Maggie 怎麼幫你賣房(二)

上一次寫到我在將房子上市前的準備

還沒讀過的可以參考一下這裡 Maggie 怎麼幫你賣房(一)

接下來我們聊聊開價的藝術。

最近的房市呈現兩極化,Single family屋況好、環境好或學區好一則上市1~2周賣掉,這兩天還聽到Fremont old town, willow glen都是preemptive offer 秒殺!

今天我在Mountain View 的房子要提早關(Close Of Escrow)了,對我來說,這又是另一個挑戰,因為屋主已經搬到外州,原本出租給一對房客說租約到八月,後來說七月底,後來又提早解約交鑰匙,等於是在短短兩周內、屋主不在、Maggie全權處理上市、交屋。

一樣從打掃、Staging、整理報告、跟seller 過disclosure、報告後的維修、拍照、攝影、上市,短短十天搞定。

報告上能修的都修了,我們自己發現問題也修了,我告訴屋主,唯有越少問題留給買方,才有可能收到乾淨明快的offer,現在買賣房屋,Single Family 跟Condo Town house策略大不同。

我還自掏腰包多買一點植物、幫忙把後院原本醜醜的水管給換了,請人把冷氣、暖氣濾網跟灰塵給清了,三不五時就去後院澆花跟水果,交屋之前果實壘壘全留給買家摘。後院西曬有點燙,我帶了天然材質的地墊、買了幾雙新的夾腳拖,特地貼上警示,避免看房的人燙傷,沒想到拖鞋還被偷過,還好我一到兩天就去檢查一下房子,馬上再補五雙。

我們的買家就是一對夫妻三個孩子,三個孩子都要上大學了,這五雙大小不一的拖鞋,不知道有沒有給他們帶來任何感覺 ?

小雜事就不說了,對於一個講究細節的人來說,賣一間房要處理的事情真的太~多,說說大策略,大家應該很好奇,怎麼沒有賣超過Listing Price,這是我們的策略之一。

我在賣房子之前,大概就知道屋主的期待,我把附近所有近一個月成交、正在Pending的房子打了一輪電話,原來這一區的Condo跟Town House收到的offer數不多,甚至不少開過低價的沒offer、開過高價的也沒offer,因此我謹慎以對,跟賣家商量出開出155略略高於市場價的策略。

房屋上市後,從 disclosure.io 發現有人密集看報告,打去跟買家經紀好好聊聊,鼓勵她出價,還告訴她,我們知道地板不太好,那你不妨殺殺價。

後來收到了一個乾淨又小殺價的Offer,買賣雙方都很開心。

6/14 客戶的租屋公司交鑰匙給我
6/14-6/23 打掃、Staging、拍照、攝影、準備報告、修繕好幾次
6/24 準時上市 開價$1,549,000
6/30 收到offer
7/22 22天過戶、成交 $1,530,000 高於屋主期待

賣家很開心唷!人在外州,也在外州Escrow直接簽名即可,Maggie搞定一切

https://www.redfin.com/CA/Mountain-View/1513-Canna-Ct-94043/home/612908

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84 Van Cott Ct SAN JOSE, CA 95127

Maggie新的獨家代理上市

84 Van Cott CtSAN JOSE, CA 95127

Ask $699,998 – Low HOA: $280

Come to see it in person!! Unit located in a corner of a well maintained nice community. The house is move-in ready. End unit with a huge yard!! Seller upgraded the house with new recessed lighting, waterproof laminate. Newer kitchen with newer stove, dish washer, and water heater. Washer and dryer in unit. 2 car side-by-side garage. Central heating and cooling. Large patio in the back and a second-floor patio by the master suite. 3 blocks from Transit Center for Buses and Light Rail. Walking distance to restaurants. Available for showing on 8/1-8/2 between 1 – 5PM.

If you are first time buyers, we are qualified for BOA 5-10% down payment, AHG & LMI program! Buyer may get up to $7500 closing cost help and a maximum of $10,000 credit from the lender!! You can talk to any BOA agents for the details.

租不如買,最低只要5% 頭款!首付款最低$36,450再加上$7500 Closing credit補助,$10000買房補助。

首購族千萬別錯過,南灣CP值最高的三房TH🏡🙋‍♀️

#1986年蓋 #屋況極好

84 Van Cott Ct San Jose 《Great For First Time buyer》

3B| 2.5B|1408 Sq.Ft. asking $729,000-

BOA 推出特定區域首購優惠方案,如果你的年收入在19萬元以下,即可能符合資格,低頭款、$7500 Closing credit補助,可以拿來Pre pay HOA,$10000買房補助,美國銀行助你買房。

這個方案有區域限定,我的這間listing就有符合喔!

維護很好的小區,這次要賣的在邊間、有個大院子、新地板、格局好、採光好、Low HOA$280,邊間、安靜、還有超大院子可以養寵物、種花草跟蔬果,HOA 很低只要280。🏡🌲🌳

一樓是大客廳與餐廳空間,直接兩大落地窗對著院子,空間超寬敞,廚房小而美,櫥櫃只有兩年新,back splash也做好啦,全室都有吸頂燈,餐廳還有Spot lights、洗衣房就在車庫旁,車庫停兩台SUV跟放雜物還有空間。

二樓有3房與雙衛浴,主臥好~大~間,放雙人床、小孩床還有餘,走出去有個Patio,你想擺個小桌椅,看看華燈初上的夜景也不錯。另外兩間房間也很大,有樹梢窗景,當辦公室或分租攤房貸也行。 走路就到VTA station,上HWY 680, 101 也很近,交通房、首購房!!

約看打給我 408 505 3003 找Maggie 沒接請留言 😊

矽谷CP值最高的三房Townhouse!! 首購、投資皆宜,租金可以租3150/M

2020年6月矽谷房市行情報告

每周都在看房下offer,發現最近買氣很兩極,如果是區域相對低價房,尤其獨立屋、學區房,常常上市7-10天就multiple offers賣掉,但是僅限開價合理、屋況不差。然而市場買氣雖好,但是還算理性,瘋狂地搶是僅限於少數案例。

如果屋況差,不知道是不是大家覺得維修麻煩?在市場上的日子常常動輒三星期,也有幾個月還乏人問津的,這樣的房子有撿到便宜的機會,就看看賣家心態與買方經紀如何運作了。

其實修房真的沒那麼可怕,做一些簡單的裝修像是把報告列舉出來的問題修好,粉刷油漆、甚至裝個新廚房、做個新廁所都不需要超過三個星期,就是有點麻煩需要採買材料跟監工,但是你能採買自己喜歡的風格與省到不少錢。我還是鼓勵大家自己裝修,有我當你的顧問,問不倒我,問到我不懂的事,我也可以幫你問問結構技師、Licensed Contractor等,真的不需要太害怕。 🙂

來看看過去兩個月的市場~

六月成交數據看五月買氣,來看看過去兩個月的數據,非常地明顯看到買氣回升,甚至房價又漲了!!

在此要特別特別強調,三月到六月之間,MLS有關掉上市天數計算器,在MLS上面的成交所需時間到目前為止都還不準確,但是加價率的變化可以稍微當作參考,加價率跟上市所需時間的關係,應該要到八月時的數據才會有比較精準的參考價值。

銷售數據反彈、平均成交價漲了,平均成交中位數小小跌幅,但是依然維持一定水平。

先看看這張 Number of Homes For Sale vs Sold 紅色是上市房、綠色為賣掉的房子,明顯可以看到整個Santa Clara County買氣跌至四月(五月成交數)之後已經回升,下個月預計將持續升高。

Time frame is from Jul 2019 to Jun 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 17,000 listings

還記得四月我說交易量瞬崩嗎? 數據已經明顯反彈

過去五年Santa Clara County成交間數從五月成交量降至谷底後明顯回升

雖然不到過去水平,但是在疫情下,這樣的買氣應是不錯吧!此數據為交易間數

Time frame is from Jan 2015 to Jun 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 77,940 listings

交易總額當然也跟著回升

以下這張是平均成交中位數

平均房價竟然漲了!!!

Time frame is from Jan 2015 to Jun 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 77,940 listings

再來我們看看整個Santa Clara County的加價率跟銷售所需天數↓ (天數只是參考值,過幾個月才有參考價值)

Time frame is from Jul 2019 to Jun 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 12,000 listings

過去六個月Santa Clara County成交量大區前10名

ime frame is from Jan 2020 to Jun 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 3,124 listings

以下則是各主要地區的加價率跟銷售所需天數↓ (天數只是參考值,過幾個月才有參考價值)

Palo Alto
Mountain View
Willow Glen, Cambrian, Campbell
South San Jose, Blossom Valley, Almaden Valley
Berryessa
Cupertino
Sunnyvale

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

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全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756