租房纠纷热点 – 正常使用磨损还是人为损坏?- 马京生 法律专栏

租房纠纷热点 – 正常使用磨损还是人为损坏?- 马京生 法律专栏
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在出租房屋时,房东总会要房客先付一笔押金。押金的作用,主要是为了在房客搬离时,作为清扫房间和赔偿对房屋设施所造成的损坏。(也有的房东把押金当作最后一个月的房租,或者在房客不付房租时,用来充抵房租,同时开始法律程序驱逐房客。但从法律上讲,这些都不是押金的正常用途)。清扫房间的费用比较简单一点,纠纷也就少一些。但在房屋设备损坏的赔偿方面,问题就复杂一些,纠纷也就多一些。纠纷的焦点就在于,究竟所造成的损坏是属于正常使用中的磨损呢(NORMAL WEAR & TEAR),因而房客不负责赔偿;还是属于人为损坏,因而要用房客的押金赔偿。
加州法律规定使用中的正常磨损由房东负责,不得从房客的押金中扣除。但是可谓正常磨损却没有一个明确标准,只能依每个案子的具体情况而定。
大致上讲下列三类情况不属于正常使用磨损;
1.房客的过失或疏忽所造成的损坏——所谓过失就是指房客的行为没达到普通人所都应具有的行为标准。比如,当炉灶上在烧煮东西时,房客走开去打电话,看电视,或出去聊天,忘记关火,因而酿成失火。这就是过失。再比如,房客已发现窗户关不严,知道下雨时雨水会漏进来。房客这时理应通知房东尽快修理。但如果房客知而不做,结果下雨时雨水损坏了室内的家俱或地毯,这种损坏就不是正常磨损。
2.不当使用或滥用租用的房屋——这是一些素质低下,没有责任感的烂房客所经常做的事。例如,用香烟头烧地毯,烧墙壁油漆,在地毯或地板上拖拽家俱或重物,而将地毯撕裂或在地板上留下刮痕,在窗帘上乱涂鸦,在室内操练器械而捣破天花板,或打破灯具或玻璃,甚至在浴缸里染布料,等等。这些损坏理所应当由房客赔偿。
3.意外损坏——这是最难处理的部分。许多损坏都是在房客既无过失,又无故意的情况下意外地发生了。比如,不小心碰撒了一杯饮料,而玷污了地毯,搬东西时失手落地,重物把地板砸裂了,当在清扫整理房间时,不小心把一件装饰物碰坏了等等。在这种情况下,双方都无过错,但不幸发生了,总有一方要自认倒霉。法律上讲,应该是房客吃进这个霉头,因为他的不幸才导致房东财产的不幸,房东有权扣除房客的押金。
综合上面的各点,下面把一些常见的正常与非正常损坏的区别列举出来供参考。这只是常见的例子,并非包括全部。

正常使用的磨损:
1.油漆翻卷皲裂。
2.旧浴缸的搪瓷磨损。
3.家俱电器支脚下的地板上留下坑洼。
4.地基或底座不稳而造成窗框变形破裂。
5.人们经常踩踏部位的地毯磨损掉。
6.小块塑料板开裂。
7.地板砖褪色。
8.灯罩褪色。
9.由电线短路而导致的火灾。
10.淋浴喷头锈蚀。
11.浴室地砖翘起变形。
12.窗户遮阳板肮脏褪色。

非正常的损坏:
在墙上涂鸦。
浴缸搪瓷被敲破划伤。
房客酒吧圆凳下边造成的磨损破裂。
房客猛力关开窗户而打破玻璃。
香烟在地毯上烧蚀的小洞或者花盆底座下的锈液或蚀液所造成的污斑。
大块塑料板从墙上掀掉。厨房地砖上被涂抹油漆。
天花板上固定装置被抓掉而留下的洞痕。
房客把未熄灭的烟蒂留在窗帘下边的烟灰缸里而引发的火灾。
淋浴喷头不见了。
地砖脱落或破碎。
遮阳板破碎。

侨报网2013.10.11

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