$7,200、管理費$1,500、HOA$4200 (350/月)、每年維修與保險概抓$2000

淨收入為$12,600 投報率大概2%

如果是貸款,沒有cash flow,只能等增值,HOA也吃掉了很多損益。

舉例二、現金100萬買 Single Family

一間100萬元獨立屋現金買家,月租金收入以$3400計算,年收入$39,100(假設空租0.5個月)

每年稅金1.2% 是$12000、管理費$2448、每年維修與保險概抓$3000

淨收入為$21652 投報率大概也是2.1%

Single Family比Condo來得好租,因為供給量相對少,需求量相對高一點。

如果是貸款,沒有cash flow,只能等增值

經常有很多客人考慮投資矽谷房地產,很多投資者問到現金流都卻步,不過上述的數據是盡可能貼近市場的數據,也是保守估計,我同時也考慮到了空租率並且計入。(如果你對租屋市場行情有興趣,可以參考 https://www.zillow.com/homes/for_rent/ Zillow Rental 。)

如何提高租金報酬?

想提高租金報酬也有一些方式

第一、降低空置期間:寫文章的時候是2023年二月,最近矽谷有裁員潮,租屋市場確實比較緩和,租金也不再節節高漲,不過冬天本來就是租屋淡季,我們會盡可能在春天、夏天出租,空租時期會縮短一點,換房人潮較為踴躍。

第二、提早準備出租:房客要離開之前會給30-60天的通知,收到通知就可以開始先貼文找租客,並且盡可能跟現有租客約好開放帶看。

第三、買房的時候要確認房間數跟廁所數夠多:Work from home的人不少,4房一定比3房好租,3房一定比2房好租,廁所也要夠用,房子內套房多最好,如果說房間數多,還有人願意一間一間分租,租金報酬可能會高一點,或是有人經營Airbnb 或是交由像https://zeusliving.com/短租管理,整體收入也能提高。

不過分租管理不易,Airbnb或短租耗損還是比較大,而且會依照季節租金有別,如果像遇到Covid當時疫情大爆發時的暫停旅遊現象,收入就立即短缺,還是有所風險。如果要做短租,也要注意有些HOA不讓短租或有出租限制,購買前要多留意。

喜歡穩定收益的房東,還是會選擇出租給信用好、穩定的家庭。

長期增值數據

上圖則是2020年至今的增減幅度

既然如此,為什麼還是有人要投資矽谷房地產?

願意在矽谷買房投資者,主要還是看上長期增值淺力與保值性,長期增值數據可以參照上上圖,除了房價長期能穩定上漲,租金也是長期穩定上漲。

至於保值性則與就業、產業別、氣候、生活環境、便捷性等都有相關。且多數矽谷買方或投資者,都有家人、朋友或是小孩在此就學等地緣關係,才會選擇置產矽谷。

下面的影片第15分鐘也有提到投資議題。

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求

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全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

San Jose City 澆花的規定

  1. by HAND held hose with an automatic shut off nozzle or irrigation system before 10:00 a.m. and after 8:00 p.m. With a SPRINKLER system, water before 10:00 a.m. and after 8:00 p.m. only on two designated days:
    • Odd numbered addresses may water on Mondays and Thursdays;
    • Even numbered addresses may water on Tuesdays and Fridays;
    • Properties without an address may water on Mondays and Thursdays
    • Watering outdoors at other times is not allowed. Less evaporation occurs in the cooler evening and early morning hours — so you can use less water and your plants and landscape will absorb more of it.
    • Lawns are incredibly resilient and can tolerate the dry conditions of summer, if left alone. Letting your lawn go dormant and turn brown is okay. The grass will bounce back when rainfall and cool temperatures return in the fall and winter months. Learn more about lawn watering tips.
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