你在矽谷有房好賣？！
在2016年夏天才買到房子的我，真心佩服為早早持有矽谷房地產的人，無論你是運氣好、選擇正確、被老婆逼的、被媽媽叫去買的…..&*^%$#@，在矽谷有房可住，有房地產稅要繳雖然有點辛苦，誰也沒料到這幾年的漲幅如此猛烈，有房在手，還是很讓人稱羨的。
2017年四月的時候有幾組客人告訴我，他們要搬到外州，想賣房了，我也曾寫過文章
還在文章提到：「矽谷的房子只會越來越貴，除非你真的死心踏地不再回到矽谷，對這裡完全不抱期待，那你再找我賣房子。如果你現在賣了房，賣在史上高點，但是，之後的走勢依然看好，我覺得以後很難再買回來了，尤其當初你買到房子的價格，現在看來是多美好，光是房屋稅，就比現在入場搶房的人少太多了。」
我到現在還是同一個理念，然而我去年下半年經手了三次賣屋，又是全然不同的故事，因為想賣房的人，不僅僅是因為搬去外州工作這麼簡單的理由。比如說：想從小屋換大房了、想換學區房的、手上的投資房想換手做1031交換，投資房賣在高點獲利了結，想搬到外州換房子，這些迫切理由我們就要上市賣房。
加上最近在市場上的觀察，高速公路旁、印象中不那麼好的區域 (像是East San Jose)、有噪音大馬路旁、路沖、高壓電等等，只要精心包裝，上市之後還是會造成搶購，如果你有投資想獲利出場，此時不賣何時賣？
要不要賣房之後，又可以延伸出：要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃，必須要個案討論，才能有更完整的計畫表。
其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房，賣房、買房同時作戰，先買後賣、先賣後買都有不同的程序，當你身兼市場上的賣家與買家，這才是一場讓人驚心之役，之後我會再專寫一篇文章，寫買、賣房同時進行的建議，包括最重要的規劃時間表。
暫不離題，如果你真的在2018年有賣房的想法，可以著手準備了。
一、為什麼想賣房：先開會討論一下每一個房屋持有人，再次確認大家都想一心賣房嗎？想一下必須賣房的理由，不要賣房的替代方案有什麼？賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫，這些都是賣房要認真思考的問題。
二、面試經紀人：有經驗的經紀人能應運各種需求，定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市，利用各種行銷利器，風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房，不想讓鄰居、同事等人知道，我們也有Private Sale這種選擇。
最重要是收Offer的關鍵點，必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家，選個安全的Offer，不在交易過程中出錯，賣了好價，準時Close大家都能睡得安心才是王道！ 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。
三、整裝修繕：今年每一個工頭都好忙，每一個工程都落後，如果是正常類型的房子，想賣出好價錢，屋主必須先投資，換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging Company化妝一下，這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好，投標人數就會飆高，價格當然也能讓賣家滿意。
四、評估一下行情：經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二，如果周邊有不少房屋成交，價格落差不會太大，最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border，甚至屋況差異等等，這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。
五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算：賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異，賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等，都要事先規劃好、列清楚。
六、諮詢CPA相關稅務：賣房有賺錢，當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房，五年內住滿兩年，每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說：假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬，今年銷售金額為100萬，價差是55萬，扣除房仲成本、賣房開銷等，售房淨利有50萬元，因為夫妻都在產權上，所以這50萬元是不用繳稅，如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利，就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。
這是算地精準的舉例，假設很幸運地超過50萬元，假設淨利高達70萬元，扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅，詳細情形可以再次與執業會計師確認。
七、HOA相關規定：很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定，其實不少HOA對於賣房子也有相關規定，像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查，房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。
想賣房子若能先有事前的完善規劃，事先有足夠的時間檢查與修繕，加上行銷面的推廣，就能讓房子賣出好價錢。
2017年下半年度我的四個Listing經驗分享
733 Hamilton Ln,Santa Clara, CA 95051
屋主原本告訴我120萬就賣啦~ 我說，我們還是上市吧，結果周末Open House 2天來人數超過200人，當下有4個Offer出了128萬元，最後Counter結果以132萬元順利成交，還提早Close。
6268 Royal Oak Ct SAN JOSE, CA 95123
屋主沒有預算裝修做Staging，我們Open House兩星期，最後成交價89.5萬元，賣比同時間對面的3房還高出1.5萬元，買家為了讓賣家有更足夠的時間完成1031交換，還刻意配合我們的時間晚一點點成交。
464 Clinton St #401REDWOOD CITY, CA 94062
屋主有貓咪們跟嬰兒，所以我們沒有辦法做Staging，超高HOA與HOA Reserve不夠是個挑戰，最後也是順利成交，Buyer準時成交也讓屋主免費再住了兩個月，方便屋主換房子。
809 Auzerais Ave #329SAN JOSE, CA 95126
上市七天內收到offer，準時Close，屋主已經賣房、且順利買到新房。
有換房計畫嗎？
我是專職房地產經紀人，也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。
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