沉寂後再出發!矽谷房市醒過來

▲▼矽谷房市。(圖/簡明葳提供)

▲矽谷房市沉寂1年半後,開始站上起漲點。(圖/簡明葳提供)

房產中心/綜合報導

在美股再創新高,房貸利率持續維持低檔的市況下,近3個月的矽谷房市,在沉寂了1年半後,2019年10月起,開始出現淡季不淡的跡象,尤其是現在上市的房源極少,矽谷房市蠢蠢欲動,現在入市買房,仍有機會買在另一個起漲點。

矽谷房價自2009金融海嘯後開始築底,2012年後一路漲至2018年夏天,近年最大的急速漲幅,出現在美國總統大選之後的2017年。根據MLS數據統計,聖塔克拉拉市買房平均加價率,從2016年的101%、漲至2017與2018年的105%。

當時矽谷開始出現排隊買房子的盛況、數十份投標數、上市一星期就賣掉的熱潮,最終在 2018年的春夏降溫,買家出現觀望心態,最後市場緩步降溫,積極看房的人數少了,投標數不再超過10份。2019年買房平均加價率跌至98%,幾乎是可以用表價買到房子,甚至可以殺價買房。市場溫度瞬間急凍直到2019年第3季,在這期間,多數的區域出現10~20%不等的跌幅,部分區域的跌幅與金融海嘯時期差距不遠。

矽谷區域房市觀察家簡明葳透露,2019年房市修正不少,雖然說每一間房子都有其獨特的方位與屋況,但是也曾聽聞有人買到一間價差高達18%的房子,該房所在的社區,在2018年3月的房市最高點,同房型、同尺寸成交價116.8萬元美金,2019年3月成交價104萬元,同年10月則可以買99萬元買到,

根據MLS數據統計,聖塔克拉拉市房價獨棟屋成交中位數,一路由2016年的102萬美金、2017年118萬美金、2018年133.5萬美金,至2019年回跌到126萬美金。

▲▼矽谷房市。(圖/簡明葳提供)

▲假日湧現看屋潮。(圖/簡明葳提供)

連排房屋或公寓類型產品成交中位數,一路由2016年的65.2萬美金、2017年72.7萬美金、2018年88萬美金,至2019年,回跌到82.5萬美金。上市房數與成交銷售數比例,也與市場氣氛吻合,2017年幾乎是上市就秒殺的95.8%、在2018年春夏之後的降溫氣氛,因為銷售價格不符合賣家預期,上市房數與成交銷售數比例降至79.5%, 2019年賣方心態已經能接受緩和的市場而有所調整,上市房數與成交銷售數比例漲至83%。

在1年半的房價調整後,2020的矽谷房市有日益走揚的跡象,市場上最新上市房數量極少、周末看房數多,投標數屢創新高,仲介業者表示,一間Williow Glen房子,屋況並不好,還收到10組人投標;另一間Evergreen好學區房子,也收到9份,還有一間小一點的2房產品,則收到5份投標書,都是要加價才能買到。甚至市面上屋況好、而沒有嫌惡設施的房子,幾乎都有5份以上的投標書。2019年12月故意開低價上市的產品,還有吸引破百人搶標的案例。

簡明葳表示,矽谷因為買房人口結構與美國股市有很大的連動,股票好房市就不差,而多數人更是在超高房租的壓力之下,選擇買房自住,同時累積資產。

本文同步刊登於ETtoday房產雲

簡明葳簡歷

前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人REALTOR®,2019年考取BROKER ® 證照,全職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。個人部落格:https://maggiechien.com/

新房資訊 不斷更新

Mountain View

https://www.taylormorrison.com/ca/bay-area/mountain-view/6sixty. 剩下兩房產品

https://www.lennar.com/New-Homes/California/San-Francisco-Bay-Area/Mountain-View/Estancia 還有3房一間與一間兩房

https://www.homesbywarmington.com/california/mountain-view/waverly/floorplans 剛剛上市, Plan 3 sold out,其他還有。全社區僅20多間房

https://www.summerhillhomes.com/montecito/ 目前在預售階段,有30人左右排隊中

SUNNYVALE

https://www.taylormorrison.com/ca/bay-area/sunnyvale/elev8tion

https://trumarkhomes.com/northern-california/sunnyvale/

https://www.drhorton.com/california/bay-area/sunnyvale/santorini

SAN JOSE

The Capitol https://www.pulte.com/homes/california/bay-area/san-jose/the-capitol-210092

641 North Capitol Avenue San Jose, California 95133

The Towns at UrbanOak https://www.pulte.com/homes/california/bay-area/san-jose/the-towns-at-urbanoak-210316

6825 Chroma Court, San Jose, California 95119

Fremont

INNOVATION http://www.liveatinnovation.com/

為2020年的賣房/換房做準備

自從2018年5月房市買氣轉下以來,至2019年10月為止,房價價格降幅依照區域有別,從平均10%到部分社區出現15~20%後,市場重現搶房熱潮。去年十月房市蠢蠢欲動,加上股市位於史上高點,還有總統大選行情與低利率的支持下,今年有計畫想賣房的朋友,可以即早開始準備了。

要不要賣房之後,又可以延伸出:要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃,必須要個案討論,才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房,賣房、買房同時作戰,先買後賣、先賣後買都有不同的程序,當你身兼市場上的賣家與買家,這才是一場讓人驚心之役,之後我會再專寫一篇文章,寫買、賣房同時進行的建議,包括最重要的規劃時間表。

一、為什麼想賣房:先開會討論一下每一個房屋持有人,再次確認大家都想一心賣房嗎?想一下必須賣房的理由,不要賣房的替代方案有什麼?賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫,這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人:有經驗的經紀人能應運各種需求,定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市,利用各種行銷利器,風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房,不想讓鄰居、同事等人知道,我們也能配合。

最重要是收Offer的關鍵點,必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家,選個安全的Offer,不在交易過程中出錯,賣了好價,準時Close大家都能睡得安心才是王道! 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕:矽谷每一個工頭都好忙,每一個工程都落後,如果是正常類型的房子,想賣出好價錢,屋主必須先投資,換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下,這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好,投標人數就會飆高,價格當然也能讓賣家滿意。

四、評估行情:經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二,如果周邊有不少房屋成交,價格落差不會太大,最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border,甚至屋況差異等等,這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算:賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異,賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等,都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務:賣房有賺錢,當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房,五年內住滿兩年,每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說:假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬,今年銷售金額為100萬,價差是55萬,扣除房仲成本、賣房開銷等,售房淨利有50萬元,因為夫妻都在產權上,所以這50萬元是不用繳稅,如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利,就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例,假設很幸運地超過50萬元,假設淨利高達70萬元,扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅,詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定:很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定,其實不少HOA對於賣房子也有相關規定,像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查,房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃,事先有足夠的時間檢查與修繕,加上行銷面的推廣,就能讓房子賣出好價錢。

八、尋求可行的貸款方案:如果目前有房,必須借款換屋,有一些銀行與金融機構有很不錯的換屋貸款可做,我們討論計畫時,可以好好聊一聊。

有換房計畫嗎?

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/ 謝謝。

2020 新的開始

每一年的年末與年初,跟大家一樣,總是會有一些想法跟計劃,今年我加入了新的公司。 在房仲職業生涯第五年,每一個客戶、一日日的房市觀察都是一種學習,換了公司沒換工作,希望更多元的文化背景交流、最新的科技、更廣大的資料庫與最新的行銷模式,提升自我,並給客戶最全方位的服務。
After nearly 5 years as a realtor, I have decided to join KW Cupertino. By immersing in an environment rich with multicultural coworkers, utilizing the latest technology with big data and integrated search & marketing tools, I will provide my clients with the best possible services.

Maggie 新公司在 Keller Williams Cupertino

19400 Stevens Creek Blvd #200, Cupertino, CA 95014

其餘聯繫方式都沒有變,2020只有一個更專業的Maggie來幫你找到最適合的房子,賣到最好的價錢!