Ming Wei (Maggie) Chien 簡明葳

灣區近年的人口變化 2010-2022

加州財政部上週發布了新的縣人口數據變化

可以看整個灣區出人口變化、國內和國外淨移民以及自然原因對人口的影響（出生和死亡）。

2022 年的數字（到 22 年 7 月 1 日）則是初步估計。

下表這些數據可以看出來這幾年Bay area湧進大量就業人口，但是因為疫情關係，遷出人口出現明顯變化

其中遷出最多人口數是舊金山、以及近郊的衛星城市 (San Marin& San Mateo)，我有幫客戶代租代管舊金山的房子，房子就在大學旁，過去兩年期間明顯感受到因為Work From Home跟在家視訊上學的關係，租屋需求量少了許多。整個城市明顯感受到不再擁擠 (我自己覺得這樣的城市感覺舒服多了)，不過大量人口的遷出，也造成辦公樓、出租公寓跟商業地產出現營運危機，S.F.’s largest landlord defaults on massive loan. What does it mean for the future of city’s real estate? 舊金山最大房東Veritas之前繳不出房貸的新聞已經傳出，可以看出舊金山的商用房地產會有新一波挑戰。

看到這裡，你應該跟很多buyer一樣會問我；「Maggie 人搬走這麼多，房價怎麼沒有大跌？人搬走這麼多，房市有沒有影響？」

你有沒有發現，搬遷原因多數是賣房原因，不過很多搬走的人其實在灣區並沒有房地產，有房產的人就算搬走也不一定會賣房，因為租金還是高水平，找租客並不難。又搬走+又賣房的人以後如果想搬回灣區也不太容易了。

每一次客戶找我諮詢賣房的時候，如果不是換房，我一定會問清楚，你確定你不要再回灣區了？如果你無法100%肯定永遠不回來(尤其是科技業相關工作的人)，我們再考慮賣房。

若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

電話/簡訊 408-505-3003 (如未接聽請留言)
電郵: chienmingwei@gmail.com
LINE: chienmingwei

全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

聊聊學區房

有了孩子之後，更能體會有孩子的客戶們想幫孩子找個學區房的心情。

大家希望孩子在最好的環境成長，但是這個「最好的環境」在每一個家長中都是有差異的。我曾經有孩子讀Lynbrook High School的媽媽告訴我：「早知道我就不讓孩子念這裡，孩子太累了。」也有一位家長因為孩子先暫住爺爺奶奶家，小學區分數只有3分，這位媽媽說：「孩子念得很開心。」

每個家長追求的學區品質、氣質、教育訴求不一，如果不是親自陪著孩子體會一次孩子的成長跟就讀過程，誰也不知道結果會是如何。而適合你們家的學校不一定適合他們家，我們只能幫孩子從大方向來看看，利用網路工具、家長評價等來幫助了解學區。

如果只看Redfin/ Zillow的學區總分是不夠的，以下的文章能幫助你了解學校分數後的指標跟意義。至於怎麼找學區房，我們能一起討論預算內的最佳選擇，由我幫你設定郵件，定期發送房源。

學區劃分

在美國的教育系統裡，學區跟隨著地址劃分，細微至每一個街廓。

幾個特殊的概念

第一、同一條街雙號邊、單號邊可能就是不同的學區，如果房子就在邊界，請打電話到學區辦公室確認。

第二、房子就在學校旁，讀得也不一定就是那一所學校，學區不是用距離遠近劃分。

第三、學區的畫分跟行政區不一樣，房子門牌是Sunnyvale，Santa Clara也有去上Cupertino School Dictrict的。

所以如果有特別想讀某一所學校、某一個學區一定要用地址在學區網站上查詢，新建房的學校則一定要跟建商、學區辦公室反覆確認。

第四、學區可能會改變，但是機率極小。

在https://www.greatschools.org/school-district-boundaries-map/ 輸入地址即可找到所屬學區

學區分數要看細項評分

大家喜歡看GreatSchool.Org參考學區分數，甚至Redfin刷房的時候，下面顯示的學區就能直接連結到GreatSchool.Org。這家學校8分、那家學校也8分，但是要注意，這8分是一項綜合指標的平均，其中包括考試成績 Test Scores 考英文、數學 (註1 )跟科學(註2 )、學生進步程度Academic Progress、出勤率等，2018年之後又加上最重要的指標Equity，要特別提醒，就算這個學校考試成績很好，也是要注意學校有沒有關注到孩子間的差異（低收入戶、Disabilities孩子、不同種族的孩子進步程度等等）學校是否有沒有對有需要的孩子「因材施教」。此外，師生比例、老師有沒有教學三年以上經驗、學校放假日、家長評價等，都能在GreatSchool.Org看到。

如果是高中評分，還有其他多項指標

College Readiness：升大學的準備，包括畢業率、學生成績高於C的比例，11 年級或 12 年級學生的 SAT 大學準備率

College Success：讀大學課程的畢業生比例

Advanced Courses：多少學生參加大學預修（AP）課程(註3)的學生與州平均水平相比的百分比。

Courses & Programs：（AP）課程教學、學習科目

U.S. News 每年都有全美公立高中和私立高中（Best High Schools Rankings）排名，也能幫助你更了解學校https://www.usnews.com/education/best-high-schools在全美、全加州、自己學區的排名情況

許多客戶在買房的時候，多數會以分數成績當作參考，除了GreatSchool.Org與U.S. News 排名網站參考，若能進一步認識該學區家長、跟周邊鄰居聊聊，有任何疑問自己打電話到學區辦公室、學校網站查查問清楚，多參與Facebook親子版、查查Nextdoor討論區都有助於更認識這學區（學校）。

註1 考英文跟數學的註解，In 2021-2022, California tested students using the California Assessment of Student Performance and Progress (CAASPP), administered through the online Smarter Balanced Summative Assessments. These are comprehensive, end-of-year assessments of grade-level learning that measure progress toward college and career readiness. Each test, English language arts/literacy (ELA) and mathematics is comprised of two parts: (1) a computer adaptive test and (2) a performance task; administered within a 12-week window beginning at 66 percent of the instructional year for grades three through eight, or within in a 7-week window beginning at 80 percent of the instructional year for grade eleven. The summative assessments are aligned with the Common Core State Standards (CCSS) for ELA and mathematics. The tests capitalize on the strengths of computer adaptive testing-efficient and precise measurement across the full range of achievement and timely turnaround of results.

註2 The California Science Test (CAST) is an online assessment based on the California Next Generation Science Standards (CA NGSS) . All local educational agencies (LEAs) with eligible students in grades five and eight and in high school (grade ten, eleven, or twelve) administer the CAST. Every device used for testing must have the secure browser installed. Stable, high-speed Internet is required. The CAST is administered in grades five and eight and once to each student while that student is in high school. All students must take the CAST by the end of grade twelve, but have the option of testing in grade ten or grade eleven.

註3 關於更多預修課程 All about Advanced Placement (AP) courses and exams

後記：我的孩子才一歲半，最近開始送他去Daycare，我看了十幾所地方，看到後來霧煞煞，最後好像是在看房子，選了採光最好、後院最大而且是真正草皮的房子。當然有人在舊金山灣區親子同歡會推薦也是一個我會參考的重要指標，這是孩子的第一周，我只能讓他適應看看，如果無法適應，再看如何調整或換學校。

買了房子不像Daycare能隨時換，不過像我自己買的房子雖然環境好且生活便捷，但是並不是好學區，第一次買的房子，當初還沒想到要生孩子，更不用提之後的學區問題。如果真的以後想給孩子換學區，換房、租房或是私立學校也是一個選項。我有客戶預算不夠，選擇自己買下San Jose的房子保值，並且在Cupertino好學區租房，靈活的思維才不會限制了選擇。

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Zillow 看看交易紀錄與評價

2022矽谷房市回顧

2022對我來說，是一個極度忙碌的一年，前三季一方面忙著小孩，一方面隨著客戶們到處征戰搶房。一直到秋天之後，利率攀高，才有一點喘息的空間。

2022第4季隨著利率攀升，裁員聲浪不斷，股市起起伏伏，買、賣家的心情也忐忑不安，買家期待房價跌落，卻又猶豫不敢入場，加上利率高漲，原本的購買力道萎縮，不止信心不足，實際上的購買力也受到打擊，賣家如果還沒接受修正的事實，或是不願意惜售，也只能下市等待時機。

2022房市究竟怎麼了？我感覺跟2018年走勢很相似。我用MLS 最新數據來輔佐說明。

如果從上一次的修正談起，2017-2018年房價漲至最高點，2018年初開始逐漸加息，2018年5月我在Open House時，明顯感受到相較於2018年4月，Open House來人數減少、Offer數銳減，2018年中瞬間急凍的房市持續修正到2020年的Covid-19爆發之後的數個月，直到Work from Home後大家重新檢視房屋需求，2020年春天起漲，房市一路熱絡至2022第二季。

然而2018年到2019年房價也沒有大幅跌落，一年半的房市整理期，房價從2018到2019年總平均修正約5%，如果「刻意」取2018高點到2019最低點，修正率約20%，我看2023跟2019應該是很類似的走勢。不過要是單論區域總是有些例外，學區好、環境好、屋況好的房子總是眾人追捧，跌價還是有限。

從MLS數據上來看，Santa Clara County (Single Family Home, Condominium, and Townhouse) 2022年平均房價 (包括Single Family Home, Condominium, and Townhouse) $1,733,670，最高點落在4月的$1,894,122，11月$1,625,849，12月則來到$1,513,540，4月代表3月銷售情形，12月則是11月的銷售數據，房價跌幅有20%，相較於11月跌幅有14%，通常感恩節後的銷售數據極少，較不具參考價值。

如果只看Single Family最高點落在4月的$2,307,109，11月$1,924,387，12月則來到$1,752,637，4月代表3月銷售情形，12月則是11月的銷售數據，相較於12月房價跌幅有24%，相較於11月跌幅有16%。

拉長時間來看，請看下表▼，我整理出2017-2022平均房價、較前年之漲幅、旺季平均、旺季較前年之漲幅，以及年度成交間數，讓你對矽谷房市的長期走勢更有概念。

來看看2022年的加價率Sale to List Price Ratio跟平均銷售天數Avg Days on the market

Time frame is from Jan 2022 to Dec 2022 County is ‘SCC – Santa Clara County’
Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 13,000 listings。

Santa Clara County 平均銷售所需天數已經從最少的10天到31天。Sale Price to List Price Ratio 也從115.3%跌到98.8%。