收到七個offer的案例

 

前幾天幫客戶下了一單,屋況極好,屋主自己就是房產專業,對房市熟悉,也知道在這市場上想賣房子就必須整理好屋況。

屋主除了將termite section 1全都修理完畢,也將自家重新remodel一番,換掉老舊的裝備,重新粉刷、換地毯、新草皮,新換的裝備質感不差,也不像一些只想賺錢的flipper都只做表面功夫,不是缺的衣櫃門,就是油漆塗到旁邊去、不然就是留一個毫無生命力的院子,只有一堆廢土,能省則省,讓人offer想下都下不出去。

屋主在disclosure裡面也詳盡告知屋況跟維修歷史,包括這50幾年來家人持有期間都沒有人在屋內死亡等。

下offer之前一日、前兩個小時都跟listing agent好好聊了一下,他說送出去7份disclosure,目前已經3組人馬確定會下offer,沒想到晚上offer截止時間,竟然收到7份offer,我還跟同事開玩笑說沒想到是全壘打,很少送幾份報告出去就回收幾份offer的。

仔細想想,這個價位的購買族群大部分都是有孩子的雙薪家庭,這種 section 1全修好的房子,remodel的質感也佳,當然會受到青睞,有孩子的雙薪家庭,還真的沒有時間大搞remodel。

同一個大街廓各隔一條街不到0.4 mile 的直徑範圍就有三間房子出售,也屬同一個學區,這間上市10天就有7個offer的好成績,其他兩間還在市面上等著買家上門,更別說其中一間只給buyer agent 2%的commission,不少買家經紀可是會直接跳過。

給想賣房子的朋友一點建議,在現在的買方市場,要如何順利賣房,除了房子本身的地理位置是關鍵,在時間允許下,也許可以趁早做檢查報告,把需要維修的問題修好,如果可以做點稍有質感的輕裝修、院子也整理一下,不要那麼小氣只給buyer agent 2% commission,會幫助你賣房子賣得更順利,不然在這樣的市場,就只有等offer、等著被殺價的份。

這間房子最後是我同事買到了,因為其他6個offer都有contingency,他們沒有,賣家也不貪心,只要他們match第一名就賣給他們了,真是恭喜,因為這間房子是讓人覺得安心的好房一間。

2018年5~8月矽谷房市行情報告

原來我的市況報告已經從月份變成季報(拍額頭)
實在是忙到沒有力氣寫文章啊!!
這應該是我的客戶們可以完全理解,有消息立即通報、有房屋立即帶看、有事情馬上處理…客戶的事情優先,寫文章就先放一邊啦!
尤其是這個八月,我交了五間房,其中三間是中古屋,兩間去年跟著買家一起排隊的房子,可說是去年的業績在今年實現。而中古房交屋過程出了點意外不說,還幫忙另一組客戶找了一家子可愛的租客。雖然日子過得有點混亂,吃飯常常是在路上快速來個麥當勞或越南三明治就解決,但是這數字創下個人紀錄,似乎也忙得不亦樂乎,工作上帶來的成就與助人的感動,已經大大超越收入這選項。
我沒有請助理,凡事親力親為,為的就是希望客戶在細微處都能感受到我的用心服務,當然也要怪自己多多少少有點工作狂,然後放不下心把事情交給別人🙄
好久沒寫文章,今天難得空檔想聊聊市場概況,我日日看房不間斷,當然我不可能天天外出看屋,不過天天刷手機、查MLS看每天上市房則是專職經紀每日必做的工作。
這幾個月觀察市況的結果發現,市場上買家其實還是不少,有剛需但是面對利率高、房源少的結果,總是會稍有猶豫,市場從五月Memorial Day瞬間冰凍以來,七月在國慶日之後稍有回溫,九月也稍有熱絡回升的跡象,但是瘋狂搶購的情況已經不復見。市況緩解下來時,出手不若也不必像今年三月之前積極。
漲多整理是必要的,這一個月以來,建商的新房有適度調整價格,漲幅不如去年激烈,中古屋市價則有點亂,我幫客戶買的房子已經不是用今年的成交價,甚至用去年的價格買到房子,買賣雙方的拉鋸戰在市場上非常明顯,僵持不下的結果,只要有點耐心,這兩個月看來多是買方得勝,當然也有賣方選擇直接下市,再待好時機賣房。
如果有在看房的都知道,房屋一定不會十全十美,總有地方需要調整、修繕,市面上缺點越多的房子以前矇著眼搶購,現在則是好殺價,如果不是太大的缺點,像是電塔第一排、高速第一排等等,還是有機會用好價錢買到好房子的。當然每一間房的屋況、屋主、買家的組合都不一樣,結果也非常多元。
昨天為了一位人在台灣的客戶看了矽谷中心百萬以下兩房,看房人潮有點零星,listing agent甚至不諱言說,有offer就滿意啦,加價率預計不到5%。我也看了幾間高價位的房,看房人數寥寥可數,看來上市時間要繼續拖長,期待有緣人。
如果你已經準備好了,現在正是買房好時機,與其跟大家搶破頭,不如現在冷靜下來好好挑房子,讓我來幫你好好談價格。而有些去年進不去的區域,現在反而是機會晉升好地段!
來看看南灣近半年的平均加價率跟上市所需日(去化所需天數)吧,市況就在數據裡!
PA
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Postal City is ‘Palo Alto‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 460 listings
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is '19 - Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 890 listings
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’19 – Sunnyvale‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 890 listings
MV
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Postal City is ‘Mountain View‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 550 listings
CU
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Postal City is ‘Cupertino‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 350 listings
Cambrian
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’14 – Cambrian‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 830 listings
Santa Clara
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ‘8 – Santa Clara‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 1,000 listings
Campbell
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’15 – Campbell‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings
Saratoga
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’17 – Saratoga‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 320 listings
Almaden
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’13 – Almaden Valley‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 400 listings
WL
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’10 – Willow Glen‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 690 listings

我是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

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矽谷房產筆記/矽谷房市名產 免費售後回租

▲▼位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。(圖/簡明葳提供)

▲位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。

圖文/簡明葳

當了矽谷的房地產經紀人之後,才開始常見於台灣商業房地產的售後回租 (Rent Back) 竟然如此普遍,今年最誇張的是谷歌總部所在地山景城,9月有一間房子上市,要求買家修繕,並且提供免費售後回租7年,還有人買單了,在地產業界引起不少話題。

矽谷房市一直是賣方市場,今年市場溫度有增無減,市場上供不應求的市況,可說是讓買家人心惶惶,深怕買不起房。然而這樣的賣方市場,加上售後回租的優惠,儼然是史上未有的換屋好時機。

換屋時常見的選擇有「先買後賣」或「先賣再買」。在矽谷換屋,如果資金有限,「先賣後買」還是最好的選擇。通常決定要賣房之後,需要大概21天的準備期,包括確認產權無誤、賣家試算、上市時間評估、決定上市價格、打掃、需不需要Staging、房屋檢查、確認Open House的日期、最後是接受投標、談判回租日期等等。

▲▼現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。(圖/簡明葳提供)

▲現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。

多加利用 順利換屋

賣方收合約的時候,若有眾人出價,即可談判免費售後回租。一般來說,從收到合約到買家貸款完成,所需約30天,如果還能再跟買家要求售後回租,可以再加60天,賣家等於有90天的時間可以看屋、買房、投標、搬家,雖然這90天因為時間緊迫,讓人難免感到壓力,卻是最有效率的換屋方法。

馬上換屋的做法是實際的。因為沒有人知道市場上的最高點、最低點,在短期買賣的交易過程裡,可能的情形就是賣房買高、賣低買低,至少能在市場的波段中,減少「賣低買高」的損失。而大家理想中的「賣高買低」在其他城市可能等得到,在房地產市場瘋狂的矽谷,近幾年機率看來是不大。

▲▼售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。(圖/簡明葳提供)

▲售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。

簽訂合約

售後回租的起算日從交屋日 (Close of Escrow) 開始,如果買家使用的是自住房貸款(註1),多數銀行可以寬限原屋主(即之前的賣家)繼續住在房子裡60天。如果是投資房貸款、或現金交易,賣家就可以跟買家再談談售後回租的租約,租約越長即可減低後續換屋計畫的壓力。

售後回租的租約必須在交易時就由雙方經紀人談妥、立下合約,內容包括押金、租金、甚至免費回租。之前的賣家在交屋後已經變成房客,一定要給新屋主押金、並維護環境等。直到短期租約到期,新屋主也能在後續交屋時要求再檢查房子,若有任何屋況產生問題,就有權力扣留押金或要求限期改善。

售後回租期間,也可能發生糾紛,新屋主與租客之間的糾紛,地產法規上已經不屬於當初負責買、賣房地產經紀人的職責。惟在職業道德上,房地產經紀人還是會盡可能協商,達成後續順利交屋的目的。

註1:美國的自住房貸款利率比投資房低,如果不是買家親自住在房子裡,是不能承作自住房貸款。

 

本文同步刊登於ETtoday新聞雲

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矽谷房產筆記/在矽谷排隊買新房

▲▼新建房具有獨特性,全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於相似產品,在市場上仍是供不應求。(圖/簡明葳提供)

▲新建房具有獨特性,全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於相似產品,在市場上仍是供不應求。

圖文/簡明葳

矽谷不像台灣的大城市,處處可見高樓大廈,數量稀少的新房炙手可熱,排隊、抽籤、還要追高價,矽谷的新房建案也多屬中小型社區,每個社區大約數十戶,不像台灣許多重劃區或新市鎮,動輒上百戶。於是我跟著客戶們,正眼巴巴地盼著各社區在周末釋出新房。

因為土地取得不易,矽谷具有土地產權的獨立房Single Family新屋甚為罕見,目前的市場上,新房的形式多是公寓的Condo與連棟別墅 Town house為大宗。而土地持分方式也從早期的有土地持分叫做 PUD,Planned Unit Development逐漸轉為Condo Ownership,買新房已經漸有只買地上權的概念,不具有實際上的土地持有或變更的權力。

矽谷一地難求,政府對於容積管制又非常嚴謹,目前矽谷新建社區零星分布,開發未完整的區域為數最多,還有不少新建案位於汙染過的土地、高速公路旁、最新的交通建設旁等,不過因為新建房具有獨特性,在房屋銷售總數比例上極低,加上全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於同區域、同面積的產品15%、位置欠佳,在市場上仍是供不應求。

▲▼新房銷售近幾年在矽谷速度飛快,排隊、抽籤、競標樣樣來,買家依舊絡繹不絕。(圖/簡明葳提供)

▲新房銷售近幾年在矽谷速度飛快,排隊、抽籤、競標樣樣來,買家依舊絡繹不絕。

尤其買氣極旺,建商近兩年積極推案,多數建商都採取先建到地基就開始銷售,買家只要經過貸款評核,就可以排隊參加,建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知選房,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。

今年買氣極好,也有建商沒搭設銷售中心,買家在網路上看平面圖就上網競標,價高者的標,買價常常高於開價許多,而建商隨著買氣增加,每一次釋出新房也都會依照位置跟人氣增加價格。

▲▼建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。(圖/簡明葳提供)

▲建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。

特別的是,在矽谷購買新房也建議由房仲帶領、登記看房,第一次看房就應該要與經紀人一起同行,後續經紀人能幫助審查公開揭示內容、合約、並且協助後續簽約、貸款、交屋等動作。

值得注意的是,新房雖然有建材表,但是交屋之後仍會有不少糾紛與落差,我就聽說曾經有人遇到電表跟隔壁接錯的離譜建商,還好加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結購上的問題,或是在建商表列之類的,建商必須負責。

▼加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結構上的問題,建商必須負責。

▲▼加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結構上的問題,建商必須負責。(圖/簡明葳提供)

矽谷房產筆記/酒莊怎麼買-到加州品酒、逛酒莊

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲酒莊已經超越品酒、買酒功能,土地上還有特殊建築,兼具旅遊、舉辦活動等多元發展。

圖文/簡明葳

常常有人問我,到北加州應該到哪裡玩?除了舊金山知名景點外,兩小時車程外的納帕谷地 Napa Valley以及周邊的 Sonoma County,高低起伏的山巒,一排排綿延不絕的葡萄樹,如果是八到九月造訪,正是葡萄成熟時,綠意盎然、果實累累,絕對是到北加州的必訪之處。

從矽谷往北車程兩小時處的納帕谷地,集結數百家酒莊與葡萄園,鄉村美景為底,酒莊林立,是在台灣難得一見的景致,幾乎每一家酒莊都有提供試酒服務,有些還必須事先預約,不少人一遊即愛上。微醺之餘,對於房地產有興趣的人,還常常討論起酒莊交易。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲現在正值旅行納帕谷地的好季節,綠意盎然、果實累累。

我自己不是紅酒專家,也還沒販售過酒莊,但是有幾位酒鬼好友,是多家納帕谷地酒莊的貴賓,血液裡的酒精濃度經常維持高點,已經有自己投資酒莊的慾望,不斷到處看果園、看酒莊,讓我也吸收了不少關於酒莊的房地產知識。這些酒鬼們已經品酒成精,在加州買座果園、酒莊已經成為自己的夢想,只是納帕谷地周邊太知名、太貴,已經前往中加州其他地方獵地、物色酒莊不動產。在矽谷,也耳聞過舊金山或矽谷工程師們「集資」購買中加州酒莊或果園的案例。

酒莊的交易可大致分為販售果園、販售酒莊生意等兩大類,土地使用上都是農地,並且對於土地上的農舍有所限制。果園的販售主要售出土地與現有的經濟作物,多數都有一棟農舍、部分會有釀酒室,價格依照土地大小、土質、地形、氣候、葡萄種類、有機栽種與否、灌溉設備優缺、現有通路優劣與多寡都有差別,價格從數百萬至數十萬美金不等,差異很大。

而欲販售的酒莊,多已有經營許久的品牌、試酒室、通路、人脈與現有的會員轉讓,還有製酒師合作等後續的經營輔導,部分酒莊還附設釀酒室、酒窖、甚至備有景觀的民宿與婚禮場地,讓酒莊生意更加多元化。酒莊的販售也可能沒有涵蓋土地,只是買葡萄、請製酒師製酒的生意轉讓,賣的只是生意與品牌,酒莊的交易價差更是大,千萬美金的酒莊在納帕谷地並不罕見,中加州或是名氣較小的地方也有百萬美金左右的酒莊。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲土地、農舍、葡萄等經濟作物等,都屬酒莊交易的其中一部分,圖非待售酒莊。

近年來中國紅酒需求量龐大,不少中國買家到加州買酒莊、投資酒莊,使得果園或酒莊價格不斷翻漲。根據一位酒莊主人透漏,不論是販售果園還是酒莊,如果品質不差,多數是親朋好友或是釀酒師、富人的「酒友」之間的私人買賣或投資。

這位酒莊主人也說,酒莊看起來很美、聽起來很夢幻,但是隔行如隔山,實則風險很大,後續經營不易,更難的是維持紅酒、生意的穩定度,目前市面上公開交易的酒莊與果園僅占少數。部分交易開價高昂或是「CP值」對某些買主來說不夠高,才會公開上市。

下次到北加州,別忘了來一趟納帕行,逛酒莊、品酒之外,可以來一趟住酒莊的行程,體驗一下當酒莊主人的感覺,也許哪一天,你也會買下一座加州的酒莊。

▼酒莊與果園多與農舍販售,如果有景觀,價格會更好。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://mingweichien.wordpress.com/ 。

矽谷房產筆記/美國買房新鮮事

▲▼洗碗機需要使用專用洗碗精,才不會讓家裡變成泡泡屋。(圖/簡明葳提供)

▲洗碗機需要使用專用洗碗精,才不會讓家裡變成泡泡屋。圖(右)為洗碗機。

▲洗碗機需要使用專用洗圖文/簡明葳(Maggie Chien)

▲▼美國多數房子的洗手槽下方都裝有攪拌器,用來攪拌廚餘。(圖/簡明葳提供)

▲美國多數房子的洗手槽下方都裝有攪拌器,用來攪拌廚餘。

記得今年春天一個晴朗的午後,接到剛剛搬入新家的客戶急忙打來:「Maggie,我剛剛把碗盤放到洗碗機,啟動之後,整個地板都是泡沫,我該怎麼辦?你快點告訴賣家,我們家的洗碗機壞了。」

賣家的洗碗機我們交易日前才確認過,不太可能這麼倒楣吧!「冷靜一下,你放的是一般洗碗的洗碗精嗎?」「洗碗機必須使用專用洗碗精,是低泡沫成分,才不會把家裡變成泡泡屋。 」我的客人在電話另一端跟女朋友放聲大笑收場。

加州矽谷的地理位置與高科技產業關係,是一個移民率非常高的地區,根據2017年資料統計,矽谷總人口數約305萬人,其中高達38%約有100萬人是國外出生的移民。如果只看高科技產業,年齡在25歲到44歲的員工中,67% 是在國外出生的移民。

這些初來乍到的移民,跟著我在房屋買賣交易過程中,也發生了不少新鮮事。舉例來說,美國房子裡有太多新奇的「機關」,除了帶看房子,我也常常需要介紹一些大家不熟悉的家電用品。

關於洗碗機,還有不少鮮事,許多人總是認為洗碗機浪費水,洗不乾淨,許多家庭只把洗碗機來當碗架,其實根據不少報告,洗碗機反而省水。不少客戶經我勸說,才體會洗碗機是史上最大發明之一。

如果家裡沒有洗碗機,夫妻之間常有爭執誰來洗碗,這項偉大的發明,想必是大幅減少了許多家庭糾紛。而在家開Home party是住美國的重要社交活動,狂歡之後的殘局誰來收拾?當然是交給洗碗機。只要將碗盤面菜渣沖乾淨依序放入機器內、啟動開關,就能輕鬆搞定一件家事,所以幾乎戶戶都有洗碗機,但是要記得必須定時清理洗碗機的濾網。寫到這裡,一定會有人驚呼:「洗碗機有濾網?」是的,快去 YouTube 找影片看怎麼清理吧。

除了洗碗機,美國人的廚房還有一個廚餘攪拌器(Garbage Disposal),也有人稱之為「鐵胃」,就裝在廚房洗手檯的排水孔下方,功用是將廚餘攪拌成屑,以便排入汙水道。

▲▼美國多數房子的洗手槽下方都裝有攪拌器,用來攪拌廚餘。(圖/簡明葳提供)

▲美國多數房子的洗手槽下方都裝有攪拌器,用來攪拌廚餘。

當我帶看房子的時候,經常有人誤觸開關,一陣轟轟聲響,嚇得買家趕緊關閉開關。其實這個攪拌器使用上也有點技巧,這台機器都能並不能輕鬆應付所有的廚餘,常見的果核、蛋殼、完整的檸檬皮、塑膠袋都要小心不能絞入。

最常見的是經常有人絞入湯匙,開啟後會發出驚人響聲,我的客戶不小心絞入過小孩的玩具,只見磨出一陣白煙,機器故障。而使用上最好一陣子就用鋼盆、桶子裝大量的水沖洗,同時開啟開關,定期清理,也能避免累積過多細小的廚餘而發臭。

此外,不管是買賣房屋、或是將房屋出租,煙霧警報器與一氧化碳偵測器是必備的設置,目前最新的設計已經裝有十年環保電池,但是不少舊型裝置需要定期更換電池,如果沒電時,會不定時會發出滴答聲響,提醒家人需要換裝電池。我曾聽說有人被這聲響嚇壞了,不知這莫名聲響何處來,還誤以為家裡有鬼,其實只要換上電池就好啦!很多人則是將電池直接拆掉不理會,煙霧警報器與一氧化碳偵測器可是救命的安全裝置,還是要謹慎一些。

▲▼煙霧警報器與一氧化碳偵測器是居家必備的安全救命設置,需定期更換電池。(圖/簡明葳提供)

▲煙霧警報器與一氧化碳偵測器是居家必備的安全救命設置,需定期更換電池。圖(上)圓圓小白點為煙霧警報器與一氧化碳偵測器。

美國因為排水道的特殊設計,可以直接將一般衛生紙丟入馬桶,卻有不少人使用面紙,最後造成嚴重的堵塞,找上通水管工人,一次可要付上幾百塊美金。不少移民習慣在自己的國家的習慣帶到美國,像是把鞋子放在門口、在公共區域晾曬衣服,這也與當地習慣不同,常遭鄰居側目,或是被社區管委會勸告、開罰單。這些異地生活習慣需稍加注意,可以減少許多後續的煩惱與金錢上的損失。

移民的異鄉生活已經不是一件簡單的事,在他鄉成家更是需要面對種種挑戰。買、賣、修房屋的過程裡,處處都有新體驗,讓人感到時而驚嚇、時而有趣,願大家在異鄉打拼的日子裡,面對困難都能從容以對、迎刃而解。

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://mingweichien.wordpress.com/ 

矽谷房產筆記/別急著搶房 讀完報告再說

▲▼買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。(圖/簡明葳提供)

▲買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。

圖文/簡明葳(Maggie Chien)

不能等到房子歪了、被水淹了,才知道買錯房。在加州,買房之前都會事先知道要買的房子是不是在地震帶、斷層帶、土壤液化區 (Seismic Hazard zone)、洪水區、潛在洪水區…等。而且買房之前也可以做房屋檢查、白蟻檢查、地基檢查等。這些讀不完的報告雖累人,然而對買家而言,能對不動產所在地有更進一步的了解,是更添一份保障。

根據加州法規,賣方賣房子時,一定要出示自然災害與環境報告(Residential Property Disclosure Reports),這份厚達50頁的報告裡,揭露關於自然災害像是房子是否位於地震斷層帶、是否靠近土石流影響區、家中附近有沒有水壩、是否具有水災隱憂,或是已經列為特定的水災洪水區,買房時就必須加購水災保險。

除了自然災害,該報告也明確列出周邊環境報告,像是房屋是否位於航道下方、工業區、農業區、礦業區,附近是否有餐廳、加油站等商業行為、靠近軍事重地、是否還留有地下儲油槽,以前是不是廢料、化學污染的土地等。

▲▼房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。(圖/簡明葳提供)

▲房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。

此外,如果該房屋位於新開發地區,如果需要繳交學校、道路使用等特別稅,都在該報告上清楚說明。曾聽說有人在南加州開開心心買了建商興建的新房,卻忽略了這項特別稅,每年最高達千餘元美金之異,絕對要張大眼睛仔細看。

買方如果想更了解屋況,除了賣方依照法規所提出的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure (http://house.ettoday.net/news/982945),買方也能自己請來第三方做屋況檢查,房況檢查報告又可分為「房屋報告 Property Inspection」、「白蟻檢查 Termite Inspection」、「地基檢查 Foundation Report」。「房屋報告」 是關於屋內大小電器、插座、配電檢查、屋頂、基礎結構等等是否堪用、符合建築法規,以及未來如何改善屋況。這項檢查可以讓買方準備預算,作為未來裝修房屋的參考依據。

▲▼加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。(圖/簡明葳提供)

▲加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。

加州房屋絕大多數是木結構房屋,「白蟻檢查」 會檢驗出木結構的損害情形,房子是被哪一種白蟻給吃了,房屋是否有黴菌?以及報告中會提出危險程度較高,建議應該立即修復的部分稱之為「Section 1」 ,Section 1 是一項明確的數字,表明維修所需費用,這項屋況損害程度的嚴重性,也是買房前的重要指標。

一般來說,三十年屋齡以上的獨立屋,如果 Section 1 如果在2000美金以下,屋況屬於非常好的房子,5千美金以內都還是可以接受的範圍,如果高達8千美金以上,便屬於翻修項目多、可能是有不少白蟻或房屋保養不當、可能需要整修才能遷入。

我跟客戶曾經進入一間霉味很嚴重的房屋,牆面已經龜裂,連呼吸都覺得困難,白蟻檢查報告 Section 1金額為1.2萬美金,客戶礙於預算關係,又必須向學區妥協,只能咬牙買下屋況較差的房,後續再自行整理。雖然當初買下屋況差、但是地點好,一年來漲幅已經高於20%。

最後則是地基檢查報告,以北加州為例,80%以上的房屋位於地震帶以及土壤液化區 Liquefaction Zone,地基檢查報告出爐結果,必定是建議做花費高昂的維修。如果房子沒有嚴重歪斜、門窗無法關閉、牆壁裂縫等現象,多半不會再自費檢查,而是等到大型維修時,再加強地基或重建。

▲▼如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。(圖/簡明葳提供)

▲如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。

矽谷房子搶翻天,搶買獨立屋之前,一定要細讀賣方所提供的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure,如果賣方沒有提供屋況檢查報告,買方也有權益請第三方單位檢查。但是能不能拿來當成議價的條件,則必須要在不動產合約上寫明,一旦雙方簽訂,就必須遵守買賣交易契約。

矽谷正值一股搶房熱,所有買方在搶房之前一定要有認知,除非是購買建商蓋的全新房,否則買入獨立屋都是幾十年的老房子,即使加州天氣乾燥,大多數房子也有管線、屋況老舊、白蟻等問題需要解決。未來要有一次大翻新,或是經常需要修房的心理準備。(本文為「當看房子變得像逛菜市場」系列二)

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。FB: Maggie Chien-Realtor 矽谷專業房地產經理人