貸款的經驗分享

快樂的故事寫多了,今天來寫一個有一點慘的經驗,不過最後是遇上了貴人,順利交屋了。

買家是向曾經幾次跟listing agent 下offer的,dual agent的經驗不是太好,沒有顧及買家權益,透過朋友介紹找上了我,後來我們買了新房。

因為這買家已經有下過offer的經驗,貸款我也沒多問,只有老老實實地再把所有的disclosure/ offer 一起花時間讀過一次,確認自己的責任已盡,便向建商下了offer。

沒想到的事情太多,這買家的Pre Approval Letter是一家南灣還算有名的貸款經紀(Loan brokerage)開出來的。

  • 當初開Pre Approval Letter時連credit 都沒有check,之前有其他貸款還款卻未註銷
  • 沒想到買家自己從台灣轉來的down payment是用網路轉帳,小額小額陸續轉
  • 沒想到買家夫妻帳戶分開,沒有共同名字,多數的錢都在不是貸款人身上,銀行要算reserve的時候根本不足

買新房有prefer lender,為了credit可以拿,我們就用了prefer lender,建商趕著交屋,我們也趕著做貸款。 最後不斷銀行端找出了問題,一樣一樣需要補充說明、補足金額,加上一個非常嚴謹的underwriter,貸款做不出來了!!

經手60幾間房子,不一定每一個客戶的貸款都很順利,但是遇到貸款被完全拒絕還是第一次,失敗的經驗讓我自責,也從中學到教訓,希望寫出來跟大家分享,避免錯誤再次發生。

現在我還是希望與客人第一次都能見面聊聊,除了了解彼此的期待與買房流程簡介以外,我同時都會推薦一個以上資深的貸款經紀讓客人比較利率、貸款費問,並且仔細詢問銀行對於金流的要求。

請務必配合貸款經紀,讓銀行先查核信用分數,接下來所有的Down Payment來源,不管是在哪一個國家、是否涉及父母贈與、如何轉帳、如何交付都要follow 貸款經紀的指示,避免將來出錯,輕者賠償延長貸款時間的費用,最大的損失是會賠償3%押金。

這客戶的房子是順利交屋了,遇到問題時,不管如何先把貸款做下來,順利交屋再說,有更好的利率再做refinance。如果利率有跌,還算幸運。如果利率一路漲,加上賠給seller的錢橫豎都是損失。

買房是人生大事,攸關大筆金額請務必謹慎以對。還是重申,我不是貸款經紀,相關問題,請諮詢有執照的資深貸款經紀。另外,我們地產經紀轉介紹貸款經紀,是不能拿取任何佣金或rebate,kickback這是違法的,我們轉介的人,看重的是經驗老道且合作順利的經紀。貸款順利、買 (賣)屋順利是我與貸款經紀要努力為你做的事。

貸款試算器 https://www.mortgagecalculator.org/

以前寫過的文章,貸款名詞解釋