Month: January 2019

這個冬天的修房小雜事

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

家中全室remodel完畢大概9個月了，有時候必須得過了一年四季才會知道房子有那些問題。這個冬天我們做了幾件事情，跟大家分享一下。

一、 Gutter Guard： 我家隔壁有顆大紅木，夏末開始我家前院、屋頂都是落葉，直到還是持續有零星落葉，還好夏末快下雨之前，我就請清理gutter的handyman幫我加上網子，可以隨時打開來看那種，未來希望可以自己上屋頂吹吹落葉就好，而不需要太費勁清理gutter。

我們加網子而沒加Gutter protectors/cover是想說網子還能看到gutter大概狀況，最近覺得檔大葉子效果不錯，至於會不會淤積，接下來再觀察一下。

關於Gutter周邊產品有很多，有Rain gutter foam、gutter protectors、cover等，大家可以上網查查不同的效用，Home Depot都買的到，施工時注意安全，如果家裡周圍沒有大樹，也許根本不需要加裝。

二、Downspout Extension： 前幾天下大雨才發現之前gutter水往下流的管線離房子好近，很怕地基因此受潮，於是買了Downspout Extension希望水流能遠離房子跟地基。

三、Filter：因為所有冷暖氣機都是新的，窗戶也很少開，但是卻發現灰塵問題異常嚴重，之前出門一陣子回來感冒還久咳不止，想來想去不對勁，一拆開暖氣濾網口才發現，原來之前裝冷暖氣廠商給的濾網薄如紙，根本沒有過濾空氣的效用，家中的灰塵就不斷地循環著。

安裝全新管線加冷暖氣機上萬美金，一個濾網最貴也不過$20~$30，摸摸鼻子自己換上最好的，建議都是一年至少要換一次，濾網購買之前要記得看一下尺寸。

四、Threshold & Weatherstrip，冬天的冷風吹才知道門縫有多大，我家門特殊點，所以地板是自己貼上Vinyl Replacement Insert for Threshold，購自Homedepot。另一個小門框則是從Amazon買到的Weatherstrip自行貼上，很容易操作。

分享幾樣自家的小小工DIY，如果有更專業的建議，歡迎留言指教。

房子總是有些小問題需要不斷修修補補👨‍🔧👩‍🔧，最近又發現全新的Stucco已經有些細微裂縫，地基外圍也有小小裂縫，應該是house settlement，有機會再問問建築師跟結構技師該怎麼處理，再來分享給大家。

#Remodel #修房子 #Handyman #Gutter

出價的藝術

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

 

出價的藝術

最近的房市雖然不熱，但是有逐漸回溫的趨勢。房市溫和對大家最有利，買賣在合理價是最難的事情。

昨天跟客人討論disclosure之後準備出價，幾乎所有的買家都會問我「怎麼出價？」能給什麼建議，通常來說我在出價之前會做幾件事情。

第一、CMA: Comparative Market Analysis, 有時候說很快我們就叫comps，我會找出附近類似產品成交價格，讓你了解一下周邊行情，甚至我會抓半年到一年的行情，讓你知道一下走勢。

第二、屋況分析：這房子必須維修多少錢，客戶自身想要做的後續維修需要多少錢？你想做哪一些補強呢？換馬桶、換鏡子換洗手盆，裝修廚房、換洗碗機、換抽風機等等，我們可以概抓一下預算。 如果新房，我也可提供建商的upgrade大概的所需費用行情。

第三、市況：最近市場狀況如何，需不需要加價，我們可能會遇到多少「對手」也想下offer，跟listing agent的密切溝通的結果就成了下offer時重要線索。


第四、房子與市場：這房子在市場上多久了，也就是我發listing給你參考時，你會看到一個DOM (days on the market)，為什麼放那麼久？是屋況太可怕沒人要？還是市場低迷等，搞清楚原因我們再投標。

第五：獨特性：每一個房子都是獨一無二的，就算在同一個社區也會因為座向、有沒有風景、棟距、停車位、採光、臨路條件、有沒有面對嫌惡設施等價格有很大的差異。

出價之前大概會整理上述原因，討論出一個價位，搭配自身的出價條件(像是cash offer、或是pre approved，或是down payment多寡等等)總和所有自身優點送出offer。

有些人可能會看到市場變差一點，就想砍價砍到底，低價送offer不是不可能，讓我這個包打聽的先去跟listing Agent探一探訊息，如果賣家價格實在很硬，或是賣家脾氣不太好，砍到人家不爽這offer就GG了，有時還是得將心比心嘛，如果你在賣房收到一個很差的offer，可能直接不回應了！

雖然必須顧及買賣雙方的kimochi，但是買家經紀還是在幫買家做事與捍衛權益的，絕對不是賣家。

 

 

 

2018年的矽谷房市分析報告

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

先跟大家說聲新年快樂！

happy-new-year.jpg

希望大家都有一個很棒的聖誕節&新年假期，我也回來上班啦，如果有關於矽谷房地產交易需求，可以開始跟我聯繫！

在此先整理一下2018年房市概況，再聊聊2019年的計畫

(想看之前所有房市分析請點擊這裡)

看數據之前，相信大家都感受到市場不再熱絡，在利率不斷攀升、全球經濟放緩以及中美貿易戰影響股市震盪的背景下，漲不停的房市終見喘息。

面對房市的修正，對於長期持有的買家、投資人都是一個機會，買家有更多選擇，投機客、Flipper縮縮手，也盼望這樣的調整讓市場更健康。

2018年9月矽谷房市行情報告一文，我就提到現在價格好談，後來我在10月~12月成交的房子，除了新裝修的房子還是熱門，其他一般condition的房子，幾乎都是低於listing Price成交，客戶在2018年6月進contract的全新房，我們也去跟建商談了價錢，建商也同意降價了。

2018年的房市走勢，1~5月隨著2017年的漲勢價格持續攀升至頂點，建商、社區行情依然不斷創下新高，後續因為利息調整，6月的open house我們就見到冷清的現象，7~9月還算平穩，美國國慶之後甚至還有一波熱潮，後來隨著股市震盪，10~12月都是修正的格局持續至今。

目前的市況因為房屋選擇變多，買家回歸理性，大致可以分為三種情形。第一、屋況條件好、地點好，依然深受歡迎，價格修正不到5%。第二、地點好、屋況普通的房子，買家評估只要能簡易修繕，價差能接受，多半也都會成交，價格修正約10%。第三、屋況不好、地點不夠好的房子則常常有買家棄標，必須back on the market 或甚至下市不賣了，價格修正率多達20%。

———————————————————————————————————————-

綜觀去年南灣交易量，本文數據均以2019年1月2日 MLS統計數據為準

2018年南灣：San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為14119間，銷售了10847間。

比較2017年同期(2018年1月2日 MLS統計數據)

2017年南灣：San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為12657間，銷售了11898間。

2018買氣的確不如2017，但是數據僅供參考，因為這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

———————————————————————————————————————-

此外，從我在MLS很常擷取下來使用的 Average DOM & Sale to list price Ration也能明顯的看出加價率減低、成交天數增加，顯示市場熱度不再瘋狂，買家回歸理性。先來看看我最熟悉的Sunnyvale，平均加價率幾乎是0%

SU

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Sunnyvale‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 920 listings以上這一篇是以Sunnyvale為例，南灣其他城市也都是類似的走向

Santa Clara

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Santa Clara‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 890 listingsm

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ‘6 – Milpitas‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 500 listingsCB

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Campbell‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 420 listingsCU

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ’18 – Cupertino‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 550 listingsB

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ‘5 – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 730 listingsPA

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Palo Alto‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 440 listings以上數據能看出市況走向，但是每一個社區、每一個學區的成交價都與位置地點有別而有極大差異，如果要下offer，還是要做好精準的comparable.

矽谷房市的熱絡度跟股市一直是正相關，高點整理對於股市是健康的，觀察市況，想買房、換房的人一直都沒有少，但是股市震盪導致信心不足，預期2019應該會是維持高檔整理、交易量減少的現象。

若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

我是專職加州地產經紀人 CA Real Estate Realtor/Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756